Comparacion Aisa por Miguellog
Aúltima operación inmobiliaria con AISA.
Me estoy refieriendo a la compra de Landscape por parte de Astroc.
Como ya son públicas las cifras más relevantes del acuerdo de compraventa de Landscape entre el Banco Sabadell y Astroc podemos exponer unos breves apuntes comparativos con la joyita AISA.
-- LANDSCAPE--
- Precio de venta de Landscape: 993 millones de euros.
- Valor de los activos de Landscape: 1.930 millones euros (patrimonio: 514 millones; 27% / promociones y suelo 1.410 millones; 73%)
- Deuda financiera neta: 1.177 millones euros.
- Valoración de activos - deuda neta = 1.930 - 1-177 = 753 millones de euros.
-- AISA --
- Valoración: 525 millones euros a precio de cierre de ayer (21,35 euros).
- Valor de activos de Aisa: 1.100 millones a 31 de diciembre del 2005. Voy a tomar este valor como referencia aunque los activos de Aisa no se habrán revalorizado desde entonces menos del 20%. Además hay que añadir los activos de la compra de Aldeabea y de los terrenos de San Sebastian.
- Deuda financiera neta: deuda bancaria + obligaciones = 303,1 millones euros.
- Valoración de activos - deuda neta = 1.100 - 303 = 797 millones de euros.
Vemos que por Landscape pagan 993 millones de euros y por Aisa pagarían a dia de hoy 525 millones de euros y si restamos el valor de activos de ambas compañías menos la deuda financiera vemos que es ligeramente más alto el de AISA (797 frente a 753 de Landscape y eso que tomo de referencia como valor de activos los 1.100 de diciembre del 2005 que ni de lejos son los actuales. Ya digo que tendríamos que valorar los activos de Aisa por lo menos en 200 millones de euros adicionales siendo muy conservador)
Señores, por Landscape pagan un 89% más que por Aisa siendo el valor de activos de Aisa menos las deuda financiera neta más atractivos los ratios de Aisa.
También hay que reseñar que la cartera de Landscape está más diversificada que la de Aisa ya que el 27% de su valor de activos es de su cartera en renta o patrimonial por lo que tiene menos riesgo que el negocio de Aisa que es más promocional (AISA pronto nos va a sorprender introduciendo en su cartera activos en renta para diversificar el riesgo).
- Comparación de suelo en promoción:
AISA tiene cerca de 3 millones de metros cuadrados para promocionar mientras que Landscape tine 2,5 millones de metros cuadrados por lo que AISA también supera a Landscape en este aspecto aunque habría que decir que deberíamos analizar más en profundidad donde está ese suelo.
Es importante tener en cuenta que el valor de activos de Landscape es notablemente superior que el de Aisa y por el contrario el numero de metros cuadrados de suelo es menor. Esto se explica porque Ladscape tiene más patrimonio en renta y porque AISA tiene más proyectos en una fase de iniciación y pendiente de trámites que hacen que sus activos se valoren con mayor descuento lo que indica que en cuanto esos trámites lleguen a buen puerto el valor del suelo de AISA valdrá bastante más por lo que subirá notablemente el valor de sus activos y por tanto también su NAV.
Cuanto más comparo AISA con la competencia más tranquilo y seguro estoy.
