Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso

3 respuestas
Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso
Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso
#1

Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso

Buenas tardes a todos:
Primero agradecer de antemano todo lo que me podais decir, mi consulta es bastante compleja, ya que tiene bastantes opciones diferentes para resolverla y buscamos resolver de la forma más rentable posible para mi familia. Espero que haya mentes ocurrentes con más conocimientos sobre estos temas que yo y puedan indicarme el mejor camino a seguir para resolver.

Para situaros os hago una descripción de hechos:

1 Eramos una familia de 4 miembros hasta 1999. madre, padre, hijo e hija
2 Madre fallece en 1999
3 el patrimonio a heredar es un piso unicamente, escriturado a nombre de padre y madre. en GUIPUZCOA
4 No hemos hecho ninguna gestion de aceptación de herencia ni de división del inmueble hasta el día de hoy
5 Padre reside parcialmente en la vivienda en cuestion algunos meses al año, el resto de meses reside en una vivienda en propiedad de su hermana y está empadronado en la vivienda de su hermana san sebastian. Los hijos no. Los dos en alquiler sin propiedades. enpadronados en san sebastian y Boadilla del monte (madrid)
6 La vivienda de su hermana va a dejar de estar disponible para el proximamente

OBJETIVO Y NECESIDADES

1 Padre por tema de movilidad y accesibilidad, no podra residir en la vivienda en cuestión, necesita otra vivienda
2 Nuestro objetivo, es vender esta vivienda y comprar otra de más valor, apropiada para que resida padre, aunque haya que pedir hiporteca a nombre de los hijos por la diferencia de precio,  y que cuando el fallezca, el piso quede para los hijos. Tanto el inmueble como la  hipoteca que pueda soportar por la diferencia de precio de una a otra vivienda.
3 El objetivo que perseguimos, es como hacer esto de la forma más rentable para todos, tributar lo menos posible y soportar los mínimos gastos posibles en todas las gestiones a realizar
4 encontrar la mejor variable para esta operación. Lo que tenemos a nuestro favor es el acuerdo y la confianza entre los 3 para que quepan las mejores opciones.

5 Las variantes y opciones  que se me ocurren a mi a priori son muchas, sin conocer la ley, pero cual es la mejor forma de hacerlo? pongo ejemplos:

VARIABLES: a nombre de quien es mejor poner el piso que vamos a vender, al hgacer la partición?  a nombre de quien es mejor poner el piso que vamos a comprar? la hipoteca?  es conveniente que el propietario del nuievo piso sea su primera vivienda (su residencia), tiene ventajas? padre al ser mayor de 70 años tiene beneficios fiscales?
EJEMPLOS
   1 hacer herencia y division del piso, venderlo, comprar y poner a nombre de los hijos (piso e hipoteca). 
   2  hacer herencia y division del piso, venderlo,  comprar y poner a nombre de padre y la hipoteca a los hijos, y padre que haga un testamento
   3   1 hacer herencia y division del piso, venderlo, comprar y poner a nombre de los tres (piso e hipoteca).  
  4   Donar 2 de los sujetos su parte a los demás, para que este venda y compre.
   5  renunciar a la herencia alguno de de los sujetos, ponerlo a nombre de 1 de los sujetos, y comprar a nombre de 1 de ellos, el día de fallecimiento de padre hacer una donación de la mitad del mismo o repartirse los frutos del alquiler.hacer una donación

Como vereis y sabreis, hay muchas formas de gestionar este asunto, pero Cual es la mejor? más barata y rentable?? 
si pudierais guiarnos un poco en como hacer el orden de las gestiones y aconsejarnos, estaremos muy agradecidos

saludos y gracias a todos
 

#2

Re: Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso

Tal y como están las cosas ahora mismo el padre es propietario del 50% de la vivienda y tiene el usufructo de la misma y cada hijo es propietario de un 25% de la nuda propiedad de la vivienda. 

Entiendo que en su momento se liquido el impuesto de sucesiones con esta situación. 

Lo que se haya revalorizado el piso desde 1999 hasta ahora habrá que pagar una plusvalía por ello. 


Lo que el padre obtenga de plusvalía esta exento. Lo que los hijos obtengan no. 


