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Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

13 respuestas
Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF
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Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF
#1

Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Hola a todos, espero me podais ayudar, ahí va mi consulta:

En relación a la amortización de los rendimientos de capital inmobiliario, necesito calcular el valor de adquisición de la vivienda, pero tengo algunas dudas.

La vivienda fue adquirida de la siguiente manera:

1. En 2003 el contribuyente adquiere un 50% por compraventa. Usa financiación ajena y yo entiendo que el valor de adquisición sería:

- El importe real de la compraventa: Bueno aquí creo que no queda otra que poner el valor declarado en la escritura pública y por ende en los impuestos; porque en realidad el importe real fue superior al consignado en la citada escritura. ¿estoy en lo correcto?.
- En cuanto a los gastos inherentes a la adquisición: Notaría, agencia inmobiliaria, Registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, NO incluyo los gastos y tributos de la formalización del préstamos hipotecario, ¿estoy en lo correcto?.

Pongamos números:

- Valor escriturado (que no el importe real): 60000
- Impuesto de Transmisiones: 2000
- Notaría: 300
- Agencia Inmobiliaria: 1500
TOTAL VALOR DE ADQUISICIÓN: 60000+2000+300+1500=63800, de los cuales el 50% del contribuyente sería 31900


2. En 2005, el contribuyente adquiere el otro 50% de la vivienda mediante la extinción del condominio.

- El Importe real del exceso de adjudicación: aquí estamos igual que antes en la escritura se valora la vivienda en 78000 (no se porqué la diferencia cuando en 2003 se valoró en 60000), sin embargo el contribuyente por el exceso de adjudicación sólo paga al otro propietario (ahora expropietario) la cantidad de 20000 (porque es el acuerdo a que llegan), evidentemente el contribuyente que se queda con el 100% de la vivienda, se subroga en la parte pendiente del préstamo hipotecario. Bien, si tomamos esos 78000€, el 50% adquirido serían 39000.
- Notaría: 800
- Impuesto de Transmisiones: 700
- Registro: 200

En este caso, los gastos de notaría, impuesto de transmisiones y Registro, los asumo en su totalidad el contribuyente que se adjudica el 50% en la extinción del condominio, por eso los computo en su totalidad.

Vuelvo a no computar para el valor de adquisición, los gastos relacionados con la subrogación y ampliación de la financiación ajena.

TOTAL: 39000+800+700+200= 40700€

En definitiva, según yo veo el valor de adquisición de esta vivienda estaría formado por: 31900 (de la adquisición del 50% por compraventa)+40700 (de la adquisición del otro 50% por extinción del condominio)= 72600

Y eso es todo, a ver que os parece

Muchas gracias de antemano.
#2

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Cachilipox
30.000 más gastos primer 50 %, y 30.000 más gastos, segundo 50 %.
¿Porque?
Pues porque hacienda dice que cuando se da eso de la división de cosa común, que no implica existencia de transmisión, se mantiene para el "adquiriente" (el comunero que se queda con el 100 %) el valor original de la cosa "dividida" (en este caso, al ser indivisible, la cosa "descomunitarizada").

Es diferente que para el AJD y la escritura notarial se deba liquidar por el valor real al momento del hecho causante. Pero eso es solo a los efectos del impuesto y minuta notarial.

Por lo tanto: (30.000 + 1.000 + 150 + 750) + (30.000 + 800 + 700 + 200) = 62.600 €
#3

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Hola, muchas gracias por la respuesta. Pero aun mantengo algunas dudas. 

Hay que tener en cuenta que se produce un exceso de adjudicación en el contribuyente que se queda con el 100% de la vivienda, y que por ello compensa al otro en metálico. 

Parece ser que sólo en aquellos casos en los que no existe ese exceso de adjudicación se mantendría la fecha y valor de adquisición original. Pero la verdad, sigo muy perdido.

A ver, si puede haber más aportaciones.

Saludos
#4

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Buenas de nuevo, el caso es que estoy harto de mirar consultas de la dgt y no encuentro ningún caso parecido. La cuestión es como conformar el valor de adquisición de esa vivienda, teniendo en cuenta que han existido dos momentos y valores distintos de adquisición:

1. Octubre de 2003 (compraventa): 60000 mas gastos y tributos
2. Agosto de 2005 (extinción de condominio): 78000 mas gastos y tributos.

En un principio se podría pensar, que conserva la fecha y valor de adquisición originarios al tratarse de una división de la cosa común, pero esto me plantea muchas dudas, porque todo lo que he mirado dice que en este caso es cuando NO hay exceso de adjudicación.

Sin embargo, en mi caso, si hay exceso de adjudicación, por lo tanto: ¿como determino el valor de adquisición?

gracias

#5

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Cachilipox
¿Y de cuanto calculas que fue ese exceso de adjudicación?
Lo cierto es que la parte que salió de la comunidad recibió 20.000 € y la condonación de la mitad del préstamo que en ese momento quedase pendiente de abonar.

