Gastos e impuestos al comprar una vivienda en 2026: guía completa
Gastos e impuestos al comprar una vivienda en 2026: guía completa
Comprar una casa implica mucho más que el precio de la vivienda. Los gastos e impuestos al comprar una vivienda pueden suponer entre un 8% y un 13% adicional. Te explicamos qué pagas, cuánto y quién asume cada coste, con tabla de ITP por comunidad autónoma actualizada a 2026.
Comprar una vivienda implica mucho más que acordar un precio con el vendedor. Los gastos e impuestos al comprar una vivienda pueden elevar el desembolso inicial entre un 8% y un 13% adicional sobre el precio escriturado, una cifra que conviene conocer antes de iniciar cualquier negociación.
Gastos e impuestos compraventa vivienda segunda mano
Entender qué gastos e impuestos hay al comprar una casa, cómo se reparten y cómo se pagan, permite tomar decisiones financieras con mayor seguridad y evitar tensiones de liquidez en el momento de la firma.
✅ Lo que debes saber antes de seguir leyendo:
🏠 Los gastos totales de compra oscilan entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda
💶 El mayor gasto es el impuesto: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (vivienda nueva)
📍 El ITP varía entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma
📋 Notaría, registro y gestoría suman entre 1.300 € y 2.400 € en la mayoría de operaciones
🏦 Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de su propia escritura de hipoteca
💡 Hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y compradores de VPO
¿Cuánto cuestan los gastos de comprar una vivienda en total?
Antes de entrar en el detalle de cada concepto, conviene tener una referencia clara del coste global:
Tipo de vivienda
Gastos totales estimados
Segunda mano
8% – 11% del precio de compra
Obra nueva
11% – 13% del precio de compra
Para una vivienda de 250.000 €, los gastos adicionales se moverán entre 20.000 € y 32.500 € dependiendo del tipo de inmueble y la comunidad autónoma. Una cifra que el comprador debe tener cubierta con ahorro propio, ya que la hipoteca no suele financiarlos.
¿Cuáles son los gastos de la compra de una vivienda de segunda mano?
Antes de entrar en impuestos, conviene conocer los gastos de compraventa de una vivienda, independientemente de si compras con o sin hipoteca. Son costes administrativos y jurídicos necesarios para que la vivienda pase legalmente a tu nombre.
Gastos notariales
La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario. Los honorarios notariales están regulados por aranceles oficiales y dependen principalmente del precio de la vivienda y de la complejidad de la operación.
De forma orientativa, los gastos de notaría suelen situarse entre 600 y 1.200 euros. En la práctica, el comprador asume el coste de la escritura de compraventa, salvo que se pacte otra cosa.
Precio del inmueble
Gastos de notaría orientativos
Hasta 100.000 €
600 € – 750 €
Entre 100.000 € y 250.000 €
750 € – 950 €
Entre 250.000 € y 500.000 €
900 € – 1.200 €
Más de 500.000 €
1.000 € – 1.500 €
Registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, es obligatorio inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario. El Registro de la Propiedad también aplica aranceles oficiales.
El coste habitual oscila entre el 0,1% y el 0,25% del precio de compra. En la práctica, entre 300 y 700 euros para la mayoría de viviendas. Este gasto corresponde al comprador.
Gastos de gestoría
La gestoría no es obligatoria si compras sin hipoteca, pero sí es muy habitual cuando hay financiación bancaria. Se encarga de liquidar impuestos, presentar documentos y coordinar notaría y registro.
El coste medio de una gestoría se mueve entre 300 y 500 euros. En las hipotecas, este gasto lo asume el banco desde la Ley 5/2019, pero en la compraventa sin préstamo suele pagarlo el comprador.
Nota profesional: Delegar en gestoría tiene más valor de lo que parece. Un error en la liquidación del ITP (por ejemplo, superar el plazo de 30 días hábiles) puede generar recargos de entre el 5% y el 20% más intereses de demora.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
El mayor desembolso al comprar una casa no está en los gastos administrativos, sino en los impuestos de compra de vivienda, que varían según si el inmueble es nuevo o de segunda mano, y de la Comunidad Autónoma.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): vivienda de segunda mano
El ITP se aplica en la compra de viviendas de segunda mano y sustituye al IVA. Es un impuesto autonómico, por lo que el tipo varía según la comunidad. Siempre lo paga el comprador.
