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La verdad es que de repente nos encontramos con un problema de sobreendeudamiento, que puede llevarnos a pensar que todo el mundo se ha comportado de forma irresponsable. Pero la realidad es que una vez alguien tiene problemas para efectuar los pagos, podemos concluir que se ha sobreendeudado. Cuando alguien puede afrontar sus obligaciones, pues resulta que no se ha sobreendeudado.

Una vez pasado el tiempo, todos podemos saber la realidad, y en caso de que hubiese algún tipo de decisión tomada, si esta fue correcta. Por supuesto, tenemos que pensar que las personas toman la decisión antes de conocer el resultado. Podemos tratar de recordar lo que tenían que decidir las familias en 1998, o en 2004; o podemos buscar alguna forma de contestarlo a las que lo estén pensando hoy. En este sentido esperar a ver que ha pasado no suele ser un buen consejo; ¿tratamos de contestar a la pregunta hoy mismo?.

Al final hoy los bancos están intentando sacar pisos del balance, a la vez que nuestro maravilloso gobierno pone un ultimátum para todos aquellos que quieran comprar pisos; bueno en realidad son dos: a partir del mes que viene saldrá un 1% más caro y a partir del 31 de diciembre la gran mayoría perderán el derecho a la deducción por vivienda habitual, (en particular la perderán los que tengan posibilidades de comprar un piso, porque con unos ingresos inferiores a 24.000 euros es de locos hipotecarse).

Pero claro, entonces tenemos que pensar cuanto podemos pagar. Y es en este momento cuando surgen todas las dudas y bastantes sistemas para tratar de llegar a una conclusión.

El sistema es sencillo, cogemos nuestros ingresos, miramos los gastos que vamos a tener y nos sobra una cantidad. Y eso es lo que podemos destinar al pago de la hipoteca. Realmente no es un cálculo complicado salvo que nos falta un pequeño detalle y no es otro que analizar cuál es la situación si sube el euribor.

Una vez determinado el endeudamiento máximo con el tipo de interés actual, es fácil determinar cuánto es la subida del euribor máxima que podemos soportar, que en el momento actual sería cero. Es fácil entenderlo de tal forma que si calculamos la máxima cuota que hoy podríamos pagar, a los tipos actuales, cualquier subida de tipos, provoca la entrada en problemas. Es por ello, por lo que al final resulta que debemos meter en el cálculo la posibilidad de subidas del euribor, así como la cuantía que puede subir.

Cuando metemos todo esto en la balanza, la realidad es que ya entramos en una ecuación con dos incógnitas. De forma que la subida esperada del euribor, determina la capacidad de endeudamiento actual de las familias, ya que cuanto mayor sea la subida, menor tendrá que ser el endeudamiento para que se incremente el margen de seguridad y no entremos en problemas.

Pero es que el resultado no acaba aquí, porque alguien puede decir que es posible que los tipos lleguen al 5%, (o al 3 o a cualquier otro número), y en principio estamos asumiendo ya un riesgo, porque cuando los tipos reales se desvían de los esperados, tenemos un gran problema. Si creemos que el euribor va a llegar al 5% y calculamos el endeudamiento con estos parámetros, en caso de que llegue al 6%, resulta que nos encontraremos con un problema; ¡o no!. Al revés también podemos encontrarnos con una situación en la que el euribor realmente se quede por debajo del nivel que estimábamos. En este caso, está claro que nuestra situación será holgada; ¡o no!.

Y estoy poniendo los ¡o no!, porque aunque acertemos el nivel al que va a llegar el euribor, tenemos que saber la velocidad a la que va a subir, o lo que es lo mismo, ¡el cuándo!. Es fácil entender que cuando van pasando los años, se va amortizando deuda, por lo tanto el efecto de una subida de tipos será menor cuanto más tiempo haya pasado. No es ni remotamente parecido que el euribor suba al 5% el año que viene a que llegue a ese nivel dentro de diez años, porque nuestra deuda se habrá reducido y reduciendo el impacto.

Por lo tanto, para saber las posibilidades de soportar una subida determinada del euribor, tenemos que saber también cuando se producirá; de forma que en realidad lo que tenemos que construir es una tabla con distintos ejercicios y tendremos limites distintos para cada uno de las revisiones de tipos. En este sentido estamos construyendo ya una tabla con tantas variables como períodos de amortización.

