Buenas. He estado buscando por los foros pero no me acabo de enterar, siento si la pregunta es repetida.
Me han dejado un piso pero mi hermano tiene el usufructo vitalicio del mismo. Preguntas:
-¿qué debo pagar de plusvaslías?
-¿qué estoy obligado a pagar del piso mientras viva mi hermano?¿IBI, arrglos del edificio, etc?
Agradezco de antemano la información que me podáis facilitar.
La plusvalía del Ayuntamiento te toca a ti como nuevo propietario.
Entiendo que los gastos derivados del uso como el IBI, le corresponden al usufructuario, ya que es quien lo usa y disfruta (podría alquilarlo si quiere y percibir las rentas).
Otra cosa son los arreglos del edificio, por ejemplo las derramas, ya que en similitud a los arrendadores, te correspondería a ti mantener el inmueble en buena disposición de uso. Sinceramente en este punto no estoy seguro
Un saludo
Gracias por contestar.
A ver si alguien amplía la respuesta, le estaría agradecido.
Me preocupa el tema de derramas y tal o incluso de falta de pago de la comunidad,...Al final va a resultar que lo suyo es renunciar.....
Un saludo
Con permiso y si a estas alturas del día sigo con las neuronas algo engrasadas me tiro al río:
1) PLUSVALÍAS o lo que es lo mismo el IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.
Hay 2 hechos imponibles, por lo que deberá girarse una liquidación diferenciada para contribuyente.
Existen dos transmisiones diferentes, una sobre la nuda propiedad, de una parte, y el usufructo vitalicio por otra.
Por lo que respecta a la nuda propiedad, cuando se transmita este derecho su valor será igual a la diferencia entre el valor
catastral del terreno y el valor del usufructo. Y hasta aquí puedo leer.
2) IMPUESTO DE BIENES IMUEBLES, o IBI para los amigos. (Anticipo, tiene que pagar el USUFRUCTUARIO).
Veamos quién es el sujeto pasivo:
El artículo 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales nos dice que será sujeto pasivo de este impuesto quienes ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.
¿Y quiénes son aquéllos que ostentan la titularidad del derecho que sea constitutivo del hecho imponible?. Retrocedemos y nos miramos el artículo 61 del Real Decreto, y a lo que nos interesa son los que ostentan la titularidad de los siguientes derechos sobre el inmueble en cuestión:
a) De un derecho real de superficie.
c) De un derecho real de usufructo.
d) Del derecho de propiedad.
En la anterior redacción se hacía recaer el impuesto sobre estas personas denotando claramente que es el "ius fruendi" el determinante de la exacción, no teniendo el propietario posibilidad legal de beneficiarse de los frutos producidos por la cosa, por tanto el usufructurario era el sujeto pasivo obligado al pago.
Pues bien, y al grano, como la anterior enumeración establece una prelación, visto lo dispuesto en el artículo 61.2 "La realización del hecho imponible que corresponda de entre los definidos en el apartado anterior POR EL ORDEN EN ÉL ESTABLECIDO ...", hay que concluir que corresponde pagar el IBI AL USUFRUCTUARIO.
La verdad, prefería la anterior enumeración que hacía el Real Decreto (antes de su modificación) porque era más ilustrativa y permitía a los doctos colegas ilustrar sobre sus conocimientos de Derecho Civil.
3) GASTOS DERIVADOS DE CONSUMOS (AGUA, LUZ, ETC) Y DETERMINADAS TASAS COMO LA TASA DE BASURAS: Son a cargo del usufructuario como usuario del inmueble, ya que como derecho de goce es mera consecuencia del percibo de los suministros que hace la persona que en concepto de ocupante la disfruta.
4) GASTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Por disposición legal corresponde pagarlos al propietario. ¿Y porqué digo esta obviedad?, pues porque la Comunidad de Propietarios no está vinculada por los pactos internos que tengan el nudo propietario y el usufructuario. ¿Y ésto como lo solucionamos?: Ha de estarse a lo dispuesto al respecto por los artículos 500 y 501 del Código Civil, advirtiéndose del tenor literal de estas normas sustantivas que los GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA COSA USUFRUCTUADA (qué palabra más bonita, pero eso lo dejo para otro día) SON DE CARGO DEL USUFRUCTUARIO, por lo que los gastos de comunidad corresponderán pagarlos al mismo.
5) RESPECTO A LAS DERRAMAS. Eso es más discutible, por tanto intenten llegar a un acuerdo.
Ya, pero qué pasa si el usufructuario no quiere pagar. Pues nada, anímese, contrate un abogado (que también necesita comer el pobre, pagar su hipoteca y tratar de sobrevivir, en definitiva) y podrá repetir contra el usufructuario lo que usted hubiera pagado cuando no le corresponde legalmente.
Aunque soy un abogado como de la vieja escuela, le diré que es un poco feo eso de meterse en pleitos con su hermano.
Muchas gracias por su exhaustiva respuesta, me ha aclarado usted bastante el problema.
Ya sé que es muy feo ir de pleitos contra un hermano, pero es que hay situaciones en las que lo único que se puede aplicar es aquello de "encima de put.., poner la cama"...y uno se cansa, es humano.
Un saludo.
Hola, aunque me aclara alguna cosa tengo una situación que no se si alguien me puede ayudar, me explico:
tengo un apartamento en la playa de mi propiedad cedido en usufructo vitalicio a mi madre desde el 2008. Ahora lo vamos a vender de mutuo acuerdo, hasta donde yo creía tengo que liquidar la plusvalía municipal y el impuesto de tito montoro con la actualización del 2015 (el doble de pasta a pagar), pero ayer el de la inmobiliaria me comento que cree que al estar cedido en usufructo hay más impuestos a liquidar, ¿esto es así? ¿que impuesto si es que existe?.
No se trata de herencia ni nada, compra normal en su momento y ahora venta.
Se que tenemos que firmar la venta mi madre y yo, no hay ningún tipo de conflicto ni nada parecido, cualquier ayuda es bienvenida.
saludos
alguna aclaración más, durante estos años mi madre ha pagado los gastos del piso (IBI, luz, agua, comunidad etc) y yo he asumido en mi declaración de la renta la carga del inmueble al 100%, no se si esto puede influir.
saludos
Supongo que se refiere a la extinción del usufructo o consolidación del dominio, que liquidarías tú cuando recuperaras el usufructo de tu madre y obtuvieras el pleno dominio del inmueble. Pero en este caso, no lo hay, puesto que se trata de una venta a un tercero, cada uno de su parte de la propiedad, de manera que el tercero compra el pleno dominio. Tributaría el adquirente por Transmisiones Patrimoniales por la totalidad del inmueble sin más.
Salvo mejor opinión como siempre.
Un saludo