Alerta en el mercado hipotecario y miedo a un aterrizaje brusco
Vamos, otra ostia. Nosiyatelodecíayó.
"Alerta en el mercado hipotecario y miedo a un aterrizaje brusco en el precio de la vivienda
@Jesús García
Lunes, 20 de febrero de 2006
Ha comenzado 2006 y han salido en tropel promotores, constructores, boutiques del piso, catedráticos de universidad, directores de las cajas y brokers para alertar sobre el futuro menos brillante que se avecina del sector de la vivienda. Casi todos hablan de aterrizaje moderado, a nadie le interesa la brusquedad, aunque el temor subyace en sus advertencias.
Justo después de la primera subida de tipos de interés en Europa y en la antesala de nuevas alzas que ya se reflejan en un euribor a un año en el 2,9% en los primeros días de febrero y que todos estiman saltará al 3% en marzo, cuando los tipos oficiales alcancen al menos el 2,50%.
Hablan los indicadores económicos de un menor ritmo de crecimiento del empleo- que ha pasado del 5,2 al 3,9%- en el sector constructor reflejado en la EPA del cuarto trimestre, una reducción significativa en el ritmo de avance de las viviendas, una leve desaceleración en el consumo aparente de cemento y un avance inferior de visados de obra.
La Asociación de Promotores, APEC, la división hipotecaria de la Caixa, Asprima, Ahorro Corporación, la boutique Don Piso esperan alzas de precios de menos del 10% para este año en la vivienda e incrementos similares en la inflación en años posteriores.
Cuando el mercado está henchido y se construyen 725.000 casas, más que en Francia Italia y Alemania juntas, es difícil seguir creciendo a ese ritmo. Lo mismo pasa en los precios tras alzas del 140% en diez años, del 17% en 2004 y del 13,4% en 2005, la desaceleración parece lógica.
Sólo un informe de la Universidad de Barcelona habla ya de un recorte brusco del 20% en el precio de la vivienda entre 2006 y 2009 basado entre otras cosas en un aterrizaje de la marcha de la economía española, puesto que estima crecimientos medios del 1,5%, frente al 3,5% actual.
La excesiva subida de precios -el Banco de España estima una sobrevaloración de al menos el 20%- es en sí misma un elemento de freno de la demanda. O al menos eso es lo esperado.
Pronto vamos a ver tipos de interés similares a los de hace tres años con precios al menos un 40% más caros. La dificultad para comprar piso se acrecienta para unos ciudadanos muy endeudados. Puede entonces que no sea suficiente con ampliar los plazos para hacer frente a los créditos. Emilio Botín indicó recientemente que un aumento de 100 puntos básicos en los tipos vendría a equivaler a unos 2,8 años de ampliación de plazo, por lo que él estimaba muy posible el incremento de la demanda de rehipotecas. La deuda de los hogares crece a un ritmo del 20% anual y en 2005 llegó a significar el 112% de la renta disponible.
La Asociación de Promotores y Constructores de España estima una caída de la demanda de entre el 5% y el 9,5% para 2006. Se solicitarán unos 475.000 viviendas, lo que unido al incremento de la oferta llevara inexorablemente a una senda de desaceleración.
Lo cierto es que como flaquee el monocultivo de la construcción, que aporta un 18% del PIB, y caiga la renta de las familias podríamos estar en una situación insostenible para la economía, aunque ahora mismo no se puede caer en el dramatismo. Sólo con tipos mucho más altos y problemas reales de creación de empleo podrían producirse serios problemas para el mercado hipotecario.
El ciclo, dicen los expertos, sigue siendo alcista y la desaceleración se producirá en segmentos específicos como la segunda mano y también en la hasta ahora boyante segunda vivienda. No en vano la inversión extranjera ha caído un 17% el año pasado y empiezan a producirse problemas de cansancio claro.
Todo son advertencias en un mercado en el que empieza a ser un tópico la idea de que nunca caerán los precios de los pisos, aunque Ahorro Corporación ya ha dado algún toque al respecto.
Empiezan a ser legión los que advierten de ese aterrizaje. Sólo cabe espe