Primero, se hace lo que al.rodrigo recomienda: el piso de tus padres se dona a los tres hermanos por igual: Tributa por ISD en los receptores de la donación (vosotros), y en IRPF en los donantes (tus padres). Es una tributación bastante bonificada.
Luego, resulta que los tres hermanos sois copropietarios 100 % de una cosa común. Como a nadie se le puede oligar a permanecer indiviso, decidís dividir la cosa común. Es una operación en dos tiempos, según el impuesto.
Jurídicamente en primer lugar esa copropiedad indivisa pasa a ser un porcentaje individual sobre la propiedad (pasais del 100 % común a 3 porcentajes del 33,33 %). A continuación, permutais esos 33,33 % de tus hermanos por dinero.
La primera operación (que es propiamente la división), tributa por AJD, el 1 % del valor de la cosa dividida. Y a efectos de este impuesto (ITPAJD) aquí finaliza todo. La segunda operación, la permuta de un porcentaje por dinero, no tributa por ITPAJD, pero si hay que declarar en IRPF (tus hermanos).
En una situación normal, con valores declarados que no sufren alteración entre la donación y la división (ya que se trata de hacerlo en un acto simultaneo), y como tus hermanos deberán (en principio oficialmente) afrontar algún coste (notaría, tributación, gestoría,...), a tus hermanos se les produce una presunta pérdida patrimonial.
Ejemplo: Valor comprobado de la donación: 70.000, para tres beneficiarios.
Cada uno recibe 70.000/3, incrementado en los gastos necesarios inherentes.
Cada uno de tus dos hernamos te permuta su 33,33 % por dinero (70.000/3), y calcula si obtiene ganancia o pérdida. En este caso, siempore será cero, o pérdida.
Cuando esta operación se hace sobre bienes heredados, por ejemplo, en los que entre el primer hechio causante y la división, transcurre una temporada, si que pueden aparecer ganancias.
Por último, si la finalidad de esta vivinda es que constituya vivienda ha baitual, la parte adquirida onerosamente, los 2/3 de tus hermanos, más los costes que afrontes de la parte lucrativa, será deducible en los términos reglamentarios, del IRPF, cmo cualquier otra vivienda.
la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!