Deducciones y compensación de IVA en alquileres de locales comerciales

Estimados todos, mi consulta se refiere a los gastos deducibles en el alquiler de un local que se ha acondicionado para plazas de garaje. En la obra realizada se han distinguido dos facturas: La primera de pintura del local y cambio del portón. La segunda de nuevos elementos (albañilería-tirada tabique, recogida escombros, nueva ventilación, detección CO, etc).
1) ¿Es posible deducir la base imponible de la primera factura como gastos de reparación-conservación de los ingresos del alquiler? ¿y la segunda según el 3% de amortización como gastos de ampliación y mejora?
2) Si el primer año el exceso de gastos es de cuantía importante ¿dicho exceso se puede meter como gasto en el 2º año de alquiler?. Si en los años sucesivos sigue habiendo exceso de gastos heredados de ejercicios previos ¿cómo se deducirían en los ejercicios siguientes?
3) El IVA de estas facturas ¿puede compensarse con el repercutido en el alquiler de otro local arrendado previamente? Si es así y al compensar los ivas hay exceso de iva soportado al final del año natural ¿ese exceso se puede compensar en años sucesivos?
Muchas gracias por su atención.

1) Los primeros efectivamente son los propios de conservación y reparación (de hecho la pintura la pone tal cual); los segundos, al ser efectivamente mejora, se amortizarán conforme al 3%, o al menos yo lo entiendo como tu.

2) Depende, los de amortización se pueden meter aunque hagan que se genere un rendimiento negativo, los otros efectivamente no se pueden meter hasta que no haya rendimiento y con el límite de los 4 años. Respecto a cómo se deducirían, hay una casilla específica en la declaración para meterlos, la 056 este año.

3) Al alquilar cocheras y locales deberás estar dado de alta como empresario/profesional y, por tanto, el IVA soportado es deducible cuando presentes el 303.

Un saludo.

Muchas gracias por tu respuesta. A ver cómo sale la cosa...