Pero es que aún teniendo en cuenta todo esto, la realidad es que hemos asumido un supuesto importante, pero que no es realista. ¡Asumimos que los ingresos y el resto de los gastos se van a mantener constantes!. Dicho de otra forma, asumimos que todos los meses tendremos una cantidad de euros determinada para afrontar el pago de la hipoteca, lo cual no es en absoluto cierto, ya que incluso aunque una persona sea funcionaria, puede llegar el estado, bajar un 5% el sueldo, a la vez que suben los costes de electricidad, comida, gasoil y demás y todo el complejo sistema de cálculo se ha ido a tomar viento. Por supuesto, si acabamos en el paro, la realidad es que el problema es obvio. Sobre todo si al final por un cambio normativo, nos encontramos con que la indemnización por despido se reduce drásticamente.

Ante tal complejidad nos encontramos con que se habla de un tanto por ciento de la renta y normalmente nos encontramos con el 30% de los ingresos netos, a un tipo de interés razonable, (que nadie sabe cuál es). Por supuesto, aún endeudándonos al 10% de nuestra renta hoy en día, si el euribor llega al 5%, resulta que estaríamos multiplicando más o menos por 3 la cuota si es en los primeros años del préstamo, de forma que una bajada de sueldo o una subida del resto de los costes, nos mete en problemas. Y el problema es que si llegamos a un extremo de destinar menos de un 10% de nuestra renta a nuestra hipoteca, pues no comprará absolutamente nadie.

Esto no quiere decir que no existan casos extremos, donde se intuye claramente el desastre. Un endeudamiento en un contrato temporal que a día de hoy suponga un 60% de los ingresos o que no deje margen a ningún tipo de ahorro a fin de mes es un suicidio. De la misma forma que un endeudamiento inferior al 10% de los ingresos, para un inmueble muy barato, para alguien con un contrato estable, es una operación segura. Pero lo que tenemos que tener en cuenta que todo lo que haya en medio es riesgo.

O sea que en resumen, para tratar de calcular nuestro endeudamiento máximo, tendremos que tener en cuenta nuestros ingresos, ¡y nuestros ingresos futuros!; nuestros gastos y ¡nuestros gastos futuros!, el tipo de interés actual, el futuro, ¡y cuando se van a producir los movimientos en todos los ingresos y gastos!. Dicho sea de otra forma, es completamente imposible saber para alguien con sólidos conocimientos financieros cual es el importe máximo que se puede soportar, porque existen incertidumbres muy fuertes para el cálculo.

Realmente lo que nos queda es asumir una serie de hipótesis, que van a ser más o menos razonables y tratar de fiarnos de los estudios de las entidades financieras, de las actuaciones de los bancos centrales y de las políticas económicas en general. Y esa es la clave. Las familias no tienen opciones de determinar el endeudamiento óptimo, sino que dependemos de la información y de las decisiones que se tomen respecto a todo.

La calidad de los estudios de las entidades, es la que va a determinar la calidad de que tengamos o no problemas, y los bancos centrales tienen que ser conscientes de la situación de los agentes económicos, para tomar las decisiones de tipos. Esto es algo obvio, pero olvidado, pero la realidad es tan simple como que no hay nada que hacer si el banco central y las entidades financieras no han cumplido su parte del trabajo, ya que las familias tendrán que hacer los cálculos en base a las previsiones de las entidades financieras, que son las que están en este negocio y es a las que se les suponen conocimientos financieros y conocimiento sobre el mercado. Y después confiar en que los bancos centrales van a tener en cuenta las situaciones en cada momento para tomar sus decisiones sobre política monetaria.

Esto que puede parecer tan claro, nos plantea un problema adicional hoy en día; hace unos años podíamos asumir que cuando las entidades planteaban un euribor máximo del 4%, echábamos las cuentas y tomábamos una decisión. El euribor llegó al 5,4, lo cual es una desviación del 30% respecto a lo que se decía hasta 2007. ¿Hoy nos podemos fiar de la información de las entidades financieras?. ¿Nos podemos creer unos estudios que hagan hoy, cuando en el pasado han fallado estrepitosamente?. ¿Podemos calcular cuánto podemos endeudarnos sin poder fiarnos de la información que nos dan los que están en el mercado?.

