¿Dónde invertir ante el actual panorama económico?

Muy interesante Geoff! Muchas gracias! He estado leyendo más sobre real estate en EEUU y buscando en Zillow y Homepath. El real estate tax parece ser más alto en EEUU que aquí. Es una tasa.. municipal? 

Y como inversor extranjero, de fuera de EEUU, cuál es la mejor forma de canalizar una inversión? Es mejor montar una sociedad, un LLC? En qué estado? Creo que si se invierte como persona física el primer año los capital gains son al tipo marginal.. hmm pero si eres residente fiscal en el extranjero, cuál es la fiscalidad? 

Entonces cualquier persona en EEUU puede hacer wholesaling o prestar dinero de forma privada? no tienes que estar registrado ni autorizado por ninguna autoridad supervisora? Los prestamistas no tienen que ser authorised lenders? Cuánto tiempo suele estar en EEUU, de forma estándar, una propiedad under contract antes de tener que comprarla, de escriturar? 

He estado mirando listsource, y entiendo que se contacta por correo porque los listados no proporcionan teléfonos.  Se pueden adquirir listados que proporcionen los números de teléfono? Qué piensas sobre el SEO? He leído que algunos inversores montan una página web y utilizan estrategias SEO de posicionamiento en Google para dirigir el tráfico de personas que quieren vender sus casas a esa web. Es menos efectivo? 

Has usado Homepath.com, de Fannie Mae? Por qué hay tan pocas propiedades listadas ahí? Por ejemplo, si busco "Los Angeles" me salen solamente 9 resultados. 

Sabes si hay empresas de EEUU que estén en España en el mercado de distressed property, mortgage notes, o de subastas? Realmente es incomprensible que los bancos españoles tengan NPLs por miles de millones de euros, o REO y no quieran soltarlo, o que pidan precios que están por encima del mercado libre. 

Creo que en EEUU no se puede obtener una visa comprando una propiedad pero, sabes si es posible obtener una visa de inversor EB-5 montando un negocio inmobiliario, de compraventa, gestoría etc, la típica inmobiliaria, con el capital mínimo requerido? 

Saludos 

Juan, en EEUU las Hipotecas se elimian en subastas cuando es propiedades inmobliarias. La mejor manera de comprar barato es via REO o HUD.. REO es real estate owned, Significa que cuando el banco manda una propiedad a subasta y no se venden, pasa al banco y estos se cagan vivos y lo dan por el valor de la deudas mas un descuento. En epoca de economia solida, esto no es negocio, pero en epocas actuales, esto es oro molido.

La forma de operar con HUD es mejor aun, pero es tan tan tan rentable que no dare detalles aqui. 

En EEUU los bienes raices casi nunca pagan impuestos

El mercado Inomibilario en EEUU es extremadamente abierto y unico en el mundo. Y si, es mejor que la Bolsa por 1000 millas y lo que es mejor, es en un 90% libre de impuestos.

Por ejemplo: Puedes entrar a paginas como www.corelogic.com o www.listsource.com y comprar listado de propiedades abandonadas, de personas en divorcios, fallecidos y con hijos en otros estados, casas financiadas por el vendedor etc etc etc. Puedes por nada mandar 1000 cartas personalizadas usando www.click2mail.com Y de 1000 cartas, es posible que te conmtesten 15 o 20 y que cierres realisticamente 1-5 al mes.. Eso se llama Wholesaling. Te ganas $5000 a $10,000 sin poner dinero!!!! Wholesaling es firmar el contrato de compra a x precio y revender ese contrato a un precio ligeramente mayor a un inversor final.

Otro ejemplo, en el mismo www.listsource.com vas a la seccion de Carryback y encuentras un listado nacional de personas que vendieron sus casas financiandas por el vendedor y no por el Banco. Usualmente, estas Hipotecas tienen intereses mas altas. Y usualmente el 99% de los vendedores NO quieren esperar 20 o 30 anos para cobrar, por lo que venden estas deudas con descuentos del 20 o 30%. Tu compras estas estas deudas usando un prestamo y te ganas la diferencia.

