Si estás comparando hipotecas o revisando la letra pequeña de tu escritura, es probable que te hayas topado con las siglas IRS y no tengas del todo claro qué significan. En el contexto hipotecario español, el IRS es uno de los índices oficiales de referencia del mercado hipotecario que publica el Banco de España, igual que el Euríbor o el IRPH, aunque mucho menos conocido y bastante menos utilizado.
El IRS es uno de los índices oficiales de referencia utilizados para calcular el interés de algunas hipotecas en España
En esta guía te explico qué es el IRS en España, cómo se calcula, quién lo publica, cuál es su valor más reciente y en qué se diferencia del Euríbor, para que sepas exactamente ante qué estás si tu banco te ofrece una hipoteca referenciada a este índice.
📌 Qué es: el IRS (Interest Rate Swap) es la permuta de tipos de interés a 5 años, un índice oficial de referencia hipotecaria en España.
🏦 Quién lo publica: el Banco de España, mensualmente y a través del BOE, dentro de los tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario.
📊 Valor actual: el IRS a 5 años de junio de 2026 se sitúa en el 2,823% (última cifra oficial publicada).
⚖️ IRS vs Euríbor: el IRS refleja expectativas de tipos a 5 años y es más estable; el Euríbor es a 12 meses y mucho más habitual en las hipotecas.
💡 Uso real: es un índice oficial válido, pero su presencia en las hipotecas del mercado español es marginal frente al Euríbor.
IRS: cuidado con las siglas, no es lo mismo en todos los contextos
Antes de entrar en materia conviene aclarar una confusión muy habitual, porque las siglas IRS se usan para cosas muy distintas según el país:
🇪🇸 IRS en España (contexto financiero e hipotecario):Interest Rate Swap o permuta de tipos de interés. Es el índice del que trata este artículo.
🇺🇸 IRS en Estados Unidos: el Internal Revenue Service, es decir, la agencia tributaria estadounidense (el equivalente a nuestra Agencia Tributaria). No tiene ninguna relación con las hipotecas.
🇵🇹 IRS en Portugal: el Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, el impuesto sobre la renta portugués (equivalente al IRPF español).
¿Qué es el IRS (Interest Rate Swap) en España?
El IRS es la permuta de tipos de interés a cinco años (en inglés, Interest Rate Swap). Es uno de los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario que el Banco de España recoge y publica, junto con el Euríbor, el Míbor, el €STR y el IRPH.
Un swap de tipos de interés es, en origen, un contrato financiero en el que dos partes intercambian flujos de intereses: normalmente una paga un tipo fijo y la otra un tipo variable, sobre un mismo importe teórico. El tipo fijo que el mercado está dispuesto a pagar en esas operaciones a cinco años es, precisamente, lo que se recoge en el índice IRS. Dicho de forma sencilla: el IRS refleja qué esperan los mercados que vayan a hacer los tipos de interés en el medio plazo.
Por eso, mientras el Euríbor a 12 meses recoge las expectativas a un año, el IRS a 5 años ofrece una fotografía a un plazo más largo. Ese horizonte más amplio hace que el IRS sea, por lo general, un índice más estable y con menos vaivenes bruscos que el Euríbor.
¿Cómo se calcula el IRS y quién lo publica?
La definición oficial del índice está recogida en el anejo 8 de la Circular 5/2012 del Banco de España, de 27 de junio, que desarrolla la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Según esa definición, el IRS a cinco años es la media simple mensual de los tipos de interés diarios del tipo anual para el swap de intereses, en operaciones denominadas en euros y con vencimiento a cinco años. Esos tipos diarios los calcula la ICE Benchmark Administration (IBA) y se publican bajo el identificador de serie EUR Rates 1200.
Publicación mensual y validez oficial
El Banco de España difunde el valor del IRS una vez al mes, junto con el resto de índices oficiales, y lo publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Un detalle importante: estos índices no son válidos como referencia oficial hasta la fecha de su publicación en el BOE.