Eso si, renunciar a la herencia después de 22 años creo que no se puede, porque de alguna manera se entiende que se ha aceptado una vez se liquida el impuesto de sucesiones. Lo que si se puede hacer es disminuir todo lo posible el % de los hijos en esa casa, contando que recibieron dinero de cuentas, fincas, lo que hubiera.  

Para rebajar la factura fiscal no se me ocurre nada más.


El tema de como financiar la vivienda nueva. Si llega con el dinero que se obtiene de la antigua no hay ningún problema, se pone a nombre de los tres con los % que sean y listo. Si por el contrario falta dinero y los hijos están dispuestos a hipotecarse para adquirirla, también reflejar eso en la escritura, es decir, si cuesta 200000, os han dado 100000 por la antigua, de los cuales 50000 son del padre y 25000 de cada hijo  y hay que pedir 100000 euros y son 50000 los que pide cada hijo, que la escritura refleje que el 25% de la casa es del padre, 37,5% de un hijo y 37,5% del otro. De esta forma aunque el padre va a vivir ahí los años que sean si hay cualquier problema la casa ya está en sus% correctos a nombre de cada cual.

Con 70 años veo improbable que al padre le concedan una hipoteca

El tema de hacer testamento siempre facilita las cosas pero los testamentos se pueden cambiar, yo desde luego no confiaría en un testamento para que alguien me deje algo, porque hoy hay un testamento que dice que me lo deja y mañana no. Por eso mi consejo es que si los hijos piden la hipoteca a su nombre (y con esto arriesgan sus propiedades presentes y futuras) la escritura refleje esa participación. Así todos contentos. Que luego el padre deja su% a las hermanitas de la caridad? Esta en su derecho, pero no toca la herencia de la madre, no toca la legítima de sus hijos y no toca la parte que ellos han hipotecado a su nombre. 

Donaciones y renuncia a herencias las desaconsejo por los mismos motivos. Todos somos felices, nos llevamos bien  y nos queremos mientras todos somos felices, nos llevamos bien y nos queremos. Las propiedades al nombre correcto y todos seguimos tan amigos. A veces buscar ahorrar cuatro duros lleva a enfrentamientos familiares horribles.


Es lo que yo diría. 


Saludos 
#3

Re: Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso

Para vender el piso hay que adjudicar la herencia si o si. Su reparto no tiene mucha historia, a estas alturas hay que hacerlo según la teoría, liquidación de matrimonio, 50% en pleno dominio para el padre y el otro 50%, en usufructo para el padre y a los hijos en nuda a partes iguales. En la venta, cada uno recibe según su parte.

La compra del nuevo, debe hacerse según aporta cada uno también, el padre pone lo que pueda y se le escritura ese porcentaje a su nombre, y el resto para los hijos según aporten. Si alguien necesita hipotecarse para abonar su parte, que se hipoteque, pero que no metan a quien no tiene necesidad. Solo queda un poco en el aire el hecho de que el padre no tiene el usufructo teórico de la totalidad, pero eso no le impide vivir allí, lo importante es el acuerdo de todos que se lo permita.
Cuando fallezca el padre, los hijos heredan ese porcentaje a partes iguales.

Vamos, de este modo no lo veo tan complejo, de cualquier otro si, teniendo en cuenta que el ahorro fiscal no está asegurado y los problemas futuros a lo mejor si.

Un saludo

#4

Re: Vender piso heredado por 3 personas (padre hija e hijo) de una misma familia para comprar otro piso

Buenas noches:

En primer lugar no tenéis plusvalía municipal porque para ambos 50 % de la propiedad han pasado más de 20 años, STC 59/2017, desde que se adquirió la titularidad.

Si se vende la vivienda para comprar otra, siendo vivienda habitual, parece que los incrementos de patrimonio también se ven reducidos, si es que no se anulan.

Puesto que no tiene nada más que esa vivienda, en cuanto se empadrone allí es la vivienda habitual. La vivienda habitual de una persona tendrá que liberar toda la propiedad de incremento patrimonial,  puesto que tiene en usufructo el 50 %.

Por sucesión, el impuesto ISD está prescrito.

Lo mejor es que acudas directamente al texto legal del IRPF, que corresponda, ya que Guipúzcoa es territorio foral.

Saludos. 






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