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Entender cómo afecta el movimiento de los precios en los mercados a quienes en ellos participan es uno de los objetivos del estudio de la Economía. Y las conclusiones que se siguen de ello están, a veces, tan alejadas de lo que nos dice el sentido común que para muchos son díficiles de entender y asimilar.

Veamos lo que nos dice a este respecto el común sentido en un ejemplo de sobra conocido. No hace demasiado tiempo, cuando este país "vivía" una burbuja inmobiliaria aunque había muchos que no se lo creían, era muy habitual oír que la subida en el precio de la vivienda afectaba negativamente a los nuevos compradores de pisos, pero que el efecto era muy positivo para los que ya eran propietarios de pisos pues la subida se traducía en unas claras plusvalías. No era infrecuente, sin embargo, escuchar la coletilla que a este argumento agregaban los escépticos que señalaban que, fuera de los especuladores, en la mayor parte de los casos no ocurría esto, dado que si alguien vendía su piso para realizar esas ganancias de capital, pronto, en el momento que se comprase otra vivienda, vería como esas plusvalís desaparecían, así que, para este tipo de propietarios, se daba esa situación tan bien descrita por el dicho de que "lo comido por lo servido", es decir, que la subida del precio de las viviendas ni les beneficiaba ni les perjudicaba. En suma, que el ascenso en el precio de un activo, como es la vivienda, perjudicaba a los que querían ser nuevos propietarios y beneficiaba o, como poco, dejaba igual a los que ya lo eran.

Esto para las subidas de precios de las viviendas, porque para las bajadas se podría razonar de forma similar, de modo que si en vez de una subida de precios se contemplase un descenso el argumento iría a la inversa: la caída en los precios de los pisos beneficiaría a quienes quisieran ser nuevos propietarios, pero perjudicaría o como mucho dejaría igual a quienes ya lo eran. Eso es lo que nos diría el sentido común y parecería lo lógico. Adicionalmente podria decirse que pocos estudios de Economía se necesitarían para llegar a semejantes conclusiones.

Pero, ¿estamos seguros de estas conclusiones que nos dicta el sentido común? Veamos. Vayámos por partes y dejemos de lado a los nuevos demandantes de un activo para quienes el efecto de las variaciones del precio de cualquier bien o activo no tiene vuelta de hoja: cuánto más barato, mejor; cuanto más caro peor; y concentrémonos en quienes ya poseen ese bein o ese activo.

Pues bien, cuando analizamos las repercusiones del alza o la baja del precio de un bien o de un activo, como es la vivienda, lo que la Economía nos obliga a concluir es que, contrariamente a lo que apunta el sentido común, los titulares del mismo experimentan un ascenso en su bienestar tanto si sube el precio como si baja.

Supongamos que usted es el dueño de una casa (que puede ser entendida como como un o stock de unidades de habitabilidad) por la que pagó de 300.000€ hace un mes. Si el mercado de la vivienda está en alza, y su casa ha subido de precio este mes, p.ej., un 50%, el valor de su casa en el mercado pasa a ser de 450.000€. Ante esto, usted tendrá dos opciones: o quedarse con y en ella (con lo que estaría igual que antes, o sea disfruta de los ervicios que su cas le ofrece en igual medida), o bien venderla, con lo que su nivel de renta monetaria aumentaría en 450.000€. Ahora bien, ese dinero junto con el que ya tuviera procedente de otras fuentes de ingresos (ya sea de su trabajo o de sus inversiones en otros activos) constituiría su nueva renta disponible que puede dedicar a la compra de bienes, servicios y activos (incluido otra vivienda) con el objetivo de estar lo mejor posible, o dicho en jerga económica, de maximizar su bienestar (que es la pulsión que está debajo del comportamiento de los seres humanos según los economistas). El resultado sería con total certeza una nueva "cesta de la compra", distinta a la que compró anteriormente (la del "mes" anterior), oque incluiría una vivienda de menor tamaño de la que compró hace un mes ya que por la ley de la demanda al subir el precio se demandan menos unidades de habitabilidad. El que la mayor parte de gente no haya hecho esto y se hayan quedado en sus viviendas sin venderlas aprovechándose de la subida en los precios se debe a los obvios costes de transacción asociados a la compra y cambio de vivienda. Pero , obsérvese, que los propietarios de viviendas nada pierden cuando sube el precio de la vivienda por la sencilla razón de que siempre tienen la opción de quedarse como estaban, o sea no vender, y que si lo hacen, dado que nadie les obliga a ello, es porque al así hacerlo están mejor con el cambio, es decir, con más dinero contante y sonante y quizás con una casa más cara y de menor tamaño o en otro lugar peor, pero -repito- con más dinero para gastarse en otros bienes y servicios. En conclusión, la subida en el precio de un activo como una casa, siempre beneficia a su titular. Si bien sin demasiado análisis, la mayor parte de la gente está de acuerdo con esta conclusión pues la subida del precio de un activo es una plusvalía, y por tanto el propietario del activo está mejor pues propietario de algo de mayor valor.