Es decir, el dato que aparece en prensa financiera se convierte en oficial cuando la resolución correspondiente del Banco de España sale publicada.
✏️ Nota
A diferencia del Euríbor, que puedes seguir casi a diario, el IRS es un índice de cadencia mensual. Para revisar tu hipoteca solo cuenta el valor oficial publicado en el BOE del mes que marque tu contrato, no las cotizaciones intermedias.
¿Para qué sirve el IRS? Su papel como índice hipotecario
El IRS nació con una vocación clara: servir de alternativa al Euríbor como índice de referencia, especialmente para dar cobertura a las hipotecas a tipo fijo o hipotecas a tipo mixto, cuyo coste de financiación para el banco encaja mejor con un índice a cinco años que con uno a doce meses.
Cuando una hipoteca está referenciada a un índice como el IRS, el tipo de interés que pagas se calcula sumando dos componentes:
➕ El índice de referencia (en este caso, el IRS a 5 años vigente en tu fecha de revisión).
➕ El diferencial pactado con el banco (por ejemplo, IRS + 1,50%).
El resultado de esa suma es tu TIN (Tipo de Interés Nominal). Ahora bien, la realidad del mercado es tozuda: el IRS apenas se utiliza en las hipotecas que se firman en España. La inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable siguen referenciados al Euríbor, y las hipotecas fijas se comercializan con un tipo cerrado sin índice de revisión. El IRS existe, es oficial y es válido, pero su peso real es testimonial.
IRS vs Euríbor: diferencias clave
Esta es probablemente la duda más frecuente. Ambos son índices oficiales de referencia hipotecaria publicados por el Banco de España, pero funcionan de forma distinta:
Característica
IRS a 5 años
Euríbor a 12 meses
Qué mide
Tipo del swap de intereses a 5 años
Tipo al que se prestan los bancos a 1 año
Plazo / horizonte
Medio plazo (5 años)
Corto plazo (12 meses)
Estabilidad
Más estable, menos volátil
Más sensible a cambios del BCE
Uso en hipotecas
Marginal
Índice dominante en variable
Frecuencia de dato
Mensual
Diario y media mensual
Quién lo calcula
ICE Benchmark Administration
European Money Markets Institute
Fuente: elaboración propia a partir de las definiciones del Banco de España (Circular 5/2012).
El IRS suele moverse de forma más suave porque incorpora expectativas a cinco años, mientras que el Euríbor reacciona antes a las subidas y bajadas de tipos del Banco Central Europeo. En fases de tipos al alza, el IRS puede quedar por encima del Euríbor; en fases de bajada, puede tardar más en reflejar el descenso.
Valor del IRS a 5 años hoy
El último dato oficial publicado corresponde a junio de 2026, con el IRS a cinco años en el 2,823%. Como referencia, el Euríbor a 12 meses de ese mismo mes se situó en el 2,798%, muy cerca del IRS. Esta es la evolución oficial del IRS a 5 años a lo largo de 2026:
Mes (2026)
IRS a 5 años
Euríbor 12 meses
Enero
2,540%
2,245%
Febrero
2,458%
2,221%
Marzo
2,741%
2,565%
Abril
2,842%
2,747%
Mayo
2,886%
2,804%
Junio
2,823%
2,798%
Fuente: Banco de España, tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario (publicados en el BOE). Datos actualizados a julio de 2026; último valor oficial disponible: junio de 2026.
El IRS frente a los demás índices oficiales
El IRS no es el único índice de referencia del mercado hipotecario. El Banco de España publica varios, y conviene situarlo en el mapa completo:
Índice
Qué es
Situación
Euríbor a 1 año
Tipo interbancario a 12 meses
El más utilizado en hipotecas variables
IRS a 5 años
Permuta de tipos de interés a 5 años
Oficial, pero de uso marginal
IRPH conjunto de entidades
Media de tipos de hipotecas concedidas
Vigente, muy cuestionado en los tribunales
€STR a 1 año
Tipo de referencia basado en el euro a corto plazo
Índice más reciente publicado por el BCE
Míbor a 1 año
Tipo interbancario histórico
Solo hipotecas firmadas antes de 2000
Fuente: Banco de España. Nota: desde el 1 de noviembre de 2013 dejaron de publicarse el indicador CECA y los IRPH de bancos y de cajas por separado.
