Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

9 respuestas
Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar
Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar
#1

Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Hola, buenas tardes.

Mi mujer y yo tenemos un local comercial en alquiler y lo gestionamos mediante una comunidad de bienes. La cosa es que desde hace más de 1 año no hay forma de alquilar y por tanto permanece cerrado, generando gastos (agua, luz, IBI, seguro, escalera y por supuesto la imputación de rentas en la declaración de la renta).
Hemos valorado la posibilidad de usar este local como lugar para mi ocio personal (soy aficionado a la electrónica y me gustaría tener un pequeño taller-laboratorio). De esta forma sería una cesión a uno de los comuneros (creo que esa es la expresión correcta).
La duda es en que forma se debe especificar en la declaración de la renta y si en ese caso, los gastos generados a los que hacia referencia anteriormente serían deducibles.
¿Hay que hacer alguna facturar en lo referido al uso del local?, ¿Se debe firmar documento alguno de cesión? ...

En fin es un tema que no tengo nada claro.

Saludos y gracias
#2

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Toda "traslación del derecho de uso" de un inmueble que "evite imputación de rentas", necesariamente devenga IVA.
O sea, no es complicado que uno de los dos titulares "desaparezca de facto" como titular fiscal a efectos del IRPF, pero no se si ese negocio va a tener más costes que beneficios.

Tu mujer podría obtener la calificación jurídica de "rendimientos" en lugar de "imputaciones", y calculadas de tal manera que dichos "rendimientos" quedasen compensados y anulados con los gastos deducibles. 
Debería seguir declarando el inmueble, pero ya a resultado 0,00 € (o casi).

El problema lo tendrías tú, ya que por ese aprovechamiento deberías pagar IVA (21 %), y como la actividad desarrollada no es deducible (no admite deducción de gastos), tú seguirías teniendo imputaciones de renta por tu parte.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Hola, buenas tardes y gracias por tu respuesta.

De acuerdo a lo que me explicas, ¿mi mujer de que forma obtiene rendimientos?, si es una cesión ya no pagaré cantidad alguna a la comunidad de bienes.
Por otro lado ¿que IVA pagaré yo, si no existe pago ni tan siquiera contrato de arrendamiento?.
Y finalmente, si los gastos son deducibles, entiendo que son a partes iguales para ambos comuneros de la CB.

Gracias


#4

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Si es una cesión gratuita, no hay IVA.
Se entiende que quien cede lo hace como un acto propio de disposición de algo "que está a su disposición".
Eso coincide con la definición del hecho causante de la imputación de rentas.

O sea, hacienda, lo que privadamente y sin intercambio económico, haga una comunidad respecto de una copropiedad, le da muy mucho lo mismo. No quiere saber, pero exige el cumplimiento de unas normas de tributación. En este caso, imputación de rentas inmobiliarias (y por supuesto, sin gastos deducibles).

Eso es exactamente lo que ya teneis. Si pretendeis hacer otra cosa diferente, y que uno de los codueños se salga de lo de las imputaciones de renta, implica sí o sí, caer en el IVA.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#5

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

De nuevo gracias por tu ayuda.

Entonces entiendo que seguiremos con la imputación de rentas y de eso, obviamente no podemos "escapar". Igualmente supongo que tanto da que fuera un comunero, familiar o tercero el que disfrute de la cesión.
Sin embargo me gustaría saber si en cualquier caso, una CB con un local sin alquilar (es mi caso), puede deducirse los gastos que origina (IBI, escalera, luz, agua y seguro), en el caso de una cesión. 
Más aún, si la CB no cediera este local, ¿sería posible aplicar estas deducciones?.

Saludos
#6

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Perdona, veo que está respondido antes "  En este caso, imputación de rentas inmobiliarias (y por supuesto, sin gastos deducibles".
Deduzco pues, que ante una cesión no se puede deducir ningún tipo de gasto y sin embargo si procede la imputación de rentas.
Parece lo más lógico realizar un contrato de arrendamiento por la equivalencia de las rentas imputadas para que entonces si proceda realizar deducciones ¿no?.

