Alquiler, con derecho a compra, por usufructuario.

Buenas tardes;
Quería pediros vuestra opinión.
 Mi padre, que ha fallecido, tenía un local comercial. Mi hermana y yo tenemos la nuda propiedad a partes iguales y mi madre tiene el usufructo.Ahora hemos alquilado el local con opción de compra. Nos dice la inmobiliaria que tenemos que firmar el contrato de alquiler con derecho de compra nosotras, puesto que tiene derecho de compra y que las facturas de alquiler, alta de iva y el trimestre de iva lo tiene que hacer mi madre porque tiene el usufructo del local. ¿Os parece correcto así?.
Gracias,

Sí.
La opción de compra solo la puede transmitir quien tenga la propiedad, plena o limitada. 
El derecho a rentas de alquiler corresponde a quien tenga el uso y disfrute.

Lo que se cobre por el derecho de opción de compra, es vuestro y lo teneis que declarar en el IRPF (ganancias patrimoniales NO procedentes de transmisión).

muchas gracias por responder @clachilipox. No entiendo la segunda parte, entonces lo que cobre del alquiler no va a la renta de mi madre, va a nuestra renta como  ganancias patrimoniales no procedentes de transmisión?. Entonces ella hace el iva y nosotros la renta y que pasa con el 19% de rentencion del alquiler, para quien es?.Gracias 

Alquiler, a la madre. IVA del alquiler, a la madre. Retenciones del alquiler, a la madre.
Lo que se cobre o corresponda a la "opción de compra", a los hijos nudo propietarios.

Si habeis hecho un contrato tipo "lo pagado por alquiler se descontará del precio de compra", teneis un problema. Habreis concedido una opción de compra gratuita. El comprador tendría derecho al descuento, y vosotros deberíais tributar como si vendieseis sin descuento.

@cachilipox muchas gracias!, lo tengo pero no lo he firmado todavía!!. He preguntado porque tenía dudas. Lo voy a transmitir a la inmobiliaria. 

Buenas tardes.
Interesante post.
Cachilipox no entiendo la participación de la usufructuaria y de los nudos propietarios en el contrato.
Parezco entenderte  que son los nudos propietarios, los que deciden arrendar o no el local y la cantidad a cobrar (La usufructuaria ni pincha ni  corta).
En un contrato tipo normalmente se pacta que al finalizar el mismo, el arrendatario podrá adquirir el local en el precio pactado al que se le descontará los alquileres pagados.

Entonces.
¿Los alquileres mensuales (anuales) quién los declara?
¿La usufructuaria como rendimientos del capital inmobiliario?
¿Los nudos propietarios como incremento patrimonial no proveniente de transmisión?

Un saludo

El derecho a decidir si se alquila, y a cobrar las rentas corresponde en exclusiva a la madre, que tiene el usufructo.

El derecho a vender la cosa, con o sin cargas, o a conceder derechos de opción, o formular promesa de venta futura, o cualquier otro negocio jurídico similar corresponde solo y exclusivamente a quien tenga algún derecho de propiedad sobre la cosa. 

Los nudos propietario no tienen ni la posesión, si el uso, ni el disfrute, ni... Pero son ellos y solo ellos los que disponen de un título y derecho de propeidad, que les permite y faculta realizar "cosas" que impliquen la traslación de la propiedad.

Ellos no pueden decidir arrendar, ni les corresponde cobrar nada de las rentas.

En este caso de propiedad desmembrada, se está realizando una especie de yo te alquilo a ti, si esa otra tercera persona se compromete a venderte con descuento tal cosa.
Es un negocio bastante absurdo, pues si pretendes llevar a escritura el ejercicio de la opción, y el precio original, menos lo cobrado por rentas, resulta que quien vende y transmite nunca cobró nada, y nunca declaró nada por esa opción. Así que hacienda dirá que "a efectos de ellos", la transmisión se ha realizado sin descuento.

Y para complicar aun más la cosa, esa opción de venta debiera incorporar, además, una promesa de renuncia o algo similar de la usufructuaria. Imagina que el inquilino ejerce la opción, los nudos propietarios transmiten, comiendose el descuento de la opción que nunca cobraron, y la usufructuaria NO renuncia a su usufructo.....

Si, se entiende que en este caso de propiedad desmembrada como bien dices, el arrendamiento con opción de compra es bastante improbable y con mucho riesgo para el arrendatario.
Sólo habriá que imaginarse que si el usufructo venciese antes de caducar el contrato de arrendamiento (Por ser usufructo temporal o por muerte de la usufructuaria), el arrendatario tendría serios problemas que en el caso de muerte de la usufructuaria no los podría compensar ni por muchas claúsulas penalizadoras que estipulase el contrato.

¿Conoces y tendrías la amabilidad de incluir algun enlace  a un contrato tipo de arrendamiento (de propiedad plena) con opción de compra.?

Es un placer leerte.
Un saludo