Cómo se calcula el interés mixto de una hipoteca

En el mercado hipotecario español, existen tres grandes grupos de hipotecas. La diferenciación de estos grupos se realiza de acuerdo al tipo de interes aplicable a cada hipoteca, pudiendo ser, como bien sabes, Hipotecas a tipo fijo, Hipotecas a tipo variable, o Hipotecas a tipo mixto. Aquí te vamos a explicar acerca de las Hipotecas a Tipo Mixto y cómo se calcula el interés mixto de una hipoteca.

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Dicho lo anterior, podemos definir una estructura característica de la Hipoteca a Tipo Mixto. En general, una Hipoteca a tipo mixto se estructura en dos partes:

Durante una etapa inicial del préstamo, que depende del producto contratado, puede ir de entre 1 y 15 años, se aplica una tasa de interés fija. Durante este período, los pagos mensuales de la hipoteca permanecen constantes, ya que la tasa de interés se mantiene sin cambios. Esto brinda estabilidad al hipotecado, ya que sabe exactamente cuánto pagará cada mes.

Después del período inicial donde las cuotas se han pagado teniendo en cuenta un tipo fijo, la hipoteca pasa a una tasa de interés variable. La tasa de interés variable en España generalmente se basa en el Euribor, que es un índice de referencia de intereses de préstamos interbancarios, con más un margen o diferencial porcentual establecido por la entidad financiera. Esta tasa se ajusta periodicamente según se determine en el contrato, y generalmente la actualización de la tasa de interés se realiza cada seis o doce meses.

Ahora que sabemos acerca de la forma en que se determina el interés de una Hipoteca Mixta, vamos a pasar a lo que nos interesa, y es ¿Cómo se calcula el interes mixto de una hipoteca?

Ya tenemos claro que el cálculo del interés mixto de una hipoteca depende de los términos y condiciones específicos del préstamo hipotecario. Va a depender mucho del plazo inicial donde la tasa de interés se encuentre fija, y el periodo restante donde el cálculo se realizará a partir de una referencia variable. Sin embargo, en términos generales, el interés mixto combinado puede ser calculado de la siguiente manera:

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Lo primero que debemos hacer es determinar la duración del periodo en los cuales pagamos una tasa fija por la amortización del préstamo. Supongamos que son 5 años de periodo inicial.

Asimismo, en este plazo la tasa de interés estará estipulada en el contrato, y nos será muy fácil obtenerla. Supongamos que la tasa de interés es del 3% anual, por solo poner un número. Y por último, supongamos que hemos solicitado unos 100.000 euros de crédito hipotecario. 

En resumen, estos serían los datos del ejemplo:

El Cálculo de los pagos de los Intereses durante el periodo a tasa fija se realizará de la siguiente manera: si el préstamo hipotecario es de 100.000 euros, el pago de intereses anual sería de 100.000 euros multiplicados por el 3% (0,03), lo que equivale a 3.000 euros por año. Ese importe lo divides por 12 y tendrás los intereses abonados para ese mes. Para facilitarle las cosas, les dejamos la fórmula para el cálculo de estos intereses:

Recuerda que a los intereses devengados le deberás sumar la cuota de capital determinada en el contrato, cuya cuantía va a depender del plazo de la Hipoteca.

La segunda parte del préstamo, como ya sabemos, devengará un interés variable, que dependerá del índice de referencia estipulado en el contrato y que en general es el Euribor. En el mismo ejemplo anterior, supongamos que el período variable comienza después de los primeros 5 años.

Para determinar la tasa aplicable, debes tener en claro cual es el margen o diferencial sobre el Euribor para poder hacer las cuentas de manera correcta. El diferencial es una tasa de interés adicional que se suma a la tasa del Euribor para determinar la tasa de interés variable final aplicable. En nuestro ejemplo, si el índice de referencia (Euribor) es del 5% y el margen es del 1%, la tasa de interés variable sería del 6%.

Durante este período, los pagos de intereses se calcularán utilizando la tasa de interés variable, que se actualizará de acuerdo al plazo de revisión que se establece en el contrato. Sigamos suponiendo en este ejemplo, que ese plazo será de 6 meses. Si el préstamo hipotecario es entonces de 100.000 euros y la tasa de interés variable es del 6%, el pago de intereses anual sería de 100.000 euros multiplicados por el 6% (0,06), lo que equivale a 6.000 euros anuales, unos 500 euros por mes.

La Fórmula aplicable podría ser:

Es importante destacar que este ejemplo simplificado no tiene en cuenta otros factores que pueden afectar el cálculo del interés mixto, como comisiones, seguros u otros cargos asociados a la hipoteca. Todos estos datos, sin embargo, deben incluirse en el cálculo de la TAE que informa la entidad financiera.

Esta es una pregunta muy interesante. Podemos decir que la combinación de un período inicial a tipo fijo y un período posterior a tipo variable en una hipoteca permite al tomador de la misma beneficiarse de la estabilidad y previsibilidad de las tasas fijas durante el período inicial, seguido de la potencial ventaja de las tasas variables, que pueden ser más bajas en ciertos momentos.

Antes de comenzar a explicarte cómo se calcula el interés mixto de una hipoteca, debes saber si tu hipoteca es realmente a tipo mixto, y para ello, te vamos a acercar la definición de Hipoteca a Tipo Mixto.
 

Las hipotecas a tipo mixto son un tipo de préstamo hipotecario que, como su nombre lo indica, combina características de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Lo más destacable de la Hipoteca a Tipo Mixto es que el interés se divide en dos etapas: una etapa inicial, que varía de acuerdo al contrato firmado por el banco, en la cual el deudor amortiza la deuda a un tipo fijo, y una etapa posterior donde el pago de los intereses se calculará a tipo variable.