Y aunque nos dediquemos a investigar, analizar, pensar y demás, ¿podemos llegar a alguna conclusión?. Por supuesto que no, porque la realidad nos dice que tendríamos que analizar la actuación del banco central, y como hipótesis tendremos que asumir que el banco central modifica los tipos teniendo en cuenta la situación de la economía. Pero claro, resulta que en julio de 2010, el banco central europeo fue tomando una serie de decisiones que han destrozado el sistema económico, hasta llegar al absurdo de subir los tipos en julio de 2008, donde hasta un niño podría ver que esa medida no era apropiada.

Está claro que si el banco central europeo, no lee bien la situación la realidad es que las familias tienen poco o nada que hacer para tratar de salir de cualquier situación, de forma que haciendo el proceso al revés, resulta que las familias para decidir cuánto nos podemos endeudar ahora mismo, necesitaríamos conocer que va a hacer Trichet, además de todo lo anterior. Está claro que una subida de tipos rápida se carga el sistema y a todos los países que tienen un problema de deuda global. Y con todo ¿Es descartable que el BCE no suba los tipos?. No tendría ninguna lógica, pero esto como argumento ahora mismo ya no vale.

Por lo tanto, con una institución que ha fallado de forma tan clamorosa, y que no ha reconocido aún ni un solo fallo; ¿Cómo calculamos nosotros?.

A los bancos no parece preocuparles demasiado esta situación y la verdad siguen con lo de su porcentaje, pero es que a ellos si los vamos a rescatar.

En todo este sentido, teniendo en cuenta que no podemos fiarnos de los estudios de los bancos, de las tasaciones de los pisos, de que se vayan a hacer políticas monetarias acordes con la realidad económica ni que tengan en cuenta la situación de una parte significativa de la población y teniendo en cuenta que las políticas monetarias son absolutamente demenciales y que sólo buscan la creación de burbujas…. ¿Cuánto nos podemos endeudar para comprar un piso?. Pues la respuesta es que en estas circunstancias, es completamente imposible contestar a esta pregunta a una persona, ¡sobre todo si te va a hacer caso!. La responsabilidad es inmensa y aún me he olvidado de algunas incertidumbres, como las del precio de la vivienda.

Y en estas circunstancias hablar de confianza, de consumidor y de reactivación de la economía es simplemente un chiste malo. Simplemente el sistema está completamente roto y sin una limpieza y sin responsabilidades, no se puede recuperar. Así de claro. ¡Cuando podamos decir si una persona hace bien o no firmando una hipoteca y pensándolo bien, hablamos!

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  1. en respuesta a Yo mismo
    -
    #20
    06/07/10 15:05

    En esta vida, para que gane uno, otro no tiene que perder. Esos euros ahorrados los deja de ganar un vendedor de pisos y el banco mediante intereses. Pero no pierden, dejan de ganar.

    No he calculado que los 150.000 te los ahorras ya. He dicho que los tendrías brutos al final de los 30 años.
    Lo que sí que consigues es, ahorrándote 400€/mes e invirtiéndolos en activos que den rentabilidad, 240.000€ al final de los 30 años.

    Otra opción que se suma a la opción del alquiler sería utilizar el crédito que ibas a gastar en vivienda en inversión. Seguramente, al final de los 30 años no continúes con 240.000€, sino una cantidad mayor.

  2. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #19
    06/07/10 14:58

    A ver....

    Los calculos son correctos pero no son validos....

    Estamos en el momento en que la vivienda está más cara...(haz ese precio con una casa en el 2001)...
    Estamos en el momento en que los alquileres están más baratos por sobreoferta de pisos, y por confianza minima, lo que condiciona emancipaciones, vueltas al "donde caben dos, caben tres...".
    Y estás considerando que los 150.000 que ahorrarías en esas condiciones, los ahorras ya....

    ¿Que vamos a tener alquileres de 500 euros al mes para toda la vida?. Lo dudo, mas que nada por la evolución pasada del alquiler, y van a subir más...