Pero, contrariamente a la intuición, el argumento se aplica de igual manera también para las bajadas de precio, para las minusvalías. Partamos de nuevo del propietario de una casa que inicialmente vale 300.000€, y supongamos que ahora su valor cae en un 50%. Ello quiere decir que antes usted era propietario de un activo que valía 300.000€ y que ahora, un mes después, sólo vale en el mercado 150.000€. Y sin embargo, se demuestra que usted está mejor que antes. ¿Cómo es eso posible? De nuevo,vayamos por partes y comparemos su posición antes y después, hagamos pues un análisis de estática comparativa. Veamos, usted tras la caída en el precio tiene dos opciones: o quedarse en su casa con lo que no habría empeorado en términos de bienestar dado que estaría igual que antes (o sea que seguiría disfrutando de los mismos servicios de alojamiento), o bien venderla y decidir cómo gastarse su dinero (el que ya tenía más el que obtiene de la venta de la casa, o sea, los 150.000€) de la mejor manera posible ahora, dados los nuevos precios de las casas. En la medida que se decante por esto último, atendiendo a la ley de la demanda, alterará su patrón o cesta de consumo y se irá a vivir a una casa más grande o de mejores condiciones de habitabilidad. Y, una vez más, si lo hace, será porque le interesa hacerlo, o sea porque cambia hacia mejor respecto a la situación inicial en que permanecía en su casa inicial. En consecuencia, el titular de la casa también aumenta su bienestar si baja el precio del mismo aunque experimente una pérdida de capital.

Podría pensarse, sin embargo, que el anterior argumento sólo es válido para las viviendas y demás activos reales que los agentes demandan en último término para obtener un flujo de servicios físicos o tangibles, como es el alojamiento, el resguardo frente a las inclemencias metorológicas, etc., pero que no resulta de aplicación para los activos que sólo producen directamente un flujo de servicios monetarios, es decir, dinero contante y sonante. Es decir, que podría pensarse que el argumento tendría sentido en el caso de, por ejemplo, una vivienda cuya capacidad de prestar servicios de alojamiento no se ve alterada en lo más mínimo por una caída en su valor monetario si el mercado de la vivienda sufre una contracción, pero que no sería de recibo para los activos financieros.

Pero no, el argumento no sólo vale para las viviendas sino que es de aplicación universal, o sea para todo tipo de activios. Considérese, por ejemplo, el mercado de bonos o títulos de renta fija. Sus propietarios, como los propietarios de las viviendas, los adquieren y poseen por diversidad de razones, ya sea para especular y beneficiarse de unas ganancias de capital caso de que el precio de los bonos suba ya sea para gozar de la seguridad que les otorga tener esos títulos, seguridad que es enteramente sejante a la seguridad frente a la intemperie que da el tener un casa. Si el precio de un bono sube, entonces, como en el caso anterior, a sus propietarios le quedan dos opciones: o quedarse como están, o desprenderse de él y obtener unas rentas adicionales para gastarselas en otros bienes y servicios o adquieirndo más bonos. Si deciden hacer esto último su posición habrá mejorado. Pero también pasa lo mismo si el precio del bono cae. Sus propietarios pueden quedarse con él, por lo que su cobertura es la misma, y estarían igual que antes, o bien, comprar más bonos aprovechándose de su precio más bajo, caso de que decidieran hacer esto y dado que nadie les obliga a ello, es obligado concluir que su bienestar habría crecido a pesar de haber experimentado una pérdida de capital.