Por ejemplo: Digamos que la Hipoteca privada  se acaba de crear por $100k al 10% para 360 meses...... Eso es $877.57 por mes........Usted compra la hipoteca por $70k y pide prestado en 12% $75k...... Usted pone $5k en su bolsillo y su pago al inversionista en $70k en 12% es $771.46 por mes.......Usted obtiene $106.11 flujo de efectivo más el $5k por adelantado y eso es con hacer nada más con la nota. Y si el dueño de la propiedad hace un refi y paga el 100% de la deuda, te clavas otros tantos $$$ lo que aumentan tu Yield de forma rastrera.

Otra Opcion es el Hacking: Compras un edificio de 4 unidades poniendo solo 3,5% de inicial con la condicion de vivir en unas de las viviendas de 90 dias a 12 meses (casi siempre 12 meses) y alquilas el resto. En 12 meses, te vas y ya tienes un edificio de 4 unidades pagandose sola y generando ingresos. Lo bueno de comprar este tipo de propiedades es que el dinero se hace con la apreciacion forzada.

Por ejemplo: Digamos que al momento de comprar ese edificio de 4 unidades usando el hack, el alquiler sea de $1000 al mes por unidad. Pides un Grant (osea, el estado te regala dinero) para reparaciones.. Y luego se lo alquilas al mismo estado en seccion 8 (si amigo, aqui en EEUU hay servicios sociales y es el mayor del mundo, mucho mayor y mas eficiente que en Europa) Y digamos que alquiles esas unidades a seccion 8 a 1350 al mes. Esos 350 extra son $16,800 anuales Extras.

LO QUE SIGNIFICA QUE TU PROPIEDAD SE APRECIO EN $168,000 anuales.. Dinero que puedes sacar en un HELOC o un Refi 100% libres de impuestos y que puedes  usar ese dinero para el inicial de varias propiedades.

Otra opcion son los Liens:

Una vez en un edificio de 250 unidades una vieja se cayo en las escaleras y demando a la asociacion por $700,000 dolares y gano la demanda. Pero la asociacion no tenia dinero y el seguro lo iba a pelear hasta la muerte. Yo contacte a la vieja y le ofreci $50,000 cash por la demanda. Me la vendio, fui a la corte, hice una rectificacion (me salio por 14,000) Y el Juez me dio autoridad para cobrar un % de los pagos mensuales de la asociacion hasta cubrir mis $700,000 que habia comprando o unos $50 dolares por unidad al mes o $12,500 anuales. A 3 semanas despues fui a donde GoldmanSachs y pedi un prestamo sobre esa demanda como garantia por $500,000 aL 3,2% ANUAL. Yo compre usando un prestamo al 7% anual bajo el sistema PIK (pagas intereses cuando salgas de la deuda, no mensual) Pague mi deuda de compra y el resto fue pa mi 100% libre de impuestos y encima sigo aun cobrando mensualmente parte de los pagos de esas asociacion.

Esto que te digo lo puedes hacer a pequena escala. De hecho, mi primer Deal, fue un contratista de una psicina que tenia un Lien sobre la propiedad de $10,000.. Ya tenia 7 anos la demanda. Pero Yo supe que querian refinanciar la propiedad (es publico) y fui a donde el demandante y le pfreci 500.. Me lo vendio por 1000. Fui a la corte e hice un recording y mande las cartas usando la web anterior a los brokers, abogados y propietarios y que esa casa no se podia vender ni refinanciar sihn pagarme los 10,000. Pero en la carta les dije que si me daban 7000 me set up.  Al final sali con 4000 (el resto fue para mis abogados) y eso es un 400% mi dinero y como fue en 3 meses, mi rendimiento es quizas sobre el 400%.

Otro Deal historico mio fue cuando el cantante Luis Miguel debia 53,000 en impuestos sobre su propiedad en Miami. La ciudad lo subasto (la demanda) y Yo puje hasta 5% anual (en Florida la pujas de impuestos se gana quien este dispuesto a cobrar menos intereses y empieza al 18% anual... Otros estados son al revez). Pero un fondo grande oferto 1%  Y perdi la puja. Despues de eso, Luis Miguel tenia 24 meses para pagar su deuda fiscal al 1% mas las nuevas o perdia el penthpouse de 3 millones por solo 58,000. El pago, pero el fondo le cobro 10% en Fees (si, se suele inentar fees que sustituyan los intereses).