    Pero las cuentas son simples... Si me ahorro 150.000 viviendo en un piso alquilado, frente a comprarlo. ¿Quien pierde esos 150.000 euros?.

    Es más... ¡Cuanta más gente metamos en el negocio más beneficios tendremos que tener en cuenta!.

    Son matemáticas. Yo no compro un piso si me ahorro algo, pero para ahorrarme algo...¡necesito que alguien pierda!. ¿Quien se apunta?

  3. en respuesta a Yo mismo
    -
    #18
    06/07/10 14:38

    En el ejemplo que has puesto, el alquilado es tonto. je,je,je.

    Pero en la vida real me estoy encontrando con que pisos que valen 240.000€ se alquilan por 500€/mes.

    Si pidiéramos un préstamo para esos 240.000€ a 30 años. En por ejemplo, Tu Bancaja, que tiene una hipoteca sin avanzar la entrada. Nos ofrecen Euribor+0.95, lo que implica: 914,59€/mes . O lo que es lo mismo, a los 30 años habremos pagado 330.000€ con intereses incluidos.

    Por lo que tenemos un ahorro de 414.59€/mes. Y eso sólo imaginando el Euribor al 1% como ahora, que probablemente suba al 5% o al 10%, ¿quien sabe?

    Al final de los 30 años, nos hemos ahorrado 150.000€ brutos. Pero se entiende que ese dinero no ha estado quieto.
    Si lo ponemos a trabajar y sacando una rentabilidad no muy buena del 6%, (Los bonos suelen sacar un 5% históricamente y la bolsa un 10%), vemos que después de 30 años nos encontramos con 240.000€.

    Ahora pensarás que estamos igual y que no hacía falta esta operación. Pero la diferencia estriba en que has tenido dinero líquido en todo momento, siendo libre de cambiar de domicilio.

    Y recordar que este supuesto está hecho con el Euribor al 1%. En caso de que subiera al 3% la broma de comprarnos el piso nos supondría unas cuotas de 1500€. Podríamos acabar pagando cuotas mensuales de 2.000€ o 3.000€ cuando pensábamos pagar 1.000€.

    En ese caso, el alquilado sería mucho más rico que nosotros. Es más, el piso que comprábamos por 240.000 nos puede costar con intereses 450.000€ sin demasiada dificultad.

  4. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    #17
    06/07/10 14:19

    Bueno Daniel... también tienes la opción de vender tu casa, y disfrutar de la renta durante tu vejez. De hecho, creo que hay algún banco que está ofreciendo productos basados en esto (hipoteca inversa o algo así lo llaman ¿no?) Todo depende de lo que ahorres durante los años que no has vivido de alquiler, lo que hayas pagado de hipoteca, y lo que se haya revalorizado el inmueble.
    Saludos.

  5. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #16
    06/07/10 14:13

    Daniel

    compras un piso hoy...

    pagas unas cuotas de 800 euros al mes...

    o

    Alquilas un piso... pagas una renta de 600 euros al mes... ahorras 200...

    Dentro de cinco años, sigues con las cuotas de 800

    El alquiler lo tienes que adecuar al precio de los pisos....

    Dentro de diez años igual...

    ¿Donde está el ahorro del alquilado?.

    Es que en el fondo consideramos que si no compramos, pues nos ahorramos una pasta en el piso,... Pero en realidad si no compramos estamos cambiando el gasto de sitio y en terminos generales nos tiene que salir más caro...¡Porque realmente estamos pagando el piso donde vivimos mas al propietario!.

    Esto es un juego suma cero.... Lo que gane el inquilino es lo que pierde el propietario y al revés.

  6. en respuesta a Yo mismo
    -
    #15
    06/07/10 14:07

    Es que no te has quedado solo con una pensión. Tus ahorros en depósitos, acciones y bonos te han hecho llegar a la jubilación con mucho dinero. Ahora solo es cuestión de disfrutar de tu vejez.
    Mientras que tu vecino tiene su pensión y su casa.

    Tu tienes tu pensión, tus cobros de dividendos y rentas. Y eres libre de comprar una casa a tocateja o irte de vacaciones 2 años a puerto rico.