Habría exceso o no, según si lo recibido por quien se fué superó los 30.000 € de valoración.

Una reflexión más, lo que se pretenda hacer valer "ahora" depende de lo que se hizo "entonces".
Si ya "entonces" se hizo y escrituró y liquido en ITPAJD por división de cosa común con exceso de adjudicación, eso es lo que "ahora" se puede hacer valer.
Pero si "entonces" se hizo solo figurar una pura y simple "división de cosa común", la norma y los criterios de hacienda dicen que eso implica, de forma automática, que "ahora" solo se tendrán en cuenta valores de adquisición originales.
#6

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Hola, te agradezco enormemente que me aportes luz en este tema, porque estoy un poco perdido.

Recuerdo, que la finalidad de calcular el valor de adquisición de la vivienda, es para aplicar el 3% en la amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, porque esa vivienda a día de hoy está alquilada.

En la escritura de extinción del condominio con subrogación de hipoteca, se produjo un exceso de adjudicación, se liquidó el ITP y supongo que la propietari que "transmitió" su parte, declaró la ganancia patrimonial en su Renta (este extremo lo desconozco, porque era la pareja de mi hermano y no acabaron bien).

Entiendo que, desde la perspectiva de mi hermano, que fue el que se quedó con el 100% de la vivienda, existe un exceso de adjudicación porque asume otro 50% y lo compensa en metálico a la otra propietaria. Literalmente dice: "...y dado el exceso de adjudicación producido, éste compensa su parte en metálico a la otra comunera..", sin mencionar en ningún momento la cantidad que se paga.

Creo que el valor que se le da a la vivienda de 78000 euros, es porque de capital pendiente del préstamo hipotecario en ese momento era aproximadamente esa cantidad.

Y eso es todo. Por lo tanto, ¿cuál o cuáles serían tanto las fechas como los valores de adquisición?

Gracias y un saludo.
#7

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Cachilipox
" sin mencionar en ningún momento la cantidad que se paga "

Eso es peliagudo si hay un requerimiento. 
Muy peliagudo.
Resulta que el único  precio o coste de adquisición acreditado es el originario de 60.000 €. Y luego hay una operación entre comuneros, en la que se declara que hay exceso de adjudicación (lo que significa pagar por encima del coste de adquisición original). Pero no se explicita nada concreto.

Me pongo en la cabecita de uno de hacienda, y veo que el obligado tributario pretende hacer valer que por su segunda mitad pagó 39.000 € más gastos inherentes. Pero esa cifra, como pago, no sale reflejada en ningún sitio.
Y yo como funcionario de hacienda se que en las divisiones de cosa común, el valor no se actualiza.
Así que concluyo que de esa escritura de división solo cabe deducir que se abonó (entre pago de dinero y asunción de préstamo) los 30.000 originales. Menos no te lo puedo dar, porque la ley me obliga a reconocerte al menos eso. Pero más tampoco te lo voy a suponer, ya que en la escritura no lo dice.

Tampoco hablamos de cantidades desmedidas, y perfectamente podrían explicarse como "errores involuntarios sin ánimo de defraudar". Las cantidades que salgan como gasto por amortización son solo unos escasos cientos de euros de diferencia. Y la cuota de IRPF de menos o de más, hablamos de decenas de euros. 

Haz lo que consideres más justo. 
Poner 30.000 + 39.000 tiene base. 
Pero como te requieran y des con un funcionario muy formalista, te lo tumba a la de ya. Y con la ley en la mano.
#8

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Buenos días, muy agradecido por seguir el hilo.

Yo tengo que resolver este tema de manera completamente legal, aunque la cuantía de la amortización a la postre no signifique mucho. No quiero tener problemas con Hacienda.

Pero sigo sin comprenderlo (seré muy cazurro). Resulta que tengo dos escrituras públicas, una de compraventa en 2003 con una valoración de la vivienda de 60000 y otra de extinción de condominio en 2005 con una valoración de la vivienda de 78000. De tal manera que según multitud de consultas de la Dirección General de Tributos, el valor y la fecha de adquisición no se actualizaran, cuando no exista exceso de adjudicación.

Procede por tanto, averiguar si en este caso hay un exceso de adjudicación. Yo entiendo que sí lo hay, puesto que mi hermano tenía un 50% de propiedad y ahora tiene un 100% de propiedad, es decir se alteran los porcentajes de propiedad de los comuneros.

En cuanto a la compensación en metálico que mi hermano pagó por ese exceso de adjudicación y el hecho de que en la escritura pública no se mencione cantidad alguna, entiendo que la compensación es de 39000, puesto que la valoración que se hace de la vivienda son 78000.

