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Amortización de vivienda para alquiler, deducción del 3% - Deducción por alquiler de vivienda habitual

31 respuestas
Amortización de vivienda para alquiler, deducción del 3% - Deducción por alquiler de vivienda habitual
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Amortización de vivienda para alquiler, deducción del 3% - Deducción por alquiler de vivienda habitual
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1 / 3
    #1

    Amortización de vivienda para alquiler, deducci...

    cyrulnik

    Buenos días:
    Para la declaración de la renta del 2014, en amortización de vivienda arrendada, voy a deducir el 3% sobre el coste de adquisición (que viene en escritura), año 2000 la compra, asimismo viene en la escritura el valor del suelo en ese momento.
    Mi pregunta es si el valor del suelo que debo deducir, es el que consta en la escritura como hoja anexa, o bien el del recibo del IBI del año 2014?

    gracias

    #2

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    joank

    Pero lo que se deduce es el valor de la construcción, no del suelo!

    #3

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    manuluxe

    Es el valor de la construcción como bien te dice Bixum, yo lo saco por el IBI porque en escritura no se si viene el valor del suelo, tienes que trasladar la relación entre Valor de construcción respecto al Valor Catastral total (ambos te vienen en el recibo de IBI) y el coeficiente que te de multiplicarlo por el valor de Compra de escritura. Con esto sabrás el valor de construcción real de tu vivenda. Este resultado es el que tienes que sacar el 3%para la deducción

    Sds

    #4

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    cyrulnik

    Como comenté en mi primer mensaje, en mi escritura consta el valor del suelo y el de construcción, es del año 2000. Lo que quiero saber es si esos valores (en porcentaje) valen, o los del recibo del IBI del 2014. NO es lo mismo pues en el recibo del IBI en valor del suelo es de un 80% y un 20% el de la construcción, pues en Madrid, se ha producido una subida generalizada del valor del suelo, y en la escritura de la casa el valor del suelo es de un 40% y un 60% la construcción. En definitiva me gustaría saber si puedo aplicar los valores de la escritura (año 2000) o lo del IBI.

    #5

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    mt.cygnus

    Buenos días,

    Os escribo porque tengo una duda y creo que nos puede venir bien a todos solucionarla. Por lo que creo cuando tu desgravas en la renta el 3% por amortización (sólo del valor de construcción del total del valor del piso) ese 3% devalúa el valor del piso un 3%, es decir, cuando tu vendas el piso en 10 años hacienda va a llegar y va a decir: Este piso te valió 100.000€ y como lo has devaluado un 3% cada año durante 10 años , ahora vale 70.000€, por tanto, si lo vendes por 110.000€ el impuesto de plusvalía no es sobre 10.000€ si no por 40.000€.

    Esa es mi duda, esto me lo dijo una inspector de hacienda, pero de momento no he podido corroborarlo ya que no encuentro información al respecto. Gracias a todos.

    #6

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    Usalaimaginacion

    Buenas tardes;

    lo que usted plantea en su exposición es algo lógico y totalmente correcto.

    Pongamos por caso que compra un inmueble por 100.000 euros y que lo tiene alquilado durante 20 años y que en cada uno de esos 20 años se ha puesto como gasto deducible del alquiler el 3% de amortización (sobre el valor de la construcción).

    Pasados esos 20 años usted decide vender el inmueble,a la hora de determinar la ganancia patrimonial por la que usted debe tributar lo que dice la normativa es (valor de transmisión - valor de adquisición) en la propia definición de valor de adquisición se detalla que es el valor de compra más todos los gastos necesarios para la compra menos las amortizaciones practicadas a lo largo de la vida del bien.

    En el ejemplo que nos ocupa si usted amortizaba pongamos por caso 2000 euros al año como inmueble permaneció alquilado 20 años (20*2000=40.000 euros) su valor de adquisición para este inmueble será de 60.000 euros (100.000-40.000) estoy presuponiendo que no hay gastos de adquisición para simplificar el ejemplo.

    Pongamos ahora por caso que el valor de transmisión del inmueble de nuestro ejemplo sea 180.000 euros, la ganancia patrimonial obtenida sera 180.000 - 60000 = 120.000 euros y sobre ella tendrá que tributar.

    Debe tener en consideración que los 20 años que estuvo aplicándose como gasto la amortización del inmueble para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario le permitieron pagar menos impuestos por la aplicación de dicho gasto.