Gracias
#7

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

" Parece lo más lógico realizar un contrato de arrendamiento por la equivalencia de las rentas imputadas para que entonces si proceda realizar deducciones ¿no?. "

Eso, u otro negocio jurídico similar que os lleve al mismo sitio.
Solo que:
Para el titular que cede, al cambiar la calificación jurídica de "imputación de rentas" a "rendimientos", sí peude deducirse gastos. Incluso llegar a quedarse a 0.

Pero para el que adquiere dicha cesión, se devenga IVA por el valor de dicha cesión. Y sale bastante más caro el 21 % de eso que no el 2 % de lo otro.

No olvideis que sois partes vinculadas, y el valor de la cesión no puede ser libremente pactado (aceptado incluso 0,01 ante un tercero independiente), sino que debe guardar algún tipo de criterio o valor objetivo o comparable.

Por una mera cuestión económica, no conozco forma jurídica que salga a cuenta. Puede convenir hacer algo por razones técnico-legales.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#8

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Cuando dices " Pero para el que adquiere dicha cesión, se devenga IVA por el valor de dicha cesión. Y sale bastante más caro el 21 % de eso que no el 2 % de lo otro", no lo acabo de entender.
Por poner un ejemplo. Yo alquilo por una cantidad equivalente a la imputación de rentas conjunta de ambos comuneros (imaginemos que son 1000e). Sobre esta cantidad yo como inquilino pago 21%IVA y la CB paga a cuenta IRPF (que creo que también anda sobre el 20%), de esa misma cantidad. El resultado es que abono de una u otra forma 21% + (20%/2) = 310 euros/año.
Pero resulta que si sumamos IBI, seguros... etc , llegamos de forma +/- holgada a esos 1000e. De esta forma si los importes deducibles anulan el importe de las rentas del alquiler, es como si la imputación de rentas aminorara desde los 1000e hasta los 310e. Bueno, ya se que esto es simplificar demasiado, pero intento ver el resultado en Euros.
Lo que no acabo de entender es porque si la CB cede el local a un tercero no se procede de igual forma. Al fin y al cabo sería un alquiler a 0 euros, entiendo que hacienda no se lo creé y lo toma como un alquiler equivalente a la imputación de rentas. Parece que esto último sería lo mas coherente. 
Desde mi ignorancia, claro!

Saludos





#9

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Voy a poner un ejemplo simple, pero quizás similar a lo que teneis.

Total de gastos anuales 1.000 €
Imputación de rentas inmobiliarias 200 € (valor catastral NO revisado de 10.000 €)

Cada comunero debe asumir 500 € de gastos, y además, imputarse una renta de 100 €

Comunero A cede a comunero B el uso de dicho local, a título "oneroso".
Comunero B debe pagar "algo" a comunero A, para quedarse a 0,00 €.
Digamos 600 €.

Comunero A recibe 600 €, de "rendimientos", y puede deducir 500 € de gastos más amortización.

Comunero B debe pagar (o no) esos 600 € + IVA. Al menos los 126 € de IVA.
Comunero A recauda esos 126 € de IVA, y los entrega a hacienda.

Por lo tanto, SÍ hemos logrado hacer desaparecer los 100 € de imputación de rentas de comunero A, pero a cambio que comunero B pague 126 €. 
Y los gastos deducibles siguen siendo los que son. Ni a A ni a B le suponen ninguna variación ante hacienda, aunque contablemente sean algo diferentes.

Comunero B deberá seguir declarando imputación de rentas de 100 €.

A hacienda la cosa le parecerá bien, pues cambia rentas imputadas de 100 + 100 €, por cuota de IVA recaudado de 126 + 100 € de renta imputada.
Hay que tener en cuenta que 100 € de renta imputada puede que no genere ninguna cuota de IRPF, o que lo haga muy poquito (para un marginal del 24 %, solo serían 24 € de cuota IRPF)

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#10

Re: Comunidad de bienes cesión de un local sin alquilar

Gracias de nuevo por tu aclaración.

Es de suponer que si el valor catastral (es decir la imputación de rentas), es lo suficientemente elevado, puede entonces ser ventajoso aplicar una formula así. En ese mismo ejemplo si los gastos (deducciones) son los mismos y el importe del alquiler también, compensará pagar el mismo IVA a cambio de una imputación de rentas que podrían ser doble, triple o más ...
Por ponerle números al ejemplo, imaginemos un valor catastral de 70.000 euros. En este caso, parece que el resultado final mejora sustancialmente.

Saludos

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