Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder

División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

6 respuestas
División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura
División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura
#1

División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Zaborpila


Buenas días,
Recientemente he firmado el contrato de arras por la compra de un piso + garaje, ambos de segunda mano, en Guipúzcoa. Aunque ambos se encuentran actualmente escriturados conjuntamente por parte del vendedor, el garaje no se encuentra en el mismo edificio que el piso sino en un edificio contiguo (el edificio del piso no dispone de garajes).
El importe total de la compra de ambos es de de 375.000€. Mi intención es escriturar ambos de forma conjunta ya que a priori no veo interesante su venta por separado en un futuro.
El caso es que de cara a la firma de escrituras dentro de un mes es necesario fijar de mutuo acuerdo la división de dicho importe entre el garaje y el piso.
La encargada de la agencia que nos representa nos ha recomendado pedir asignar un valor bajo al garaje ya que, según ella, nos beneficia de cara a pagar menos impuestos en la compra y también si en un futuro vendemos el piso (creo que menciono algo sobre el tema de las plusvalías).
El valor catastral de la vivienda es de 150.000€ y el del garaje de 15.100€.
En un principio nos recomendó sugerir asignar una división piso/garaje de 355.000€/20.000€, aunque recientemente ha nos ha recomendado sugerir bajar aun más la parte del garaje y asignar 359.000€/16.000€.
Comentar también, no sé si es relevante, que la persona que me vender el piso + garaje ha comprado a su vez una vivienda de segunda mano.
Soy un neófito total en tema de impuestos asociados a compraventa de inmuebles. En principio no dudo de la buena fe de la encargada, pero quisiera saber si dicha división en los importes realmente pueda tener interés para mi, a presente o a futuro, o si puede ser que ahora pueda resultarme beneficiosa pero perjudicial en un futuro por alguna razón que se me escape. 
Gracias por llegar al final de este ladrillo. Cualquier consejo/recomendación al respecto será bienvenido.

#2

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Juan Lackland

No acabo de entender eso de que la encargada de la agencia os representa, ¿a quién representa, al comprador o al vendedor? No es algo baladí porque profesionalmente debe defender los intereses de su representado que pueden no coincidir con los de la otra parte.

Por otro lado, si la futura venta por separado resulta casi imposible, no veo ventaja ninguna en sobrevalorar el piso en detrimento del garaje, cuestión que pudiera ser gravosa si Hacienda acepta el precio del piso pero modifica al alza el del garaje.

Por tanto, para no correr riesgos innecesarios, lo primero que haría yo sería obtener el valor que les asigna la propia Hacienda foral a efectos fiscales. No conozco cuál es el procedimiento concreto en Gipuzkoa (en Bizkaia se solicita personalmente presentado el DNI y en Álava se obtiene aplicando un coeficiente al valor catastral). Así que, lo mejor es que llames por teléfono a la Hacienda foral y te dirán cómo obtenerlo. Conociendo esos valores hay que procurar no escriturar por debajo de ellos.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#3

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Zaborpila

Hola  Juan Lackland , gracias por responder.

Con la encargada de la agencia me refiero a lo siguiente: en una agencia se han encargado de buscarnos y presentarnos pisos contactando con otras agencias con las que comparte "cartelera" de pisos. En la compra del piso ha habido dos agencias y dos agentes involucradas: la que nos hizo la búsqueda y la agencia que gestionaba la venta del piso.

Si no recuerdo mal la lógica que aplicaba era la siguiente:

En Gipuzkoa para compra de un piso de 2º mano se paga un ITP del 4% y para un garaje de 2a mano (que no venía en origin con el piso y está en otro edificio) se paga un ITP del 7% según se indica en:

http://ekonomiaetazergak.gipuzkoa.eus/es/ondare-eskualdaketak

por lo que el rebajar la parte del garaje suponía pagar menos ITP.

En Gipuzkoa creía que el valor a efectos fiscales del garaje sería el valor catastral, si es según se indica en:

http://www4.gipuzkoa.net/ogasuna/catastro/presenta.asp

el valor del garaje era a 2018 de 15.100€. Por esa razón planteaba asignarle un valor algo  superior al mismo de 15.500€.

Pero después de lo que has comentado ya no tengo claro que esto último se a así.

 

 

 

 

#4

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Juan Lackland

OK, queda claro que la encargada de la agencia velará por tus intereses.

Tienes razón en cuanto al diferente tipo de tributación por ITP para la vivienda y el garaje, por lo cual es mejor que el valor del garaje vaya a la baja. No obstante, no hay que asignarle un valor inferior al que le asigne Hacienda a efectos fiscales. En el segundo enlace que pones, no aparece el valor fiscal de los garajes; por lo que he visto en la normativa, parece que se obtiene aplicando un coeficiente RC al valor catastral y que ese coeficiente lo aprueba anualmente la Hacienda foral, me ha parecido ver un teléfono que empieza por 902 donde te facilitan el coeficiente RC para tus cálculos. Ten en cuenta que poniendo los valores que te han propuesto, ahorras menos de 550 €, pero si tienes la desgracia de que Hacienda eleve el valor del garaje al que le corresponde mediante reparto proporcional tendrás que pagar un exceso de más de 700 €.

Por último y, aunque seguramente no es tu caso, hay un ITP reducido (2,5%) para el caso de ser vivienda habitual y cumplir unos requisitos adicionales.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#5

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Zaborpila

Gracias, una vez más, Juan.

Me estado "empollando" el decreto foral actual al respecto y es tal y como comentabas. De hecho he llegado a obtener mediante las tablas y la formula que se incluía en el decreto los valores fiscales del garaje en la fecha en que salió el decreto (1999):

https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna/-/df-6-1999

Por desgracia, esas tablas no están disponibles actualizadas a fecha de 2018 de forma directa al público, como si ocurre en otras provincias, por lo que me tocará llamar al 902 y seguramente luego ir de visita a la sede de hacienda para solicitar el valor fiscal según como indican en:

https://www.gipuzkoa.eus/documents/2456431/2529819/Impreso_60T-VAL-2_inprimakia.pdf/ff927f03-d18b-4f1d-2623-3344d85ca987

Ya tengo localizado el formulario y todo para la solicitud:

https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna/impuestos/modelo/60t

Con un poco de suerte podré obtener el dato y así asegurarme de no pillarme los dedos.

 

#6

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Juan Lackland

Muchas gracias por compartir lo que has "descubierto", he aprendido un poco sobre ese impuesto en Gipuzkoa. Como te dije, conozco bastante bien cómo funciona en Álava y Bizkaia, no así en Gipuzkoa.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: División del importe total de la compra de piso + garaje en escritura

Jesúsm1

Buenas tardes:

Tengo que informarte que las tablas de los valores que suponga la Entidad de Guupuzkoa pueden haber dejado de tener valor por la siguiente sentencia: 

- STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186

Los valores mediante tablas y coeficientes no sirven si no se ajustan a la realidad. Cada caso es individual. 

Así pues, que te interesa separar el garaje por el precio que estimes razonable, la Entidad de Guipuzkoa tendría que demostrar que no es así.

Lo mismo sucede con el precio del piso que compres, ya no te pueden asignar mayor valor del que realmente pagues.

Saludos.

 

 

 

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar