Usufructo, venta, valoración...
Buenos días,
A ver si me pueden resolver algunas dudas de cara a vender un inmueble que tiene inquilino con contrato de alquiler en vigor por un año más y donde, por un par de herencias, la situación es un poco peculiar. Hay 4 personas, cada uno con un 20% de plena propiedad del bien. Otras 4 personas con un 5% cada uno de nuda propiedad. Y otra persona con el usufructo del 20% del bien.
Aquí van las preguntas:
* Dado que el usufructo figura en el registro civil como una carga, ¿se debe quitar dicha carga del registro previo a la venta o, siempre que los 9 firmen la compra-venta, cada uno el % que tenga de plena/nuda propiedad / usufructo, no hace falta hacer gestión previa a la venta? Obviamente el objetivo es vender el bien completo.
* Entiendo que el usufructo se valora de cara a Hacienda (aunque las partes puedan acordar otra valoración) con la fórmula de 89 - edad con máximo del 70% y mínimo del 10%, usando la edad en el momento de la compra-venta de cara a valorar lo que recibe cada uno de la venta, y la edad a la fecha en que se ejecutó la herencia de cara a calcular plusvalía. ¿Correcto?
* Aparte del derecho de tanteo / retracto del inquilino actual, y que si se vende a un tercero éste tiene que tener claro el contrato de alquiler vigente y, por tanto, sus obligaciones en ese contrato como nuevo propietario del mismo, ¿hay algo más que tengamos que tener en cuenta?
Muchas gracias