Nueva sentencia judicial: Los bancos pagarán la cancelación registral de las hipotecas

Nueva sentencia judicial: Los bancos pagarán la cancelación registral de las hipotecas

Continúan las buenas noticias para los actuales y futuros hipotecados. Tras el Real Decreto Ley del AJD y las recientes sentencias sobre los gastos hipotecarios, la Audiencia Provincial de Bizkaia ha fallado a favor de un cliente que reclamaba la devolución del coste de la cancelación registral de la hipoteca al banco.

Cancelación registral hipoteca

 

Antecedentes: Los bancos asumen el 100% del pago del registro de la hipoteca

Este cambio de doctrina se remonta a la sentencia de 23 de diciembre de 2015 dictada por el Tribunal Supremo, en la cual se consideran abusivas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca. Entre ellas, se encuentra la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El Tribunal declaró que era el banco el principal interesado en que se inscriba el préstamo hipotecario en este organismo, ya que sirve para demostrar quienes son los titulares de la hipoteca y garantizar así la devolución de la misma.

Desde hace aproximadamente 1 año, la mayoría de bancos asumen el 100% del coste del registro de la hipoteca, que puede alcanzar los 200€. No sucede lo mismo con otros conceptos, como la notaría (los bancos suelen asumir el 50% del coste) o la gestoria (los bancos suelen asumir el 25% del coste). Por lo tanto, en el caso del registro, parece que los bancos han aceptado que son los encargados de satisfacer este concepto.

 

¿Cuándo se produce la cancelación registral de la hipoteca? ¿Quién tiene que pagarla?

Una vez el cliente acaba de pagar la última cuota de la hipoteca, se da por finalizado el pago de la hipoteca con el banco. Sin embargo, NO se da por finalizado el contrato. Para que termine la relación del cliente con el banco en todo lo referente a la hipoteca, hay que realizar la cancelación registral, que consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que nuestra vivienda ha quedado libre de gravamen y de cargas. Este trámite no es obligatorio, pero sí recomendable, ya que en el caso de querer vender la vivienda esta información aparecerá en la nota simple que solicite el comprador y podría frenar la venta.

En la sentencia del 23/12/2015 del Tribunal Supremo no se aclaraba si era el banco o el cliente el que tenía que pagar la cancelación registral de la hipoteca. Si era el banco el que tenía que la inscripción, parecía lógico que también tuviera que pagar la cancelación, pero no se ha resuelto hasta ayer que esta Audiencia Provincial falló a favor del cliente, condenando a la entidad Kutxabank a devolver la cantidad total de la cancelación registral. La sentencia 644/2018 argumenta lo siguiente:

La inscripción en el registro se hizo en beneficio y garantía de la parte prestamista. De ahí que la jurisprudencia citada tantas veces conduzca a la misma conclusión que la sentencia de instancia, puesto que si el gasto de constitución era innecesario para la parte prestataria, ni tiene que afrontar la inscripción en el Registro Propiedad de la carga, ni la desaparición o cancelación de la misma, que no hubiera existido de no interesar al banco su constancia tabular.

 

¿Podremos reclamar los gastos de cancelación registral de la hipoteca de forma retroactiva?

  1. #1
    25/11/18 12:43

    Buenos días:

    Seguirán asumiendo los gastos que conlleva las operaciones los prestatarios a través del interés del préstamo.

    Se respecta la sentencia del Tribunal Supremo.

    Pero tan racional es decir, que el que estaba obligado a pagar el AJD1 (timbres) y el ITP del préstamo, era el prestatario. El interés general no lo determina el TS sino el legislador, que había determinado, por interés general, que fuera el prestatario. Entre otras cosas para que se inscribiera el piso y no se lo vendieran otra vez.

    Los gastos de obtener un producto o un servicio, siempre los paga el cliente. El empresario está para ganar dinero.

    Propiedad transitiva, si lo pagas con el interés lo paga el prestatario.

    Eso ni va contra Directiva comunitaria ni va contra la razón. Otra cosa es decir, que pagar por un servicio, que el banco no ha puesto el precio, es abusivo, es demagogia por parte del Tribunal Supremo.

    Se admite que el seguro de incendio lo pague el prestatario, cuyo riesgo es mucho menor que te vendan el piso y te quedes sin él.

    Saludos.

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