Venta de Vivienda con pérdidas

Hola, planteo el siguiente tema: Mi hermano compró hace 10 años una vivienda acorde a los tiempos que corrían. Vivienda muy cara y a día de hoy todavía le queda pagar unos 200.000 €. Hace 4 años por circunstancias personales, adquirió una nueva vivienda con su pareja, y es en la que reside desde hace 3 años. Voy al grano. Está intentando vender la primera vivienda, evidentemente el precio que pide es el que queda pagar por la hipoteca. Asumiendo pérdidas, existe alguna forma de compensar estas pérdias en la declaración de renta? en este tipo de venta, que impuestos tiene que tener en cuenta? vamos que si decide vender por 180.000 asume pérdidas de 20.000, se encontraría con algún otro impuesto? estoy buscando un poco de orientación, sabemos que el tema está como está y la duda es si vender perdiendo o esperar pagando una hipoteca elevada?... Una idea que he lanzado es si podría ofrecer la subrogación de su hipoteca al nuevo comprador, las condiciones son muy buenas, que hoy en día no las da nadie. Supongo que dependerá del banco y de los ingresos del adquiriente, pero esto sería factible o para nada... saludos

Hola.
En rasgos generales:

En cuanto al tema estrictamente tributario, por la venta tendréis que tener en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que en principio paga el adquirente.
Respecto del IRPF que es el que más os puede interesar, Tendréis una pérdida patrimonial (En la base imponible del ahorro) que solo podréis compensar entre otras ganancias patrimoniales que tengáis en ese año o en los cuatro siguientes.

En cuanto a la subrrogación,a efectos tributarios seguira habiendo una transmisión patrimonial, la ganancia o perdida vendra determinada por la diferencia del precio de adquisición y el precio de venta.

Un saludo.
Es decir que la pérdida, por decirlo de alguna manera, solo te la puedes deducir de otra ganancia patrimonial que hayas tenido ese mismo año o de los cuatro siguientes

Hola. Gracias por la aclaración. En principio desconocía que las pérdidas patrimoniales solamente podían compensarse con otras. Interesante. Mi hermano suele pagar en la declaración de renta y pensaba que podía compensar, pero visto lo visto, no. El tema es lo que he comentado, asumir pérdidas con la venta del piso o seguir pagando una hipoteca durante X años. Lo tenía en alquiler pero ni así cubre el préstamo. Cosas que en su momento se pagaron muy caras y hoy no valen la mitad. En fin continuaremos buscando la mejor opción. El tema de la subrogación es una opción que he contemplado, las condiciones son muy buenas y hoy en día no creo que se den, supongo que sería a convenir entre todas las partes (banco, adquiriente y vendedor). saludos

Bueno espero que deis con la mejor opción, recodar que a la hora de valorar teneis que tener en cuenta no solo el capital restante por amortizar si no tambien los intereses, mucha gente no cuenta con ellos, si teneis la tabla de amortización del prestamo sera muy facil que los saqueis.

Suerte.

Gracias por la puntualización. La verdad es que hemos visto el saldo pendiente que aparece en el recibo y el tema de los intereses no lo habíamos tenido en cuenta. saludos

Una pregunta. He estado mirando la escritura del piso y tengo claro que la cancelación total del préstamo tiene un comisión del 0%. No tengo claro como calcular los intereses que debería pagar. Es decir, tengo pdte de amortizar 200.000 euros durante unos 25 a;os. Como puedo calcular los intereses a pagar. gracias

Bueno la verdad es que aqui entramos en el campo de las matematicas financieras:

La formula para sacar los pagos periodicos del sistema francés que es el que se aplica por las entidades bancarias creo recordar que era:

A x (1-((1+i)^-n )/i)= C

Siendo:
A = a la anualidad constante que se paga cada més.
i = el tipo de interes proporcional a cada mensualidad
n = el número de periodos , es decir meses que te quedan por pagar.
C = el montante que te queda por pagar.

Perdona por la formula pero no se me ocurre otra forma de escribirla mejor. Para hacerte una pequeña idea puedes dividir el tipo de interes que pagas que es anual dividido entre 12 para ponerlo en lugar de i aunque esto no es correcto pero como te digo te vale para hacerte una pequeña idea. No obstante si vas a tu banco y le spides que te impriman la tabla de amortizacion de tu prestamo te la deben de dar sin pegas ahi podrás ver los intereses que te toca pagar.

Un saludo.

Gracias por la aclaración. Disculpa la insistencia, pero la duda que tengo es la siguiente. Tenemos un capital pdte. de amortizar de 200.000 €, que cada mes amortizamos una cantidad + intereses. Si ahora decidimos cancelar el préstamo porque hemos vendido la vivienda, observando la escritura, pone 0% comisión cancelación total. Que interés tengo que pagar, si devuelvo el total pdte? El interés de un periodo determinado? De que me sirve devolverlo todo si aun tengo que pagar intereses? Son 25 años los que quedan. Tengo la típica tabla de excel que puedo ver lo que se paga de amortización e intereses, pero reitero, pagar intereses? Saludos