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Reinversión vivienda habitual autopromoción.

16 respuestas
Reinversión vivienda habitual autopromoción.
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Reinversión vivienda habitual autopromoción.
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#1

Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Hola a todos.

Vendí mi vivienda habitual y me vence el periodo de reinversión en enero 2023.

Hasta ahora no me había salido un solar que me pudiera interesar para hacerme una casa.

Mi consulta es, si sería válida la reinversión aportando todo la ganancia en la compra del terreno para la futura construcción.

Consulté a un conocido que es abogado y me dijo que no me bastaría con tener solo el terreno, que tenía que tener proyecto y licencia ... Pero la DGT no se pronuncia sobre ello. Lo único que he visto es que la finalización de las obras tiene que ser antes de 4 años desde la reinversión.

Ver consulta vinculante V0737-22

¿Qué opináis vosotros?
#2

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Vale, parece que la consulta V1832-22 aclara mejor lo que expongo. Qué opináis?
#3

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Up

#4

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Cuando vendiste?
#5

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

En enero 2021
#6

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

La reinversión sería válida si aportas todo el dinero de la venta (no sólo la ganancia) a la compra del terreno y/o gastos posteriores y si las obras finalizan en el plazo de 4 años a contar desde el momento en que empezaste la reinversión.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Buenas, yo no entiendo que sea todo el importe de la venta y no solo la ganancia. No tendría sentido. 

Lo que cita en la consulta, es que como compro el solar antes de vender su vivienda habitual, obviamente, el solar lo compro con otro dinero, propio, prestado o lo que sea, pero no es el dinero obtenido por la transmisión de vivienda habitual y cita la resolución que no tiene que ser el dinero obtenido de la transmisión sino una cantidad igual, aunque ese dinero provenga de un préstamo. Pero es dinero obtenido en la transmisión. Precio de venta - precio de compra y gastos. Vaya, así lo entiendo yo.
#8

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

En el caso de autopromoción me temo que para cumplir la condición de adquisición en los dos años anteriores o posteriores, tan solo tienes dos años para construir. Esto es debido a  que la fecha de compra se considera la fecha de finalización de la obra. 
Salvo mejor opinión. 

#9

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

No estoy diciendo que puedas reinvertir sólo fondos obtenidos de la venta. Lo que digo es que el importe reinvertido tiene que ser como mínimo lo obtenido en la venta, no sólo la ganancia patrimonial.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#10

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

No, ha cambiado, tienes 4 años desde la fecha de la inversión.
#11

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Aún sigo sin ver de dónde sacas esa idea, no sería lógico pues puedo vender una propiedad por 400.000 euros y tener una ganancia patrimonial de 10.000, no tendría sentido que te obliguen a invertir 400.000 ...
#12

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Estoy de acuerdo que cambió y que la resolución del TC cambió el escenario. No obstante, el artículo 41 sigue siendo claro:
Artículo 41.
1. Exención por reinversión en vivienda habitual.
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la
adquisición de una nueva vivienda habitual,

El problema es que comprar un terreno no es reinvertir en la adquisición de una vivienda habitual.  Cuando existe un contrato cierto con un promotor o una vivienda en construcción es aplicable la resolución del TC y los cuatro años para finalizar.  En el caso que plantea, autopromoción como futurible en una vivienda indefinida,  la reinversión en un terreno y nada más, en mi opinión. no puede equipararse a la reinversión en una vivienda habitual. 
Es el problema de este país, la inseguridad jurídica de leyes mal hechas que ni tan siquiera la administración se atreve a interpretar. 
Salvo mejor opinión. 
#13

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Juan tiene razón. Nuevamente art 41
3.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, sola-mente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efec-tivamente invertida en las condiciones de este artículo.

Si reinviertes el 10% (por ejemplo 40.000 de tu ejemplo) de lo que fue tu venta podrás excluir del gravamen el 10% ( 1.000) de tu ganancia patrimonial. 
#14

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

Hola Rucko, 

Te pongo el texto de la dirección general de tributos donde especifican para construcción o autopromoción, dan plazo de 4 años y el solar cuenta al importe reinvertido. Es lo que entiendo yo, pero es lo que tú dices, queda muy ambiguo todo:

Texto:

En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo ha llevado a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.

2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.

No obstante, en relación con lo anterior, debe mencionarse la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.

De acuerdo con lo anterior, en el supuesto consultado, para acogerse a la exención por reinversión, el consultante deberá reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde dicha transmisión, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido. Asimismo, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF antes reproducido. Por último, habida cuenta de que, según su escrito, la adquisición del solar se habría realizado dentro del plazo de los dos años anteriores a la transmisión de su vivienda precedente (que todavía no ha tenido lugar) se tendrá en cuenta a efectos del importe reinvertido.

#15

Re: Reinversión vivienda habitual autopromoción.

¿No es suficientemente claro este párrafo?
"Que se aplique la
totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda"

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.