Recálculo de la hipoteca

Yo he conocido dos formas de recalcular la hipoteca cuando se revisa el tipo de interés.

- El sistema de amortización Francés en las que las cantidades a amortizar no varían respecto a la tabla inicial en todo el periodo.

- El recálculo de la hipoteca por el cantidad y plazo pendiente como si se tratase de un nuevo préstamo.

Pues bien, ¿sabéis que según se utilice un sistema u otro, las cantidades finales a pagar varían dependiendo de si los tipos suben o bajan?

Si se empieza con tipos bajos y se prevee un alza, es mejor el sistema francés; en caso contrario el recálculo de prestamo.

¿Sabéis cómo es la de ING?

Perdona RSanjose, pero creeo que sigues equivocado. La disyuntiva que planteas no es tal...

Las cantidades a amortizar son siempre las mismas. Es decir .Si tu debes 300.000 euros deberas amortizar 300.000 euros.

En el sistema frances, que es el que utilizan todos los bancos que conozco, ING incluido, en cada revisión se recalcula el prestamo.Es decir, si te quedan por amorizar 250000 euros tras la cuota numero 12 y era un prestamo a 30 años, se coge ese saldo pendiente y se recalcula como un préstamo a 29 años utilizando la formula del sistema francés. Sistema que lo unico que garantiza es que si el tipo de interés permanece constante la cuota sera siempre la misma, aunque la composición varie, haciendo que se paguen mas intereses al principio y menos al final....

Todas las entidades que conozco, sal sopresa mayuscula, usan el sistema francés(no conozco a ninguna con el sistema americano ni el hamburgues). Y el modo de hacer las revisiones es como te indico.......

Me corrijo. Sstema americano puro(es decir no una mera carencia inicial), empieza a haber algunos.....El alemán sigo sn verlo...

Dentro del frances una variante que comienza a haber es la de la cuota creciente....

Palabrita del niño Jesús que en Argentaria me dieron el préstamo por el sistema de amortización francés y la cantidad a amortizar (creciente como dices) fue la misma que venía en la tabla de amortizaciones aunque cambiase el tipo de interés.

Lo único que variaba eran los intereses que era (interes/12) del pendiente en ese momento... Eso hace que a partir de la letra 13 no era muy difícil que hubiesen 2 cuotas iguales... Mi afirmación es que ese sistema es mejor cuando los tipos están bajos que el del recálculo.

A ver si saco un rato y preparo una hoja de cálculo ilustrando los dos sistemas para que veas lo que te quiero decir.

Es muy posible que lo que dices sea cierto y AMBAS sean sistema de amortización francés, pues si el tipo de interés no cambia, ambas dan el mismo resultado.

Perdón,

Donde dice "Eso hace que a partir de la letra 13 no era muy difícil que hubiesen 2 cuotas iguales... " quería decir "Eso hace que a partir de la letra 13 era muy difícil que hubiesen 2 cuotas iguales... salvo que el tipo de interés coincidiese con el inicial, en cuyo caso, la couta sería idéntica durante ese año a la del primer periodo por coincidir el tipo de interés".

Al final creo que los dos tenemos razón y estamos equivocados al mismo tiempo.

Ambos préstamos que estoy describiendo son el sistema de amortización francés, y por eso la tabla de amortización inicial es idéntica.

- El cálculo de los intereses es capital pendiente * interés mensual
- El cálculo del amortizado se da en una tabla en la que empieza por un valor pequeño (mayor cuanto menor es el tipo de interés) y va subiendo conforme bajan los intereses para que la cuota resultante sea siempre idéntica.

¿Qué es entonces lo que quiero contar con este mensaje? Pues que hay dos formas de revisar el cambio de tipo de interés que EMPIRICAMENTE yo haya conocido.

- 1ª la que tuve con Argentaria en la que la cantidad a amortizar en cada recibo era la misma SIEMPRE que la que indicaba la tabla de amortización, o sea, no es que siempre fuese la misma cantidad, sino que si cogemos la tabla en la que se empieza a amortizar en el recibo uno una pequeña cantidad y se va incrementando con cada recibo hasta llevar al último donde prácticamente todo es amortizado, en este tipo de revisión los recibos amortizan lo mismo que decía la tabla inicial, cambiando únicamente el pago de intereses. Característica: si la revisión se hace en el recibo 13, el importe a pagar en el recibo 13 en adelante es siempre distinta.

-2ª la que tengo con Hispamer/OpenBank en la que en el recibo 13 se vuelve a hacer el cálculo del prestamo a un año menos y por el capital pendiente con lo que TODA la tabla de amortización para los ejercicios restante varía y así lo hará cada año. El importe a pagar durante todo el ejercicio será el mismo.

No sé si ahora te queda más claro lo que quiero decir.

Sólo una pregunta.
En el sistema de Argentaria que comentas, te tocaba la revsión en el mes 13. El capital a amortizar era el que te indicaban en la tabla. Bien. La cuot(capital+interés) permanecia estable durante todo el año o tambien te iba meses.

Y otra pregunta tonta. Tu piso no estaria acogido algun tipo de protección oficial....

Ya te lo he dicho.

La cuota, a partir del mes 13 (las primera 12 eran iguales), cuando se hizo la revisión, no volvió a tener una cuota igual porque:

- La amortización se cogía de la tabla de amortización inicial (sin cambios).

- El interés que te aplicaban era Capital pendiente * (interes/12)

El piso no estaba acogido a ningún tipo de subvención ni ayuda ni na, y el tipo de interés inicial era el 14%. Yo me imagino que con tipos altos es otra forma de robarte.

Pues lo que yo entiendo es que ese sistema no era el francés, porque el frances hace que iempre haya cuotas iguales. Si es a tipo fijo todas son iguales, y si es a tipo variable las del mismo periodo de revisión tambien son iguales.....

Entiendo que era mas beneficios, pues en el sistea frances, para hacer que las cuitas sean iguales pagas intereses en la primera parte de la vida del prestamo partiendo de que vas a mantener ese prestamo durante 30 años, 20 , o los años años que sean y realmente no es asi, mientras que tu sistema es más lineal.

De todos modos en el texto de la escritura de hipoteca se suele mencionar expresamente si se usa el sistema frances de amortización.

PD: No te "robaban" con el 14 de tipo de interés. El tipo de intervención del BdE también era muy alto.......Te "robarian" en todo caso con una menor agresividad en los depositos a plazo o en las cuentas corrientes, pudiendo eso si acudir siempre a las Letras del tesoro....En todo caso todo era ficticio pues la inflación se comia esas rentabilidades.