¿Me conviene una hipoteca referenciada al IRS?
Como el IRS es un índice poco frecuente, lo normal es que no te lo ofrezcan. Pero si aparece en una oferta, este es el resumen práctico de cuándo puede tener sentido y cuándo no:
Puede interesarte si...
✅ Valoras la estabilidad y prefieres un índice que se mueva con menos sobresaltos que el Euríbor.
✅ El diferencial que te ofrecen sobre el IRS es claramente competitivo frente a las alternativas.
✅ Entiendes bien el producto y has comparado su TAE con hipotecas fijas y variables al Euríbor.
Probablemente no te compense si...
❌ Buscas la opción más transparente y comparable: el Euríbor es más fácil de seguir y de contrastar.
❌ Quieres poder subrogar la hipoteca o renegociar con facilidad: al ser un índice poco común, tienes menos ofertas de referencia.
❌ La TAE final es superior a la de una hipoteca fija equivalente, que hoy te da certeza total de cuota.
📌 Ejemplo orientativo
Imagina una hipoteca de 150.000 € a 25 años. Con el IRS a 5 años de junio de 2026 (2,823%) y un diferencial de +1%, el tipo aplicable sería del 3,823%. Con una hipoteca variable al Euríbor de ese mismo mes (2,798%) y el mismo diferencial de +1%, el tipo sería del 3,798%. La diferencia entre ambos escenarios es mínima en este momento, pero puede ampliarse o reducirse según cómo evolucione cada índice.
Asesoramiento hipotecario gratuito
Elegir entre una hipoteca fija, una variable al Euríbor o una referenciada a un índice como el IRS no siempre es sencillo. Si quieres comparar tu caso con las mejores hipotecas del mercado, puedes apoyarte en el servicio de asesoramiento hipotecario gratuito de Rankia y contrastar condiciones antes de firmar. La vía más rápida es hacer el estudio online y, en paralelo, comparar varias entidades.
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Preguntas frecuentes sobre el IRS
IRS son las siglas de Interest Rate Swap, es decir, permuta de tipos de interés. En una hipoteca es el índice de referencia a cinco años sobre el que se suma el diferencial del banco para calcular tu tipo de interés.
El Banco de España, con carácter mensual y a través del BOE, como uno de los tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario. Su definición está en la Circular 5/2012 del Banco de España.
El último dato oficial publicado es el de junio de 2026: el IRS a cinco años se sitúa en el 2,823%. El índice se actualiza cada mes, así que conviene consultar siempre la última resolución del Banco de España en el BOE.
No hay un ganador absoluto. El IRS es más estable y refleja expectativas a cinco años; el Euríbor es más habitual, transparente y fácil de seguir. Lo determinante no es el índice, sino el diferencial y la TAE final de la oferta.
Es posible, porque sigue siendo un índice oficial válido, pero en la práctica es muy poco frecuente: casi todas las hipotecas variables se referencian al Euríbor y las fijas se comercializan con un tipo cerrado.
No. Ambos son índices oficiales, pero el IRPH es la media de los tipos de las hipotecas concedidas por las entidades, mientras que el IRS es el tipo de la permuta de intereses a cinco años en los mercados. El IRPH, además, acumula una amplia litigiosidad en los tribunales.
El IRS es un índice oficial de referencia hipotecaria perfectamente válido, más estable que el Euríbor por su horizonte a cinco años, pero con una presencia casi anecdótica en las hipotecas que se firman en España. Si te lo ofrecen, no te quedes en el nombre del índice: compara la TAE, revisa el diferencial y contrástalo con una hipoteca fija y con una variable al Euríbor antes de decidir. Y recuerda que el dato que cuenta para tu revisión es siempre el valor oficial publicado en el BOE.
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