El ITP se calcula sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si consideras que el valor catastral asignado es excesivo, puedes impugnarlo aportando una tasación pericial. El plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Cuánto se paga de ITP por comunidad autónoma en 2026?
El tipo general oscila entre el 4% y el 11%. Para una vivienda de 200.000 €, comprar en Madrid (6%) supone 12.000 € de ITP, frente a los 22.000 € en Extremadura (11%):
Comunidad Autónoma
Tipo general ITP 2026
Tipo reducido (jóvenes / VPO)
Madrid
6%
—
Navarra
6%
—
País Vasco
4% – 7% (foral)
2,5% familias numerosas
Canarias
6,5%
—
Andalucía
7%
3,5% jóvenes < 35 años
La Rioja
7%
—
Aragón
8%
5% jóvenes
Asturias
8%
3% jóvenes < 35
Castilla y León
8%
4% zonas rurales
Murcia
8%
3% jóvenes < 35
Castilla-La Mancha
9%
—
Cataluña
10%
5% hasta 190.000 €
Comunidad Valenciana
10% (9% desde jul. 2026)
6% VPO / menores 35
Galicia
10%
6% < 35 años
Islas Baleares
Tramos hasta 11%
—
Extremadura
11%
8% vivienda habitual
La mayoría de comunidades autónomas aplican bonificaciones para:
Jóvenes menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual (condiciones y límites de precio varían por CCAA)
Familias numerosas con tipos que pueden bajar al 3%-4%
Personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33%
Compradores de VPO, con tipos entre el 2% y el 5% según comunidad
Zonas en riesgo de despoblación en Castilla y León, Galicia o Aragón
Si no aplicaste la bonificación al liquidar el impuesto, puedes solicitar una rectificación de autoliquidación en los 4 años siguientes al pago y recuperar la diferencia.
¿Cuándo se paga el IVA en lugar del ITP? Vivienda nueva
El IVA (10%) se paga cuando la operación se considera primera transmisión. Ocurre en casos como:
Viviendas nuevas vendidas directamente por el promotor.
Inmuebles de bancos procedentes de promotoras.
Viviendas rehabilitadas de forma integral y calificadas como nuevas a efectos fiscales.
Tipo de vivienda nueva
IVA aplicable
Vivienda libre (general)
10%
VPO de régimen especial o promoción pública
4%
Canarias
IGIC 7% (en lugar de IVA)
Además del IVA, en vivienda nueva se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5% (Madrid aplica el 0,75%). El AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde la Ley 5/2019.
✏️ Nota
La combinación IVA + AJD hace que la obra nueva tribute significativamente más que la segunda mano. Para una vivienda nueva de 250.000 € en Madrid: 25.000 € de IVA + 1.875 € de AJD = 26.875 €. Frente a los 15.000 € de ITP en una vivienda usada al mismo precio.
Gastos de compraventa de vivienda: qué paga el comprador y qué paga el vendedor
No todos los gastos recaen sobre quien compra. En una operación estándar:
Lo que paga el comprador
ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (vivienda nueva).
Cancelación registral de la hipoteca previa (si existe).
✏️ Nota
La plusvalía municipal es negociable. En muchas operaciones, especialmente cuando el vendedor tiene prisa, se pacta que la abone el comprador a cambio de una rebaja en el precio. Conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras.
Ejemplo práctico: gastos totales de comprar una vivienda en 2026
Para entender cómo se traducen los gastos en cifras reales, dos escenarios con una vivienda de 250.000 € en Madrid:
Caso A: vivienda de segunda mano, 250.000 €, Madrid
Como regla general, los gastos de compra de vivienda suponen:
Vivienda de segunda mano: entre el 8% y el 11% del precio.
Vivienda nueva: entre el 11% y el 13% del precio.
El porcentaje exacto depende de la comunidad autónoma, del valor del inmueble y de si hay hipoteca. Para calcular tu caso concreto:
Paso 1: Identifica si es vivienda nueva o segunda mano y en qué comunidad autónoma.
