Problemática en la amortizacion del valor de construcción en declaración de piso alquilado

En los gastos deducibles de los rendimientos de un puesto alquilado se contempla la amortización del valor de construcción.

(art. 14 Rgl.)  Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

1. Respecto de los inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Pero a la hora de la venta:

Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble :

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.

O sea que lo que se gana por un lado se puede perder y mucho por otro.

 

Y aquí vienen mis puntualizaciones-preguntas.

1) Es muy posible que lo más conveniente sea amortizar poco. En el artículo 14 se habla de que "no excedan" de un importe, ¿Es por tanto voluntaria la amortización?

2 ¿En caso de no amortización o de amortización inferior, podría venir la AEAT a la hora de la venta reclamando esa amortización no aplicada y por tanto un incremento patrimonial mayor, con el consiguiente palo económico. 

3) Hago ver que lo que se deduce por amortización no sirve para nada si el resultado es negativo. En caso de ser positivo se aplica fuerte deducción por destino a vivienda, por lo que el tipo puede ser muy bajo. 

 

Espero vuestros comentarios.

 

 

 

 

 

Lo que dices de que lo que se gana por un lado se puede perder por otro, es verdad, aunque muchos se enteran a la hora de la venta.

En cualquier caso, no hay opción, si alquilas te debes deducir la amortización, y del mayor valor, poque la AEAT considera que hay que restarla del valor de compra cuando el inmueble ha estado alquilado, se haya o no deducido la amorización en esos años, y para mas Inri, siempre respecto del mayor valor entre el catastral y el de compra.

Si el incluir amortizacion de edificacion, en los alquileres de las viviendas, no tiene efecto fiscal , el contribuyente puede no incluir este concepto como gasto deducible.

Cuando se produzca la venta, si este piso ha estado alquilado durante mucho tiempo, el contribuyente tiene que justificar mediante las declaraciones presentadas, que no ha aplicado dichos conceptos ( debera guardar todas las declaraciones que justifiquen esta operativa).  Si no se justifican la Administracion puede entender que si se las ha aplicado.

Saludos

Perder nunca vas a perder.

El capital inmobiliario puede generar "rendimientos" y/o "ganancias".

En ambos casos, hay una "entrada" de dinero, sea renta o sea venta. Para ambos casos, hay que deducir la "salida", sea amortización o sea compra.

Si solo jugamos a "ganancias", el tope máximo de las salidas coincide con el precio y coste de adquisición.

Si solo jugamos a "rendimientos", el tope máximo, vía amortizaciones acumuladas, no está limitado.

Si el juego es mixto, "rendimientos" y "ganancias", habremos deducido una determinada cantidad por amortizaciones, y deduciremos una cantidad final por el remanente de "adquisición - amortizaciones", sin que este valor pueda ser negativo.

Por lo tanto, siempre y al menos, podremos deducir la totalidad de lo gastado (la salida inicial), y si además, hemos tenido en renta dicho activo mucho tiempo, podriamos acumular mayor deducción que el coste de adquisición. Es una situación teórica, muy extrema, pero que matemáticamente se podría dar. En la práctica, sea por una vía o por ambas, solo se llega a deducir el máximo del importe satisfecho (o valorado, si es adquisición lucrativa) en su adquisición.

Lo que sucede es que todo lo previamente ya deducido por "rendimientos" no procede a su vez "re-deducirlo" por "ganancias".

 

Pues me sigue quedando la duda,

Lo que dice Leopol72 es lo que lo que me comentó una amiga que le habían comentado en la Agencia Tributaria verbalmente, pero no sé si hay algo más escrito al respecto.

En cuanto a los que dice Lunatico es lo que yo interpreto de lo estrictamente dicho en la ley y mi entender de que las amortizaciones son voluntarias y lo que se establecen son máximos.

No estoy de acuerdo con lo que dice Chachilipox, hay muchos casos en los que lo que se paga en IRPF por alquileres es CERO o muy poco, ya que las deduciones por intereses de préstamos, amortización de muebles, ibis y recibos de comunidad pueden ser altos y a los rendimientos resultantes se puede llegar a aplicar hasta un 60% de deducción cuando el destino es vivienda.

En el caso de un contribuyente poniendose amortizando  9000 euros al año durante 20 años por un piso de 300.000, el palo que le van a dar cuando lo venda va a ser monstruoso.