Una entidad financiera me ofrece dos ofertas distintas:
Euribor + 0.6%
o
IRPH - 0.10 %
Según tengo entendido el IRPH es más estable que el Euribor, por lo que se comporta mejor en las subidas y peor en las bajadas.
¿Qué opción veis más interesante?
Otra pregunta, ¿puede ser que dos entidades cobren distintos gastos de compra venta? Según tenia entendido a hacienda se pagaba un 7 % de transmisiones y un 2 % de AJD, no entiendo por que me cobran distintos gastos
En mi opinión el Euribor + 0,6.
No es que la diferencia sea muy clara, pero en general si comparas un cuadro de valores históricos de ambos índices veras que normalmente es mejor un euribor con un diferencial de hasta 1 punto que el IRPH pelado. Aquí la diferencia esta en un 0,70 con lo cual en muy raras ocasiones te puede salir más caro el euribor y si llega el caso siempre será algo puntual. Ten en cuenta que el euribor refleja el coste medio del interbancario, en cambio el IRPH se calcula según el tipo medio de los préstamos concedidos y renovados durante ese mes por las principales entidades (también hay que ver si el IRPH es el de las cajas-normalmente más elevado- el de los bancos- siempre menor- o el del conjunto de entidades que por ser una media se encuentra entre los dos valores anteriores). Esto quiere decir que con un IRPH tu revisión se hará siempre a la media del mercado, que recoge los préstamos al euribor+ 0,40 y también los del euribor+1 o irph+0, etc.. por tanto la única manera de conseguir un mejor precio que la media es descontando, como es el caso un tanto % (algo pequeño si me lo permites) o bien con un euribor + un diferencial lo menor posible.
El 0,60 no está mal pero tampoco es para tirar cohetes. Con facilidad puedes conseguir, si la operación es clara, un 0,50, un 0,45 e incluso inferiores.
Lo de que se comporta mejor uno u otro simplemente es porque el euribor refleja con más rapidez la tendencia del mercado, en cambio el IRPH es algo más lento pero si los tipos suben en unos meses te habrá subido igual y no te servirá de consuelo. (Justamente en esos momentos es cuando más se acercan ambos indicadores para luego volver a distanciarse otra vez).
En cuanto a lo de los gastos, los impuestos claro que son los mismos siempre lo que cambia es la provisión que calcula cada entidad y por tanto el importe que habrán de devolverte al final. Aunque también se incluyen en los cálculos gastos que si pueden variar como p.e. gestoria, tasación y en menor medida los de notaría.
Perdón, me he colado, quería decir que la diferencia está en un 0,50 pero lo demás vale igual. Aún más a favor del euribor.
Ahora si que me he liado !!!
La diferencia correcta es la primera : 0,70.
Lo dicho; y perdona por tanta indecisión. A veces las matemáticas me atropellan...
Muchas gracias,
El chico del banco me vendía que lo del IRPH, viene desde el banco España "no dice el BE que ofertemos este, porque es mas estable, mas seguro..." a mi me huele mal.
Según entiendo lo de los gastos en el otro banco me lo devolverían no?, pero claro me hacen que saque un hipotecario con 2000 € mas, que mas intereses son 4000 €.
Por cierto, si que la oferta es mejorable, estoy intentando que me lo bajen, pero tampoco esta mal, ya que no me exigen vinculación alguna.
Gracias de nuevo
Si claro, la gestoría le calcula al banco la provisión de fondos necesaria y normalmente al alza para curarse en salud, con lo cual al final te devuelven siempre la diferencia. Este cálculo puede variar incluso en el mismo banco dependiendo de que gestoria haga el trámite, ya que suelen utilizar varias.
De todos modos vigila el detalle de gastos porque ya he dicho que algunos son variables.
Por ejemplo para la misma tasación he visto cobrar a Bankinter que usa una tasadora independiente 210€ y a Cajamadrid que utiliza una sociedad de tasación que una empresa filial (Tasamadrid) cobrar 630€.
Ahora Bankinter ha subido algo pues antes cobraban un importe fijo hasta un valor de tasación de 600.000€ y ahora cobran, como la mayoria, por tramos en función del valor de la tasación.Pero sigue siendo más barato, con diferencia.
Y digo yo... ¿ No da el mismo trabajo hacer una tasación de un piso de 100m en la Castellana que otro piso de 100m en un barrio marginal de Madrid? Pues parece que no porque en el primer caso puedes pagar el triple por la tasación. ¿Será por que es más dificil aparcar? Otro abuso de un negocio cautivo relacionado con la banca.
Con la gestoria te puede pasar otro tanto.
En fin, que tengas suerte y encuentres una buena oferta.
Saludos,
Muchas gracias por tus respuestas, simplemente comentarte que los gastos variables ya los he tendido en cuenta (gestaría, registro, tasación, etc) sin embargo no hay gran diferencia, donde si que la hay es en la transmisión, un banco me "cobra" un 7 y el otro un 9 %, que sobre 144000 € hacen una nada desdeñable cifra de 2800 €
Saludos
Lo único que te puedo decir es mi propia experiencia. Hace 5 años cuando decidí comprarme el piso, el director de la caja madrid me ofreció dos posibilidades: euribor + diferencial o irph + 0, en ese momento lo único que se me ocurrió fué preguntarle que me aconsejaría si fuera tu hijo a lo cual me respondió: yo no sé lo que pasará en el futuro, tanto una como la otra pueden ser las mejores, si fueras mi hijo te aconsejaría que apostaras por el irph + 0 y así hice.
Durante un tiempo aquellos que tenían el euribor pagaban menos que yo con la misma hipoteca, pero hoy se ha vuelto la tortilla. Esto es simplemene una anéctoda que espero les pueda ayudar a los indecisos, pero hoy por hoy, ni euribor, ni irph, ni reunificaciones de préstamos, ni puñetas, ni me lo plantearía, me haría una hipoteca multidivisas en yenes y a cascarla, que ya está bien subida de intereses y estar vendidos. Saludos para todos y feliz navidad.