  7. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #14
    06/07/10 14:01

    Es que yo no estoy hablando de invertir en Real State....

    Estoy hablando de que cuando te jubiles tendrás una bajada importante de ingresos,y si has logrado pagar la vivienda, puedes sobrevivir....

    Pero desde luego si tienes que vivir de alquiler... ¡estás jodido!, porque ya no hay la historia de las rentas antiguas.

    Y evidentemente hasta aquellas, has pasado tu vida con subidas de alquiler durante cinco años para ir adaptandote al precio de la vivienda.

    ¿Puedes pagar un alquiler con una pension?

  8. en respuesta a Mini_Trabajador
    -
    #13
    06/07/10 14:00

    Es como si te dicen que tus riñones se han revalorizado mucho. Que antes valían 10.000€ y ahora valen 20.000€.

    Pues muy bien, pero los necesito. Esa riqueza es falsa. Con la vivienda pasa algo parecido.

  9. en respuesta a X4v13r
    -
    #12
    06/07/10 13:57

    Invertir en "real estate" no tiene sentido si es tu vivienda habitual. Porqué aunque la vivienda no pare de subir lo hará la que vendas pero también la que compres. A mi entender es una falsa sensación de riqueza.
    Por el contrario, si tienes tu vivienda pagada, heredada o vives de alquiler, y tienes la capacidad de comprar (con una parte de efectivo) si que tiene sentido invertir en "real estate".

    Esta es la parte que a much agente no le contaron...

  10. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    #11
    06/07/10 13:49

    Como te he dicho cuando me salga mejor alquilar que pagar hipoteca pues la liquidaré, eso de que no la puedes enajenar, no lo acabo de ver...

  11. en respuesta a X4v13r
    -
    #10
    06/07/10 13:47

    Supongo que es como todo. Si pillas una buena ganga, siempre es mejor comprar.

    Lo que yo quería decir es que una familia invirtiendo en Real State puede tener serios problemas de los que se libraría con otro tipo de inversión.

    Y una Inversión que no puedes enajenar, ya que vives en ella, no es una inversión.
    Es un producto de Consumo carísimo.

    un saludo!

  12. en respuesta a Comstar
    -
    Top 100
    #9
    06/07/10 13:27

    hombre...

    el endeudamiento y ahorro ha de ser para cubrir los desfases entre obtencion de rentas y consumo.

    Lo que está claro es que en el momento en que tienes que comprar una casa, la realidad es que o esperas al final de tu vida o no hay forma...

  13. en respuesta a germinio
    -
    Top 100
    #8
    06/07/10 13:25

    El problema no es con el euribor.

    El problema es la deuda de los países...

    Si los tipos suben, sube la deuda del país, y eso en intereses es una salvajada....

    en los países en los que la deuda está en torno al 100% del PIB es fácil hacer las cuentas... un punto de subida... un punto del pib de subida del gasto publico y deficit por la subida de tipos...

  14. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #7
    06/07/10 13:23

    El problema es que comprar sale mas barato que alquilar, a menos que el propietario pierda dinero....

    Cuando alquilas tienes que pagar el piso, tienes que pagar los gastos, y tienes que dar al propietario un beneficio. Es así de simple.

  15. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    #6
    06/07/10 13:14

    entonces según lo que dices Daniel ¿la inversión en rela state no tiene sentido?, porque si el precio de la vivienda sube y vendes si puedes obtener una rentabilidad, si no ¿qué ha estado ocurriendo todos estos años?

    Este me parece un tema complicado, habría que analizar muchas cosas, situaciones, costes de oportunidad, rentabilidad esperada, situación de mercado (sobrecompra/sobreventa), coste de financiación, oportunidades de mercado para calcular los costes de oportunidad. No es un tema sencillo ni fácil y creo que cada uno lo ve por donde quiere, actualmente a mi por ejemplo me parece rentable invertir en una propiedad y en renta fija mejor que en variable y ya de paso invierto y vivo.