    #7

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    mt.cygnus

    Muchas gracias por tu respuesta Usalaimaginacion.
    Por lo que he podido ir aprendiendo estos días, sólo por el hecho de arrendar un piso Hacienda ya supone una amortización mínima ( ya que da por hecho que el piso se desgasta y pierde valor), apliques o no la amortización anual, hacienda aplicará la amortización mínima. Resulta que desde 2003, la amortización mínima es del 3%, antes fue del 1,5% y del 2%, por tanto, a partir del 2003 te apliques o no la amortización en la Renta anual, Hacienda la aplicará cuando tu vendas el piso.
    En resumen, desde 2003, si alquilas el piso, cada año el piso se devalúa un 3%, así que conviene aplicarlo en la Renta de cada año.
    Todo esto lo he contrastado con información de rankianos, y con el Manual de Renta 2015 capítulo 11.

    #8

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    Antonio Parreño

    Si heredas un piso o local el valor de adquisición que se tiene en cuenta para la deducción es el reflejado en la escritura de herencia o solo los gastos e impuestos?
    Gracias

    #9

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    Manez

    Buenos Días,

    Lo siento pero por más que leo del tema no termino de enterarme...(debo ser dura de mollera).

    A ver, el tema es que hacienda deja que te puedas desgrabar sobre el mayor de las cantidades, eligiendo o coste de adquisición o valor catastral. Por más ejemplos que veo, no he encontrado ninguno que me ayude, porque en unos aparecen porcentajes, en otros no...

    Lo que realmente quisiera calcular es la diferencia entre coger un dato u otro.

    ¿podríais ayudarme por favor?

    Mis datos son:

    Valor piso sin IVA: 219.300 €

    Valor piso con IVA: 234.651 €

    Gastos Notaría, impuestos....: 3777 €

    Ahora en el recibo del IBI me aparecen estas cantidades.

    Valor Ctral: 59.109,76 €

    Valor Suelo: 16.998,13 €

    Valor Cons.: 42.111,63 €

    Base Liqui.: 59.109,76 €

    Nunca he llevado a Hacienda las escrituras, asique imagino que ellos solo me lo han calculado con 1 dato, y creo que he hecho el primo y va a ser la desgravación más baja.

    Por favor si pueden ayudarme... a ver si por fin sé de donde sacar los datos para el cálculo..

    Gracias a todos.

    #11

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    batiscafo

    Pues lo tienes bien sencillo con el recibo del IBI.

    42.111,63/59.109,76 = 71,24% es el porcentaje del valor de la construcción sobre el total del inmueble.

    Valor de adqusición: 238.428 euros

    Valor de adquisición de la construcción: 238.428 * 71.24% = 169.856,11 euros.

    Amortización máxima: 3% sobre 169.856,11 euros = 5.095,69 euros.

    Un saludo.

    #12

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    Manez

    Muchísimas gracias, Joer que fácil se ve así....
    Y si pillaremos la otra opción de desgravación ( que es el que me ha cogido hasta ahora Hacienda) que diferencia de resultado habría?
    ¿Se haría de igual modo?

    #13

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    batiscafo

    No tengo ni idea de cómo te lo ha calculado hasta ahora Hacienda.

    Yo solamente te he hecho el cálculo más favorable, según la normtiva del IRPF.

    Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

    1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

    (...)

    b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

    Un saludo.

     

    #14

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    nassiux

    a ver si me puedes iluminar basticafo, pq no lo entiendo correctamente. Yo lo calcularía así

    valor compra + iva + notario ... etc =  234.651 +3777=238428€

    valor del suelo = 16.998,13 €

    0.03 (valor copra + gastos - suelo) =221429.87*0.03=6642.89€

    Si el ibi dice cuanto vale el suelo ¿pq no podemos aplicarlo?

    un saludo

    #15

    Re: Amortización de vivienda para alquiler, ded...

    nassiux

    Voy a poner un ejemplo para que se vea lo que quiero expresar, a ver si alguien me puede iluminar.

    Hipotesis de partida, dos pisos iguales en altura y el primero y el quinto, con igual o casi igual valor catastral

    valor construccion 50k valor del suelo 50k, valor catastral 100k.

    precios de compra

    - primero 200k

    -quinto 400k.

    precio de suelo del primero 200k*0.5 =100k, puede deducirse de (200-100)*0.03=3k

    precio de suelo del quinto 400k*0.5 =200k, puede deducirse de (400-200)*0.03=6k

    ¿en serio el precio de ambos pisos es diferente? si estan en la misma vertical

    no es mas logico decir que para ambos el suelo vale 50k y lo que se pueden deducir son

    -primero = (200-50)*0.03=4.5k

    -quinto = (400-50)*0.03=10.5k

     

    saludos

cyrulnik
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