Duda sobre tributacion ganancia patrimonial venta inmueble

Dos personas compran en el año 2004 un inmueble por valor de 73.211,00 euros. Cada uno de ellos es propietario al 50% del citado inmueble y se establece como la vivienda habitual. Uno de ellos es mi cliente que me contrata para hacerle la declaración de la renta.

En el año 2017 deciden vender y el precio de venta es de 95.000 euros. En la escritura de compraventa, en relación al abono del precio se hace las siguientes especificaciones:
-    7.000€ confiesa la parte vendedora haberlo recibido en metálico con anterioridad a este acto mediante contrato privado.
-    25.212,44€ se destinan mediante transferencia bancaria a BANKIA para cancelar la hipoteca que grava la finca transmitida.
-    La cantidad de 54.000 € se extiende mediante cheque bancario nominativo a favor de don José (mi cliente).
-    La cantidad de 8.000€ se extiende mediante cheque bancario nominativo a favor de doña María.
-    Se retienen 787,56€ por parte de la parte compradora en concepto de provisión de fondos para hacer frente a los gastos que origine la cancelación de la hipoteca.

Según el artículo 34.1 Ley del IRPF el cálculo de la ganancia patrimonial se determinará “En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.

Mis dudas son dos:
1) Cada uno de los vendedores son propietarios al 50% del inmueble, pero cuando venden, el dinero que efectivamente reciben (los 95.000€) no se reparten por mitades iguales, sino que uno de ellos, D. José, recibe más dinero que lo que representa su cuota de propiedad.
Siendo esto así, ¿cómo calculo la ganancia patrimonial de mi cliente? Calculando la diferencia entre el valor de adquisición y de venta en relación a su cuota de propiedad o por el contrario, tengo que calcularlo teniendo en cuenta que, en el caso de la venta, el dinero que obtiene es mayor que la cuota de propiedad? Yo entiendo que sería la primera de las formas, en función a la cuota de propiedad, en tanto que en las escrituras no se establece que mi cliente venda su cuota de propiedad (50%) a un precio distinto que la cuota de participación de la otra titular.

2) En relación con la deducción por adquisición de la vivienda habitual (la compra fue anterior al año 2013), teniendo en cuenta que la cancelación de la hipoteca se va a realizar después de haber vendido la casa (se cancela con parte del dinero de la venta) entiendo que no tiene derecho a la deducción, ya que una vez que vende, deja de ser de su propiedad- vivienda habitual, aunque parte del dinero se destine a cancelar la totalidad del préstamo hipotecario. ¿Cómo lo veis?

Gracias por adelantado y saludos.

Pueden haber muchas razones, incluso legales, que expliquen ese desequilibrio.

Pero yo, a la vista simple de esos números, solo veo una comrpa-venta por 140.000 €, con 45.000 € en "B", que se lleva Doña María.

De los cobros escriturados, veo que corresponde a Don José 1/2 de los 7.000 € que "la parte vendedora confesa!"; veo que corresponde a Don José 1/2 de la amortización de la deuda hipotecaria por importe de 25.212; y veo que corresponde a Don José la integridad de su cheque por 54.000 €.

Por lo tanto, Don José cobra por su 50 % de vivienda: 3.500 + 12.606 + 54.000 € = 70.106 €.

Eso es lo que sale en la escritura de compra-venta, y es lo que deberías declarar respecto de Don José, salvo que tu cliente (Don José), te de instrucciones diferentes.

En principio cada vendedor en su Declaracion han de cumplimentar tanto el 50% del valor de adquisicion como el 50% del valor de venta, con independencia de como se hayan repartido el dinero cobrado, que tendran sus razones que fiscalmente no tienen incidencia.

La cancelacion de la hipoteca es deducible hasta el limite establecido por cada Declaracion.

En la venta queda pendiente un Impuesto de Plusvalia Municial que sera pagado por el vendedor y que minora el valor de venta. Los valores de adquisicion tambien deben incorporar los gastos necesarios para dicha adquisicion.

La plusvalia con estas cifras es de 10.894,50 euros en cada propietario.

Tambien hay que tener en cuenta, que siendo vivienda habitual , si alguno de los propietarios es mayor de 65 años , la plusvalia esta exenta ( no hay que declarar la venta) y si puede existir la compra de una nueva vivienda habitual la reinversion afecta a la plusvalia generada en cada propietario.

Saludos

Estás proponiendo el enfoque de la pre-existencia de una CB implícita.

En tal caso, sí, partimos que de inicio lo correcto y legal, para determinar la ganancia patrimonial "respecto del inmueble", es atribuir el porcentaje correspondiente tanto de la adquisición como de la transmisión, a cada uno de los comuneros.

En tal caso, 50 % a cada uno de 73.200 valor adquisición, y 50 % a cada uno 95.000 valor transmisión.

Pero....

Nos olvidamos que entonces se debe tener en cuenta también lo que sucede con la existencia "implícita" de la CB.

Discrepo contigo acerca de que esa diferencia no tenga implicación fiscal.

Para mi, y si seguimos el modelo de existencia de CB y precio de venta correcto, resulta que en unidad de acto con la transmisión del inmueble acontece la disolución de la CB implícita pre-existente. Y que una de las partes (Don José), recibe una cantidad dineraria muy superior a la que correspondería según su porcentaje de propiedad de dicha CB.

Le correspondería una cuota de liquidación de 45.250 €, y recibe en cambio 70.106. Esa diferencia (exceso de adjudicación) también debe tributar como ganancia patrimonial.

Con lo que vamos a parar al mismo sitio, la declaración correcta de Don José es por 70.106 €.

A que corresponda eso, ya depende. Pueden haber muchas razones, incluso legales. Aunque la cosa apunta a la apariencia de un pago en "B" muy sustancial. Es más que previsible que hacienda formule algún requerimiento que deberá ser bien explicado.

Efectivamente no habia pensado en lo que comentas y puede ser que estes en lo cierto.. gracias.

Saludos