Paso 2: Calcula el impuesto: precio × tipo ITP (segunda mano) o precio × 10% IVA + tipo AJD (obra nueva).
Paso 3: Suma los gastos fijos: notaría (~0,3%-0,4% del precio), registro (~0,15%-0,2%), gestoría (~400 €) y tasación si hay hipoteca (~400 €).
Paso 4: Aplica la regla de seguridad: reserva al menos el 10% para segunda mano y el 13% para obra nueva.
Otros gastos asociados a la compra de una vivienda
Más allá de notaría e impuestos, hay costes que suelen aparecer cuando se financia la compra.
Tasación de la vivienda
La tasación de la vivienda es obligatoria si solicitas hipoteca. El precio depende de la vivienda y la tasadora homologada, pero suele situarse entre 300 y 600 euros. El gasto de tasación en la hipoteca siempre lo paga el comprador. Solo pueden realizarla tasadoras homologadas por el Banco de España y su vigencia es de 6 meses.
Comisión de apertura de una hipoteca
No todas las hipotecas la tienen. Cuando existe, suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital prestado. Conviene revisar este punto al comparar ofertas, ya que puede suponer 2.000 € o más en préstamos elevados.
Honorarios inmobiliarios
Si compras a través de una agencia, puede haber honorarios. En muchas operaciones los paga el vendedor, pero en 2025-2026 han proliferado operaciones donde se cobra también al comprador (3%-5%). Es importante confirmarlo antes de firmar cualquier reserva o arras.
👉 Compara las mejores tasadoras homologadas y consigue un descuento exclusivo del 30%
¿Cómo pagar los gastos de compraventa de vivienda?
Una de las dudas más habituales es cómo se pagan los gastos de compraventa y si conviene delegar los trámites o gestionarlos por cuenta propia.
Pagar los gastos de compraventa en una gestoría
Es la opción más común cuando existe hipoteca. La gestoría actúa como intermediaria entre notaría, registro y administraciones públicas.
Cómo funciona el pago:
Antes de la firma, la gestoría solicita una provisión de fondos que incluye impuestos y gastos estimados.
Tras la firma, se encarga de liquidar los tributos y de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Una vez cerrados los trámites, devuelve o regulariza posibles diferencias.
Ventajas:
Menor carga administrativa para el comprador.
Reducción del riesgo de errores formales y recargos.
Coordinación de plazos y pagos.
Pagar los gastos de compraventa sin gestoría
Es una alternativa viable cuando compras sin hipoteca o tienes experiencia en este tipo de trámites.
Qué implica:
Liquidar el impuesto correspondiente (ITP o IVA y AJD) dentro del plazo legal de 30 días hábiles.
Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
Coordinar los pagos con notaría y administración tributaria autonómica.
Ventajas y consideraciones:
Permite ahorrar el coste de la gestoría (300-500 €).
Requiere tiempo, conocimiento normativo y atención estricta a los plazos.
Resumen: gastos e impuestos al comprar una vivienda
Concepto
Segunda mano
Obra nueva
¿Quién paga?
ITP
4% – 11%
No aplica
Comprador
IVA
No aplica
10% (general)
Comprador
AJD (compraventa)
No aplica
0,5% – 1,5%
Comprador
AJD (hipoteca)
—
—
Banco (desde Ley 5/2019)
Notaría (compraventa)
600 € – 1.200 €
600 € – 1.200 €
Comprador
Notaría (hipoteca)
—
—
Banco
Registro (compraventa)
300 € – 700 €
300 € – 700 €
Comprador
Gestoría
300 € – 500 €
300 € – 500 €
Comprador / Banco
Tasación
300 € – 600 €
300 € – 600 €
Comprador
Plusvalía municipal
Variable
Variable
Vendedor (salvo pacto)
¿Qué gastos me puedo deducir de la compra de una vivienda?
Quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y siguen pagando hipoteca pueden aplicar la deducción estatal por adquisición de vivienda habitual: hasta el 15% de las cantidades invertidas, con un límite anual de 9.040 €.