Literalidad de la escritura pública, que en caso de inspección, se aportaría a Hacienda:

-"VALOR: setenta y ocho mil euros (78.000 euros)"
- "efectuar su adjudicación, en pleno dominio, con la hipoteca relacionada en el epigrafe "Hipoteca" y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, a uno solo de los comuneros, DON xxxxxxxxxxxxxxxxx y dado el exceso de adjudicación producido , éste compensa su parte en metálico a la otra comunera doña xxxxxxxx, quien manifiesta tenerla ya recibida , antes de este acto y a su entera satisfacción.
Siendo lo recibido igual a su haber en la disuelta comunidad de bienes, quedan pagados."

Otro extremo que se nos escapa es cuánto declaró como ganancia patrimonial la ex de mi hermano en su declaración de 2005.

En definitiva, espero puedas seguir ayudándome.

Muchas gracias
#9

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Ah y perdón que se me olvidaba, esa valoración de 78000, creo que está tomada del capital pendiente de la hipoteca, porque eran 77000 y pico y han redondeado.

Por si es de interés

Un saludo.
#10

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Un momento que la escritura de extinción del condominio me está volviendo loco y parece contradictoria, he encontrado esto:

"CUARTO. Se solicita del Señor Liquidador del Impuesto que no se liquiden excesos de adjudicación en virtud de lo dispuesto en el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1.995 de veintinueve de Mayo). ---------------------"

Yo ya no entiendo nada, habla de exceso de adjudicación y de compensación en metálico y ahora dice que no se liquiden excesos de adjudicación.

Para volverse loco
#11

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Cachilipox
En la división de cosa común, al haber un solo bien y que este resulta indivisible, se dan, necesariamente, dos excesos de adjudicación.
Por una parte, quien tenía un 50 % de la comunidad recibe un 100 % del inmueble (exceso del 50 % en lo que recibe)
Por otra parte, quien tenía un 50 % de la comunidad recibe un 0 % del inmueble, pero una cantidad de dinero (todo el dinero es exceso)

Ambos excesos, si están bien hechos los cálculos, se compensan y equilibran. Y la cosa se liquida "sin" excesos.

Hacienda, en base a lo declarado en las dos escrituras, sabe que existe un "algo" que valía 60.000 €, perteneciente en proindiviso, y que luego sucedió algo, y ese "algo" de 60.000 € pasó a ser de un solo dueño. Y que en el entremedio, sea en forma de pago dinerario, sea en forma de asunción de deuda, privadamente se hicieron compensaciones y arreglos. Son totalmente legales, pero privados e íntimos de la comunidad de propietarios.
Lo que manda públicamente es que el "algo" de 60.000 € de valor, primero era de dos y luego fue de uno. Y siguió siendo un "algo" de 60.000 € de valor.

Esto es la división de cosa común pura y simple.

Puede haber casos en que no solo se parta y divida la comunidad (adjudicando la totalidad a uno solo y devolviendo al otro su dinero), sino que se aproveche ese instante para liquidar también la revalorización del bien tenido en común.
Por esa parte de revalorización ya no va por división de cosa común sin excesos, tributo en AJD, sino con excesos, transmisiones patrimoniales TPO, y ganancias patrimoniales IRPF.
Y claro, debe quedar bien reflejado en la escritura.
#12

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
No se como agradecerte que me sigas ayudando. Según tu último párrafo, en lo referente a la revalorización del bien, ¿piensas que es el caso que he planteado? o lo más prudente sería lo siguiente:

Valor de adquisición: AÑO 2003 (30000 Precio+1000 Notaría+150 Registro+750 ITP) 31900+ AÑO 2005 (30000 Precio+800 Notaría+200 Registro+700 ITP) 31700= TOTAL VALOR DE ADQUISICIÓN: 63600€

Y por último ¿los gastos de 2005 (800 de notaría, 200 de registro y 700 de Impuesto), los debo computar enteros o los debo prorratear, puesto que están calculados conforme a 78000€?

Muy agradecido
#13

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Cachilipox
Los gastos de la división de la comunidad, se cuentan tal y como figuran. No son "internos" de la comunidad, sino devengados por terceros. 
Vale que los gastos y tributos de la primera mitad de adquisición y la segunda mitad de adquisicón son distintos. Pero eso no importa. Sean lo que sean, son gastos inherentes, que es lo que la norma obliga.

Creo que es lo más prudente. Piensa por ejemplo, que si el inmueble adquirido, originalmente y según escrituras, por 60.000 € ¿cómo explicas que un tiempo después la hipoteca para su adquisición fuese de 78.000?
Yo me compro una cosa supuestamente de 60.000 €, pido un préstamo para poderla comprar, y resulta que ese prestamo se llama 78.000 €??????
O el precio escriturado es falso, o no todo el préstamo es para la adquisición.
Que internamente entre la pareja se hagan arreglos de deudas y préstamos es una cosa. Pero eso no altera el valor ofocial de la cosa en sí.

#14

Re: Cálculo valor de adquisición a efectos de IRPF

Baruda
Perfecto. Todo claro. Me has sido de mucha ayuda.

Muchas gracias y un saludo.
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