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Hacienda mantiene el criterio fiscal que permite a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada. La Dirección General de Tributos ha aclarado que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin pagar IRPF por la ganancia patrimonial generada en la operación, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- La clave está en que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual y que el donante haya cumplido los 65 años en el momento de la transmisión.
- La exención se aplica tanto si se transmite el pleno dominio como si solo se dona la nuda propiedad con reserva de usufructo.
- La Agencia Tributaria recoge esta exención en su manual de Renta 2025 para personas mayores, donde aclara que también puede aplicarse si se transmite la nuda propiedad y el propietario se reserva el usufructo vitalicio.
Mayores de 65 años: Hacienda confirma exención IRPF por donar vivienda habitual
La clave está en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes de 65 años o más. La consulta vinculante reciente de Tributos aclara que ese beneficio fiscal no se limita a una venta, sino que también alcanza a la donación.
Esto significa que, si una persona mayor de 65 años dona su vivienda habitual a sus hijos, no tiene que integrar en su declaración de la Renta la ganancia patrimonial que se habría generado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
En una donación de vivienda, esa ganancia puede ser elevada si el inmueble se compró hace décadas por un precio muy inferior al valor actual. Por eso, la exención tiene un alto impacto económico real hoy en día: evita que el donante tenga que pagar IRPF por una revalorización que, en otro caso, sí tributaría.
En una donación de vivienda, esa ganancia puede ser elevada si el inmueble se compró hace décadas por un precio muy inferior al valor actual. Por eso, la exención tiene un alto impacto económico real hoy en día: evita que el donante tenga que pagar IRPF por una revalorización que, en otro caso, sí tributaría.
Qué requisitos deben cumplirse para donar la vivienda habitual sin pagar IRPF
Para aplicar la exención, la vivienda debe haber sido la residencia habitual del donante durante al menos tres años, salvo excepciones justificadas previstas por la normativa. Además, también se admite la exención cuando la vivienda tuvo la condición de habitual en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Requisito |
Qué implica |
|---|---|
Edad del donante |
Tener más de 65 años en el momento de la transmisión |
Tipo de inmueble |
Debe ser la vivienda habitual del contribuyente |
Plazo de residencia |
Debe haber residido en ella durante al menos tres años continuados |
Margen tras dejar la vivienda |
Puede aplicarse si fue vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión |
Tipo de transmisión |
Puede ser transmisión onerosa o lucrativa, incluida la donación |
Nuda propiedad |
También puede aplicarse si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio |
La operación debe formalizarse correctamente para que tenga validez jurídica y fiscal, y la edad del donante debe haberse alcanzado en el momento de la firma. No se trata, por tanto, de una ventaja aplicable a cualquier inmueble, sino solo a la vivienda habitual y bajo condiciones concretas.
La Agencia Tributaria precisa que una vivienda se considera habitual cuando el contribuyente reside en ella durante un plazo continuado de al menos tres años. También aclara que no se pierde esta condición si concurren circunstancias que obliguen al cambio de domicilio, como separación, matrimonio, traslado laboral u otras situaciones justificadas.
Qué pasa si se dona solo la nuda propiedad y se conserva el usufructo
Uno de los puntos más importantes para familias que quieren planificar una herencia es la donación de la nuda propiedad. En este caso, los hijos reciben la titularidad futura del inmueble, pero el progenitor conserva el derecho a vivir en la casa o a obtener rentas si se alquila.
La Agencia Tributaria aclara que la exención también se aplica cuando se transmite la nuda propiedad de la vivienda habitual y el mayor de 65 años se reserva el usufructo vitalicio.
Esto puede ser relevante para quienes quieren anticipar la sucesión sin perder el uso de la vivienda. No obstante, hay una advertencia importante: cuando el pleno dominio ya está dividido previamente entre nudo propietario y usufructuario, Hacienda señala que a ninguno de ellos le resultará aplicable esta exención.
Qué impuestos sí pueden pagar los hijos al recibir la vivienda
Esta exención afecta únicamente al IRPF del donante, no al resto de impuestos vinculados a la operación. Quien recibe la vivienda debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de la posible plusvalía municipal, según el caso y la comunidad autónoma.
Impuesto |
Quién lo paga |
Qué grava |
|---|---|---|
IRPF |
Donante |
Ganancia patrimonial, exenta si cumple requisitos |
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones |
Donatario |
La adquisición gratuita del inmueble |
Plusvalía municipal |
Normalmente el donatario, según ordenanza |
Incremento de valor del suelo urbano |
Según acuerdo entre partes |
Escritura e inscripción |
Por eso, aunque la donación pueda resultar fiscalmente ventajosa para el titular mayor de 65 años, conviene analizar el coste total de la operación antes de firmarla. El coste real depende mucho de la comunidad autónoma donde se tramite la donación y del municipio en el que esté situado el inmueble
¿Qué significa esta exención para propietarios con hipoteca o vivienda pagada?
Aunque la noticia tiene un gran impacto fiscal, también afecta al ámbito hipotecario y patrimonial. Muchas viviendas compradas hace décadas ya están totalmente pagadas, pero otras pueden tener todavía cargas pendientes, préstamos familiares o situaciones de copropiedad.
Antes de donar una vivienda habitual, conviene revisar:
- Si existe una hipoteca pendiente;
- Si el banco debe autorizar cambios sobre la titularidad;
- Si los hijos pueden asumir cargas asociadas;
- Si hay varios herederos y puede haber compensaciones;
- Si interesa donar el pleno dominio o solo la nuda propiedad;
- Si la vivienda está en una comunidad autónoma con bonificaciones en donaciones.
En la práctica, la exención del IRPF puede ser una ventaja importante, pero no sustituye al análisis jurídico, hipotecario y fiscal completo.
También es recomendable conservar documentación que acredite la residencia habitual: empadronamiento, recibos, declaración de la Renta, suministros o cualquier prueba que permita justificar que la vivienda cumplía los requisitos fiscales.
Donar la vivienda habitual sin IRPF: ventaja clara, pero con matices
La confirmación de Hacienda refuerza una vía de planificación patrimonial relevante para propietarios mayores de 65 años: donar la vivienda habitual sin pagar IRPF por la ganancia acumulada. Es una ventaja fiscal clara, especialmente en inmuebles comprados hace muchos años y con una fuerte revalorización.
Pero no debe interpretarse como una donación sin coste. El receptor puede tener tributación propia y la operación puede afectar a herencias, hipotecas, usufructos, convivencia familiar y futuras ventas del inmueble.
Antes de donar una vivienda, no basta con mirar el IRPF. Hay que revisar cargas hipotecarias, impuestos autonómicos, plusvalía municipal y efectos patrimoniales a medio plazo.
_col.jpg?1755847663 "¿Cómo cambiar la titularidad de una vivienda por donación?")