Además, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para jóvenes, compra en zonas rurales, personas con discapacidad o vivienda habitual. Consulta siempre con un asesor fiscal las deducciones autonómicas vigentes en el momento de tu compra.
Mejores hipotecas del mes 🏆
Si estás leyendo esto es porque probablemente estás comparando hipotecas o ya inmerso en un proceso de compra. Conocer los gastos es importante, pero elegir bien la financiación lo es aún más.
👉 Encuentra la hipoteca perfecta con asesoramiento experto
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar una vivienda
El principal impuesto es el ITP, con un tipo general que varía entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma. No se paga IVA en vivienda usada.
El IVA en vivienda nueva es del 10% con carácter general (4% para VPO de régimen especial; IGIC del 7% en Canarias). A esto hay que añadir el AJD, que en la mayoría de comunidades oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro, gestoría e IAJD del préstamo hipotecario. El comprador solo asume la tasación y los gastos de la escritura de compraventa.
La escritura de compraventa la paga el comprador. La escritura de hipoteca la paga el banco desde la Ley 5/2019.
No de forma directa. Los gastos de compra deben cubrirse con ahorro propio. Algunos bancos permiten aumentar ligeramente el importe de la hipoteca, pero es excepcional y depende del perfil del comprador.
Por ley la paga el vendedor, aunque es un punto negociable en el contrato de arras. En algunos casos el comprador la asume a cambio de una rebaja en el precio. Conviene dejarlo siempre por escrito.
Gracias por la información. Por email, consulta, el Registro nº13 de Madrid me indicó que, desde que se presenta la solicitud, vienen tardando 15 días en tramitarla. Una pregunta, por si usted lo supiera. Sin que aún esté registrada la vivienda, en el Registro, pero disponiendo de la escritura de reparto de herencia, modelo 650 de sucesiones presentado, e inscripción catastral...¿Se puede realizar una venta?
en respuesta a
Ta0040
-
Nuevo
#4
12/01/26 16:50
Tienes razón en la confusión. El problema es que Catastro y Registro de la Propiedad no están sincronizados automáticamente ni tienen la misma función.
Catastro es fiscal (para impuestos) y suele actualizarse antes. El Registro es jurídico, y solo refleja cambios cuando alguien los presenta y se califican.
El pago no es por “confirmar que el piso es tuyo”, sino por acceder a información jurídica con efectos frente a terceros, aunque desde fuera parezca solo “un dato en pantalla”.
Dicho esto, sí: el sistema es poco transparente y obliga a pagar incluso para comprobar si el trámite ya está hecho. Esa frustración es bastante común.
Saludos.
#3
11/01/26 13:16
Yo hay una parte que no logro entender, o me estoy perdiendo algo por ignorancia, y es que no entiendo que tenga que pagar, solo, porque me confirmen que un piso es mío, me explico. Heredas una vivienda, escritura de reparto de herencia y formulario 650. a partir de ahí, los organismos del estado se tienen que ir dando por enterados del tema y debes ir figurando como propietario de ese inmueble. Un buen día ya apareces en el catastro, también en tu carpeta ciudadana del gobierno, ¿Y para que sirve? Para nada. Todo va supeditado a que figures como propietario en el Registro de la propiedad, y empieza el circo estafador. Información del catastro, gratis. información de tu carpeta ciudadana, gratis. información del Registro de la propiedad, a pagar. Pero yo no me quejo de que tenga que pagar una certificación registral, una nota simple... no, es que tienes que pagar para, simplemente, saber si de una maldita vez han hecho su trabajo y ya figuras como propietario, o sea un dato en una pantalla, nada por escrito legalizado. Te arriesgas a pagar y que el documento no te sirva para nada, porque aún no han hecho su trabajo de cambio de propietario. ¿Esto es así o hay algo que no he entendido? Saludos
En el ejemplo de compra vivienda 2º mano en Valencia, la hipoteca sería de 144.000 €. para calcular la cuota mensual a pagar que incluye capital mas intereses. Saludos.
_foro.png?1766048036)
_col.png?1763639742 "¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?")
_col.png?1776172723 "¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma?")
