Resultados sorprendentemente buenos con una mejora sensible de todos los márgenes por encima del 20%: El EBITDA/Ventas pasa del 4,31 al 5,27% (+22,3%), el EBIT/Ventas pasa del 2,7 al 3,4% (+26,4%), el Resultado antes de impuestos/ventas pasa del 2,7 al 3,3% (+26%) y el Resultado neto pasa del 2 al 2,4% (+16%)
Si descendemos a un análisis por trimestres estancos:
Si el 2T fue algo flojo, este 3T la mejora es evidente, con márgenes muy similares a los obtenidos en el 1T. Y si desglosamos por actividades:
La construcción vuelve a recuperar márgenes de forma consistente, incluso con cifras mejores en EBITDA al 1T. El resto de actividades parecen perder relevancia, eclipsadas por del buen desempeño de la construcción. Es cierto que lo inmobiliario ha dejado de aportar por el agotamiento de las promociones en Perú, pero ya se informó de la compra de un nuevo suelo hace algunos meses, con lo que vamos a esperar que puedan empezar también a aportar su granito de arena los próximos ejercicios. Concesiones parece haber mejorado también, y aporta casi el 10% del resultado neto global del grupo.
Pero antes de seguir, me ha llamado la atención una “coletilla” que han añadido este trimestre en el informe de gestión, dentro del área inmobiliaria, y que es la primera vez que la veo:
La cifra de ingresos correspondiente a la actividad inmobiliaria del Grupo en los tres primeros trimestres del ejercicio 2025 procede, en su mayor parte, de la actividad que el Grupo lleva a cabo en Perú (entrega de viviendas en la promoción “Condominio Nuevavista”, en Lima, Perú), así como de la actividad de gestión patrimonial en Argentina.
Sigo pensando que una “normalización” de la situación económica y social en Argentina podría poner en valor una seria de activos cuyo valor actual es próximo a cero, y que dicho valor podría fácilmente superar la cotización actual del grupo. Así que habrá que estar atentos a lo que vaya ocurriendo, y a los pasos que la compañía esté dispuesta a dar. Y aunque ya todos sabemos que en GSJ la comunicación con el mercado y accionistas no es precisamente una de sus fortalezas, sí que me ha parecido que la introducción de esa breve referencia en el informe de gestión pueda no ser casual y adelante novedades más pronto que tarde.
Si volvemos al análisis del trimestre y ponemos en perspectivas estas cifras, vemos cierta ralentización en las ventas.:
Y en cuanto al EBITDA, parece que se estabiliza alrededor de lo 20MM€ trimestrales, con un 5% de margen:
Por su parte, la cartera de obra sigue creciendo de forma continua, como vemos, se ha casi doblado en cinco años:
La creación de caja ha vuelto a ser muy potente este trimestre, casi 40MM€ en un solo trimestre, y ya atesora 437MM€, 6,72€ acción.
Sobran las palabras…
En resumen, está siendo un año magnífico, y salvo debacle este último trimestre, podemos esperar unas cifras de cierre históricamente buenas en todas sus magnitudes. Es cierto que la facturación parece haberse frenado algo, pero la cartera de obra sigue creciendo a buen ritmo, lo cual tarde o temprano acabará reflejándose en una mejora de las cifras de ventas
Antes de acabar, y con respecto al comentario que he hecho más arriba sobre el suelo de Argentina, he recopilado el impacto de la última promoción inmobiliaria en Perú “Condominio Nuevavista”. Fue un proyecto que arrancó en el 2018, y que constaba de 1.104 viviendas y 94.434 m2 construidos, y que se encuentra ya construido y casi finalizado. A grandes números, y con una pandemia y una crisis inflacionaria de por medio…
Es decir, las 1.104 viviendas han generado durante estos ocho años unos ingresos de 93,4MM€ y un EBITDA de 19,7MM€. El precio medio de cada vivienda ha sido de 85.000€, y por término medio, cada una ha reportado un EBITDA de 17.900€. He hecho el mismo cálculo suponiendo que no hubiera que haber comprado el suelo, y el EBITDA por vivienda sería de unos 30.000€m o 355€ de EBITDA por m2 construido. Aquí no está incluido el beneficio de GSJ por la construcción de las viviendas, pero que como hemos visto, no debe estar muy alejado de un EBITDA/ventas del 5%, que sobre 93MM€, sería unos 4,5MM€ más de EBITDA (recuerdo que el EBITDA, entre otras cosas, no tiene en cuenta ni los costes financieros ni los impuestos sobre beneficios)
La transformación urbana de la Tablada consta de 1.541.257 m2 edificables y 20.000 viviendas. Y el suelo se encuentra ya pagado.
