Desgravación gastos conservación antes de alquilar

Buenas tardes. Tengo un local comercial que estoy intentando alquilar desde Enero de 2009 sin conseguirlo y pagando una hipoteca por su adquisición desde Diciembre de 2008.
En el año 2011, con vistas a mejorar su aspecto, he realizado obras de conservación y reparación en él, si bien aun no he podido alquilarlo. Sé que los gastos de conservación e intereses de hipoteca son desgravables cuando lo haya alquilado sin superar la renta obtenida por el alquiler, pudiendo además desgravar los correspondientes a los últimos 4 años. No obstante, me surgen las siguientes dudas:
Aunque no haya obtenido ingresos por el alquiler en el año 2011:
1ª ¿Puedo o debo reflejar en la declaración del año 2011 los gastos de conservación y reparación, recibos de pólizas de seguro y los intereses del préstamo hipotecario para que quede constancia de su importe en el ejercicio 2011?. Ello, de cara a su desgravación en los ejercicio siguientes cuando haya alquilado el local.
2ª ¿Puedo incluir o hacer constar en la declaración del año 2011, los intereses del préstamo hipotecario de los años 2009 y 2010?
3º ¿Puedo desgravar el recibo del IBI del año 2011?. Si incluyo este concepto me saldría un rendimiento negativo?.

Muchas gracias

Como tú mismo has dicho, los gastos son deducibles siempre que haya ingresos. En tu caso, no hay ni contrato de arrendamiento (que a veces se da un período de carencia, en el que no percibes la renta, pero si genera gastos).

Mientras no lo tengas alquilado, me temo que no te puedes deducir nada. Y menos los intereses del préstamo de los años anteriores, ya que estos has de hacerlos constar en la renta correspondiente, informando que quedan pendientes para los próximos 4 años. Tampoco pudiste hacerlo en las rentas anteriores ya que tampoco lo tenías alquilado. Ten en cuenta que, si hacienda quisiere revisar los rendimientos declarados, te pediría (entre otras cosas) el contrato de arrendamiento.

Y, cuando lo alquiles, podrás deducirte gastos, pero por el período que esté alquilado, si no es todo el año.

Gracias por la respuesta. Alguna cuestión no me ha quedado clara del todo. Me indicas que no puedo deducir intereses de años anteriores porque, al no tener ingresos, no pude reflejarlos en la declaración (lo cierto es que no lo hice, pero fue por desconocimiento). Por tanto en la declaración de este año ¿tampoco podría reflejar gastos e intereses puesto que no tengo ingresos?. La duda es la siguiente, si en este año consigo alquilarlo ¿podré en la declaración del IRPF desgravar los gastos de conservación e intereses del año 2012? ¿y de los anteriores?.
En resumen, la cuestión es si es imprescindible haber reflejado en las declaraciones anuales de años anteriores estos gastos, para poder deducirlos en años posteriores .
En el enlace que te reseño, hay una consulta vinculante sobre el tema. http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=16640&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28V0%37%37%31%2D%310%29&Pos=0&UD=1.

Muchas gracias

Re: Desgravación gastos conservación antes de alquilar

Gracias por la respuesta. Alguna cuestión no me ha quedado clara del todo. Me indicas que no puedo deducir intereses de años anteriores porque, al no tener ingresos, no pude reflejarlos en la declaración (lo cierto es que no lo hice, pero fue por desconocimiento). Por tanto en la declaración de este año ¿tampoco podría reflejar gastos e intereses puesto que no tengo ingresos?. La duda es la siguiente, si en este año consigo alquilarlo ¿podré en la declaración del IRPF desgravar los gastos de conservación e intereses del año 2012? ¿y de los anteriores?.
En resumen, la cuestión es si es imprescindible haber reflejado en las declaraciones anuales de años anteriores estos gastos, para poder deducirlos en años posteriores .
En el enlace que te reseño, hay una consulta vinculante sobre el tema. http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=16640&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28V0%37%37%31%2D%310%29&Pos=0&UD=1.

Muchas gracias

Muy buena consulta. Me la guardo!!! una vez leída y hecha la consulta a hacienda (no me dan mucha confianza en general, jajaja, pero bueno, sólo quería confirmar lo que yo pensaba), llego a la siguiente conclusión: los intereses de la hipoteca que tengas sobre el inmueble que piensas alquilar, así como los gastos de los que hablas, se podrán dejar pendientes para deducirlos cuando se tengan ingresos.

Peeeero (en esta vida, siempre hay un pero, jaja), hay que solicitarlo. Es decir, en tu renta de 2011, tienes que reflejar los gastos en los que has incurrido (y los intereses de tu préstamo) en la casilla 073 "Importe de 2011 pendiente de deducir en los 4 años siguientes", para que quede constancia de que solicitas esto.

Por ello, como te comenté en el otro mensaje, los de años anteriores, que entiendo que no los reflejaste (da lo mismo que fuese por desconocimiento u otra razón), no tienes opción de deducirlos.

Pero bueno, todo lo de 2011 ya puedes solicitar que quede pendiente. Mejor eso que nada.

Y, en 2012, que ya tendrás ingresos (ya verás...), pues te lo vas aplicando.

Saludos!

OK. Me alegro de que te haya servido el enlace de la consulta. A mi, como soy profano en la materia, me dejaba dudas sobre como aplicarlo formalmente.
Adios Brujitabuena

La consulta versa sobre gastos de conservación. Y punto. Bajo el amparo de esa consulta los intereses no serían acumulables.

Vale que tienen la misma lógica, y en la declaración de renta se meten conjuntamente en el mismo sitio, pero...

En las consultas del INFORMA (que no son vinculantes, pero sí que indican criterios), dice:
126458-GASTOS PREVIOS AL ARRENDAMIENTO
La deducibilidad de los gastos citados está condicionada a que se trate de conservación y reparación en los términos establecidos por el reglamento.

126459-GASTOS VIVIENDA ARRENDADA PARTE DEL AÑO
En principio sólo son deducibles los gastos que se produzcan durante el tiempo en que la vivienda dé lugar a rendimientos de capital inmobiliario, salvo que se trate de gastos directamente relacionados con el futuro arrendamiento.

Reparar las instalaciones, o la carpintería, entiendo que sí forma parte de lo arrendado. Pagar intereses al banco, pues no lo veo. Y por otra parte, sería un agravio respecto del resto de gastos deducibles anuales, tipo IBI o comunidad, que solo son deducibles por la parte del periodo enque esté arrendada.

OK Cahilopix. Es decir que , aunque también sean gastos (de financiación), entiendes de la consulta que sólo podría incluir los gastos de conservación y reparación.Por tanto, formalmente debo consignarlos en la casilla 073 "Importe de 2011 pendiente de deducir en los 4 años siguientes", para que quede constancia de que lo solicito.
Muchas gracias