Y el mismo argumento con ligeras modificaciones puede hacerse si el activo del que se trata es un título de renta variable, una acción.Una vez más, ya sea que su precio suba o baje, el efecto sobre el bienestar de sus tenedores es positivo.

Es paradójico. Es contraintuitivo. Va contra el sentido común...Pero, ¡qué se le va a hacer!. Es así. Y que cada cual saque sus propias conclusiones.
  1. en respuesta a Fernando esteve
    #10
    03/06/16 19:10

    Pero parte del disfrute de un bien es el dcho. a venta.

  2. en respuesta a Fernan2
    #9
    03/06/16 19:08

    Creo que olvida dos hechos importante y comete dos errores.

    1) No es exacto que nadie obligue a vender para quien se tiene deudas y este es el único activo con el que se peuden satisfacer.

    2) Hay que tener en cta. la elasticidad en el mercado de la vivienda. Puesto que es, o debería ser, excepcional no tener donde vivir, hay que pagar una vivienda en propiedad o el dcho. a su uso (alquiler). Además, este bien necesario suele costar la renta de varios años. Esto ocurre con pocos bienes.

    3) Si el precio de un bien del que soy propietario sube, la vivienda o un bono, mi situación es mejor si tengo el dcho. a venderlo y la posibilidad efectiva de hacerlo. Que aproveche o no ese dcho. es otra cosa; cuando su precio baja, estaré, como propietario, en peor situaición porque ante los eventuales deseo u obligación de venderlo, recibiré una cantidad menor.

    4) Medita un poco sobre: Pero también pasa lo mismo si el precio del bono cae. Sus propietarios pueden quedarse con él, por lo que su cobertura es la misma, y estarían igual que antes, o bien, comprar más bonos aprovechándose de su precio más bajo, caso de que decidieran hacer esto y dado que nadie les obliga a ello, es obligado concluir que su bienestar habría crecido a pesar de haber experimentado una pérdida de capital. Si así lo crees, benefíciate tú de activos que cada vez tengan menos valor, que incluso sufran quitas, y permite que los demás nos beneficiemos de los que cada vez aumenten más su valor. Estaríamos en las mismas condiciones sí, independientemente del precio, puedieramos asegurar previamente que no querremos vender el bien y mejor si el precio del bien bajara pero no su valor y tuvieramos la capacidad de adquqirir más pero no porque ya tengamos un bono en cartera o unavivienda en propiedad sino porque podemos comprar otros. Entonces, mejor estaríamos si no hubieramos gastado dinero en el que ya poseemos. Del mismo modo, con la venta de una vivienda, difícilmente podré adquirir una vivienda de mejor calidad cuando baja el precio de la vivienda (porque el de la que tengo en vta. también baja) y mejor habría sido ahorrar o comprar un activo que se revalorizara aunque, recordemos, en algún lugar teníamos que vivir.

  3. #8
    03/10/09 19:30

    A Luis III.
    Para la Economía. el bienestar depende no de la riqueza o del dinero, sino del acceso a bienes que satisfacen necesidades.De modo que si tu tienes acceso a cierto nivel de bienestar porque tines unos activos y consumes unos productos, la alteración de sus precios ya sea al alza como a la baja nunca te puede afectar negativamente pues YA LOS TIENES Y DISFRUTAS DE ELLOS. Y, más aún, sólo te puede afectar positivamente ya que si cuando cambian los precios decides alterar tu vcesta de bienes lo harás para mejorar ¿no?