    Por un lado lo que me supone la hipoteca de mi casa a día de hoy es más barato que un alquiler en la misma zona, he calculado los niveles de costes de financiación que me supondría una subida en los tipos y las oportunidades de venta del inmueble en una situación de crisis más agravada y me sale más rentable que un alquiler, que conste que no estoy a favor ni en contra de alquilar, pero creo que si ves una buena oportunidad comprar es una buena opción (pero no nos engañemos no es oro todo lo que reluce)

    Lo que ocurre es que es mucho más difícil determinar que rentabilidad posee un activo inmueble, y el tema se complica si te hipotecas, pero que no tiene rentabilidad, te puedo asegurar que mi piso la tiene (también porque conseguí un precio brutal por él forzando un poco la situación) además el horizonte temporal de la inversión (periodo de retorno) es totalmente diferente al de la compra de un activo

  16. #5
    06/07/10 13:09

    El problema está dentro de tu pregunta:

    ¿Cuánto se puede endeudar una familia hoy para comprar un piso?

    Pero la cuestión es: ¿Por qué comprarse un piso?

    En otros países que viven mejor que nosotros la gente alquila durante toda la vida y mis abuelos así lo han hecho y no ha pasado nada.

    Puedes seguir siendo feliz pese a no tener unos ladrillos sobre otros de "tu propiedad". En realidad no es tuyo, ya que primero, es del banco, y segundo, toda la propiedad está repartida entre los vecinos del bloque donde vivas. Ni siquiera el terreno es tuyo.

    En Alemania o Suecia la gente no se plantea comprar un piso. Si lo piensas bien es una decisión "tonta". ¿Por que gastar tanto dinero de mi sueldo en algo que ni puedo vender ni sacar rendimiento?

    El mismo dinero que gastas en el piso podrías utilizarlo en comprar bonos o acciones que te darán una rentabilidad para tu jubilación. O un simple depósito es mejor opción.

    Polvo somos y en polvo nos convertiremos: dedicar los mejores años de tu vida a pagar un montón de ladrillos que no te van a aportar nada, no es racional. La presunta idea de propiedad nos nubla la vista. Coge ese dinero: Invierte, ahorra o disfrútalo.

  17. en respuesta a Comstar
    -
    #4
    06/07/10 12:57

    (modo ironic: ON) y ¿Dónde vives?¿En casa de los papis? pues menudo apaño, o de alquiler, wow! eso si es rentabilidad

  18. en respuesta a Comstar
    -
    #3
    06/07/10 11:49

    No estoy muy de acuerdo con tu comentario, Comstar.
    Precisamente, el poder endeudarse para consumir es uno de los motores del crecimiento económico. Sin la posibilidad de que un consumidor se endeudase, sería difícil que pudieran afrontar compras como las de un coche, o una vivienda. Estaríamos dificultando el crecimiento de la industria del automóvil, por ejemplo. Y eso, al final, redundaría en un menor crecimiento económico, y en menos renta para todos.
    Saludos.

  19. Top 100
    #2
    06/07/10 10:27

    No te complique tanto. Una familia no debería endeudarse, a menos que sea en una actividad productiva que a pesar del pago del préstamo arroje un TIR positivo. Endeudarse para consumo, o en cosas que no sacan rentabilidad a los activos, que s lo mismo, es lo peor.

    Mejor piensa en cómo hacer para que las familias no se endeuden y vivan con sus ingresos.

  20. #1
    06/07/10 05:29

    Pues si que estamos jodidos, yo mismo.
    Porque el BCE no parece que quiera subir los tipos de corto, pues se cargaria el sistema. Pero al no subirlos sigue inflando la siguiente burbuja....
    Tu argumentacion es impecable: Si el BCE sube los tipos, el Euribor subiria al instante (va a subir algo, incluso sin que el BCE haga nada...). Eso se cargaria tanto la capacidad de repago de las familias ya endeudadas como el valor de las carteras de renta fija de bancos y fondos....lagarto, lagarto, y acabaria con las expectativas de la banca de soltar inmuebles.... mas lagarto, lagarto. O sea, que no parece ni posible ni cercana una subida de tipos por parte del BCE....

    Lo que esta sentando las bases para la siguiente burbuja....

    Ya sabes que yo, entre la certeza de la muerte y el riesgo a morir, yo me decanto por el riesgo a morir....Que tengas un buen dia.


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