Colonial, basándose en las previsiones de CBRE, asume que los valores del capital se recuperarán totalmente y superarán los niveles de 2022 en 2028
Jefferies | Colonial sigue beneficiándose de su posicionamiento privilegiado y ve un potencial alcista para 2030 gracias a su iniciativa de gasoductos, reversión y la Stoneshield. El aumento de los gastos financieros contrarrestará parte de las ganancias. La dirección ve ahora un punto de inflexión hacia una estrategia más agresiva, asumiendo una recuperación total del valor del capital para 2028, una postura audaz dadas las incertidumbres macroeconómicas. El apalancamiento de Colonial sigue siendo elevado, mientras que la valoración es poco atractiva en comparación con sus homólogos.
Sigue beneficiándose de su posicionamiento Prime. Colonial registró un crecimiento de los alquileres del 5% LFL impulsado por París (+6,3%, -3% adj. de vacantes estratégicas) y Madrid (+4%), mientras que Barcelona se mantuvo plana.
La tasa de desocupación EPRA subió al 6%, y el diferencial de comercialización se mantuvo elevado en el +9%, especialmente en el +20% de París. Para 2025, Colonial espera que el BPA recurrente oscile entre 0,32 y 0,35 euros, con una estimación nuestra de 0,345 euros (+4,4% interanual). De cara a 2030, las contribuciones de la cartera de desarrollo (+0,11 euros), la recuperación de los alquileres (+0,07 euros) y la iniciativa Stoneshield (+0,02-0,03 euros) podrían impulsar el BPA en ~+0,20 euros, mientras que se prevé que el aumento de los gastos lo compense en -0,14 euros.
¿Somos demasiado conservadores? Actualmente estamos debatiendo con la empresa si ahora marca el final del ciclo y si es el momento adecuado para reiniciar una estrategia más agresiva. La hoja de ruta de Colonial, basada en las previsiones de CBRE, asume que los valores del capital se recuperarán totalmente y superarán los niveles de 2022 en 2028. Aunque este escenario no es del todo inverosímil, sigue siendo atrevido dadas las incertidumbres macroeconómicas actuales . El índice EPRA NIY del 3,8% parece bajo en comparación con los rendimientos prime actuales -4,1% en París y 4,7% en Madrid (NOI)- y prevemos una desaceleración del crecimiento de los alquileres prime en ambos mercados. Además, Colonial está explorando oportunidades de inversión en países donde los valores han descendido más que en Francia o España. Mientras que una plataforma paneuropea puede estar justificada para la logística o el comercio minorista, su relevancia para los activos de oficinas es menos convincente y es poco probable que resuene con fuerza entre los inversores.
Además, su apalancamiento es mayor que el de sus homólogas. La deuda neta de Colonial aumentó hasta los 4.894 millones de euros (+5,8% frente a diciembre de 2024), elevando su LTV EPRA hasta el 45,6%, notablemente superior al 36,7% de Gecina. El ratio ND/EBITDA también es elevado, de 14,5 veces, frente a las 10,5 veces de Gecina. Con unos 100 millones de euros en inversiones previstas para el segundo semestre y al menos 200 millones de euros en 2026, cualquier nueva adquisición requerirá la venta de activos.
Al parecer, AEW lidera las negociaciones para adquirir 131 Wagram por 125 millones de euros (GSNews, no comp com). Creemos que podría plantearse desprenderse del Louvre St Honoré, totalmente alquilado y valorado potencialmente en hasta 1.000 millones de euros, una vez que se haya creado todo el valor, aprovechando el mercado de inversión en activos de primera categoría.
Una valoración aceptable. Colonial cotiza a 17 veces P/FFO25E (GFC a 13,3x) y una rentabilidad implícita del 4,3% (GFC a 5,5%), lo que representa un descuento del 40% respecto al NAV 25E (GFC a 40%). Los múltiplos más altos de Colonial sugieren que el mercado está valorando una prima de crecimiento. Sin embargo, puede parecer exagerada dado el mayor apalancamiento de Colonial y su estrategia de inversión más agresiva.