  4. #7
    03/10/09 19:25

    A "otroluis".
    Me gustaría que nos pusiéramos cerca de una pizarra, pero a ver si así por escrito nos aclaramos.
    Veamos tu homeco pietista que en tu opinión "padece" cuando sube el precio de los activos. Cierto que ahora le resulta más difícil comprar MÁS activos, pero nadie le quita los que ya tiene luego ¿por qué habría empeorado?, y lo propio sería que vendioese parte de los que tiene para obtener pasta para comprar otras cosas, es decir, que aprovecahse la subida del precio de los activos para quedarse con MENOS activos y más de otros bienes y servicios. Así estaría mejor que antes. Y por los mismos derroteros iría la argumentación caso de que el precio de los activos callese.
    Finalmente no entiendo qué pintan los otros activos del mundo en tu argumentación.

  5. #6
    03/10/09 18:58

    Siento que haya pasado tanto tiempo sin contestaros a todos los que discrepáis de esta entrada pues he tenido muy abandonado el blog. El caso es que es una paradoja, y las paradojas tienen eso, o sea, que son ciertas aunque parezcan mentira. Es enteramente correcto lo que digo, y no porque lo diga yo, sino porque lo dicen todos los libros de microeconomía del mundo,...y no se equivocan. A ver si lo explico de otra manera más convencional. Suponed que ha habido inflación de un año a otro. Si a un agente económico (por cierto, UN determinado agente económico, así que Fernan2: no me cambies de "agente" haciendo que sea "otro distinto", por ejemplo teniendo un hijo)se le compensa ese ascenso en el coste de la vida dándole la suficiente renta adicional (p.ej., subiéndole el sueldo) de forma que pueda comprar en el segundo año lo mismo que compró en el primero, entonces se le habría más que compensado (las subidas en términos de IPC más que compensan la subida del coste de la vida) porque o bien sigue comprando lo mismo y está igual de bien o bien, es racional, y a los nuevos precios altera su cesta de la compra, yéndose a comprar cantidades distintas de lña cesta de la compra anterior, pero si lo hace será porque le conviene, luego está mejor. O sea, si se le compensa y puede comprar lo mismo que antes, o está igual despues de la subida de precios o está mejor. Si, por el contrario, estamos en deflación y "los precios" caen, entonces si nos bajan el sueldo para compensarnos por la caída en el coste de la vida de forma que, de nuevo, tuviésemos el dinero suficiente para comprar los mismo que compramos el año pasado, entonces si así lo hacemos estaríamos igual de bien (consumiríamos lo mismo), y si alterásemos nuestra cesta de la compra lo haríamos para estar mejor. O sea, siempre que estamos comparando dos situaciones económicas distintas (es decir con precios distintos), si ocurre que en ellas tenemos la alternativa de consumir o disfrutar de los mismos bienes o activos, estaremos o igual de bien o mejor, y no importa que los precios hayan subido o bajado. Por eso, en la entrada yo acentuaba que el cambio en el precio del activo no afectaba a la cantidad que de e´l tuviese el agentre económino a menos que quisiese cambiarla voluntariamente.

  6. #5
    Anonimo
    30/09/09 15:27

    Entonces, parece ser que el bienestar, léase la "felicidad", es independiente de la mayor o menor riqueza. ¿Dónde por tanto quedan ética y economía en contacto, si es que lo tienen?
    Y otra cuestión: si el "sentido común" hace que olvidemos la verdad que has comentado, de alguna manera olvidaríamos que la felicidad y la riqueza son de algún modo independientes; ¿ello significa que el sentido comun nos hace infelices?

    Luis III

  7. #4
    Anonimo
    19/09/09 13:42

    De lo expuesto se desprendería que no hay como tener capital y ser libre, no hay manera de perder.

    Aunque la variable “niveldebienestar” me huele a chamusquina. Me parece que tiene más que ver con las endorginas (neologismo que pretende atrapar los conceptos de endorfina y úlcera gástrica en una simbiosis hiperbólica), pensemos que el que acaba de ser timado por el timo de la estampita tiene un subidón del nivel de bienestar hasta que abre el sobre.