Yo con estos tax Liens compre una casa en Miami de 180,000 por solo 10,000.

Otra opcion:

Sabias que puedes comprar deudas parciales con descuentos del 30%, y usar esa diferencia para comprar un Wholesale Life Insurance y luego poder con el tiempo pedir prestado sobre tu poliza? JEJEJJEE.

Te sonaría entre $200,000 y $1,000,000 en seguro de vida gratis??" Así es como:

Supongamos que pides prestado $7,058 en capital de tu propiedad y lo invierte en una hipoteca de $10,000. Si la deuda  paga $113.66 por mes por 180 meses, su tasa de rendimiento sería del 18%. Si los $7,058 fueran prestados a una tasa de interés del 12%, el pago sería de $84.71 por mes. La diferencia en el flujo de efectivo sería de $28.95 por mes - suficiente para comprar una poliza de alrededor de $200,000 en un seguro de vida a término para alguien de 30 años.

Multiplica las cifras por 5, pida prestado alrededor de $35,000, compre una nota de $50,000 y tenga suficiente flujo de efectivo para $1,000,000 en seguros de vida.. Tiempo despues, puedes pedir a la compania de seguro $500,000 en prestados con tu poliza como garantia y puedes crear mas riquezas aun y todo te costo inicialemnte $7000. De hecho, No tienes que pagar ese prestamo (se deduce de tu poliza).. 

Te puedo mostrar minimo 200 formas de hacer dinero sin dinero en Bienes Raices en EEUU.

Sigo:?

Estoy empezando a mirar real estate en EEUU y es un mundo! Me encanta!!!! Se nota que es un país donde se puede hacer dinero. Los buscadores inmobiliarios como zillow.com hasta tienen un timeline con precios, precios medios etc, y hay anuncios de pre-foreclusure y foreclosure, no es como navegar en el Boletín Oficial del Estado en España. Es genial. Yo creo que es mejor que la bolsa. Ahora sólo tengo que entender bien cómo funcionan los procedimientos de foreclosure allí. O cómo comprar mortgage notes!

Saludos

Hola amigo. Excelente post!! (yo solo contesto post que considero brillantes).

Te apoyo en todo menos en las Criptos monedas. Eso no es inversion. Es especulacion.

La creacion de riquezas se basa en los ingresos que paga un activo vs lo que pagues tu por ese activo. Comos los Inmuebles (como bien expones). Comprar algo para que solo suba de precio es especulacion y solo los dealers o market makers hacen dinero constante asi.

Cuando el mecado era Pro-Rata y NO FIFO como ahora, Yo podia ver los inventarios acomulandose en x precio y x mercado y podia adelantarme a ello y ganar 1 o 2 ticks (a veces hasta 5 ticks) haciendo cobertura en el mismo mercado. HOY dia esto se puede hacer, pero solo en los mercados OTC o secundarios y requiere dinero y un mundo de licencias. Te hablo del mercado de deudas, que paga intereses (no es lo mismo comprar un bono Overnight al 1% que comprar un bono de 1 mes a1 1,5%).. Si te endeudas al 1.0% para comprar un bono Overnight y lo prestas REPO Privado al 1,75%, te ganas un dineral. 750 puntos basicos son en 10 millones unos 75,000 dolares en un dia antes de costos e impuestos etc. (un ejemplo simplista, pero que muestra lo rentable que puede ser esto para los dealers).

PD: Es un ejemplo simplista.. Los dealers honestos *(muy pocos) ganan 1 o 2 ticks (31,25 por $100,000) pero como nadie es honesto en un tan opaco como lo es el mundo OTC, minimo ganan unos 4 ticks en adelante. 

En fin que en las criptos nada de esta cosas se hacen. Es solo especulacion.