    Yo analizaría la cuestión de otra manera. Es curioso que la Economía “funde” hechos ideales, es decir, irreales, para poder atenerse a los hechos. Sea.

    Supongamos un homo económicus (homeco) que dispone de una renta y unos activos y veamos que sucede en los diferentes casos que se pueden presentar. Para no liar la troca supondremos solo los casos en los que la renta (siempre independiente de los activos) permanece invariable.

    El primer grupo de casos será el supuesto muy ideal, profundamente irreal, de que en el mundo solo existen activos de los que tiene nuestro homeco, o bien, que todos los activos del mundo suben o bajan a la vez.

    1º.- Los activos suben.

    Es obvio que el puesto que ocupa nuestro homeco en “la lista de hombres más ricos del mundo” no varía. Es decir, su porcentaje de participación en el “pastel” es el mismo. O dicho de otra manera, su cuota de “poder” permanece invariante.

    Ahora bien, si nuestro homeco tiene una enfermiza y pietista propulsión por el ahorro su nivel de bienestar disminuirá porque ahora con sus rentas (recordemos que no varían) le resulta más difícil acceder a los activos. Sin embargo, si el homeco es un viva la virgen fundidor de plata su nivel de bienestar aumentará, pues dispondrá ahora de un montón de plata para fundir comprando productos de consumo cuyos precios deberán estar en el mismo nivel de inflación que sus rentas.

    2º.- Los activos bajan.

    De nuevo la lista de los hombres más ricos del mundo permanece invariante. Aunque, ahora, al pietista le subirá la adrenalina pues podrá comprar montones de activos tiraos de precio y al viva la virgen se le caerá el mundo encima pues con lo que le quede no tendrá ni pa pipas.

    Es en el segundo grupo de casos, que no analizaremos pues la cosa se está alargando, donde está el meollo de la cuestión. Son los casos en los que suponemos que los activos suben o bajan no ya sobre las rentas, que seguimos suponiendo invariantes, sino sobre otros activos del mundo mundial. Porque aquí, ya, es obvio que cuando suban o bajen los activos de homeco su puesto en la lista de los hombres más ricos del mundo subirá o bajará al compás que toque.

    Y dinos, Fernando ¿Tiene o no tiene que ver el nivel de bienestar con el lugar que se ocupa en la lista de los hombres mas ricos del mundo?

  8. #3
    Anonimo
    15/09/09 12:22

    Fernando, Rodri

    Me ha faltado el análisis de este caso cuando variaciones de precio conducen a que la vivienda se convierta en un bien de lujo o de primera necesidad.

    Por otro lado estaria gracioso el publicar un post explicando por que las viviendas protegidas distorsionan el mercado d ela vivienda y reducen el excedente del consumidor al poder ser revendidas en mercado libre.

    un saludo
    Luis.

  9. #2
    Anonimo
    15/09/09 11:22

    Completamente de acuerdo con Fernan2: en un gráfico básico de oferta y demanda, sobre la pizarra, y sin atender a otros factores, podría ser así, pero qué diferente la realidad!!! Y aunque así fuese, nuestra psique no conseguiría sentirse beneficiada ante ciertos cambios de precios.

  10. #1
    14/09/09 20:59

    Normalmente me gustan mucho tus artículos, pero éste es la excepción. Por ejemplo, te olvidas de que si suben los precios nos dan un sablazo con el IBI, o que algunos van a tener que cambiarse de casa por necesidad, con independencia del precio, porque han tenido hijos y ya no caben (y maldita la gracia que les hará la subida, aunque ya tuvieran piso). Y no comentas que los grandes beneficiarios son los que ya no van a necesitar piso: jubilados que se van a una residencia, o sus descendientes herederos.

    Y bueno, respecto a los bonos (y tb en los pisos)... ¿por qué das por supuesto que se dispone de liquidez adicional para incrementar la posición? A veces, ya se ha invertido todo... o peor aún, no sólo no te queda liquidez sino que necesitas vender porque necesitas el dinero para cambiar de coche.

    Que bonito sería si fuera como dices... pero va a ser que no.

    s2

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