¿Cómo alquilar mi vivienda legalmente en vacaciones?

¿Cómo alquilar mi vivienda legalmente en vacaciones?

Alquilar tu vivienda habitual mientras esté desocupada durante el periodo de vacaciones puede ser una buena idea para obtener una rentabilidad extra. Sin embargo, si no conocemos las reglas para alquilar legalmente nuestra vivienda en verano, podemos enfrentarnos a cuantiosas multas. En el siguiente artículo, os daremos 6 consejos para alquilar la vivienda legalmente en vacaciones.

Alquilar casa legalmente en vacaciones

 

 

6 consejos para alquilar tu vivienda legalmente en vacaciones

Los pisos turísticos para alquiler se han multiplicado desde la llegada de plataforma como AirBNB o HomeAway. Éstas plataformas permiten poner tu piso en alquiler durante un tiempo determinado y obtener ganancias por ello. Si queremos rentabilizar nuestra vivienda de forma legal, deberemos seguir estos consejos para alquilar nuestra vivienda legalmente en vacaciones: definir el régimen de arrendamiento, legislación vigente y regulación, restricciones al alquiler, cómo declarar el piso turístico y posibles multas en caso de infracción.

 

¿Qué tipo de régimen de arrendamiento tendría mi vivienda?

Primero de todo, existen dos formas de declarar los ingresos del alquiler vacacional: como segunda vivienda o como alojamiento turístico. El alquiler como segunda vivienda es el alquiler propio de los pisos durante semanas sueltas o durante las propias vacaciones, el más común. El alojamiento turístico se correspondería con el desarrollo de una actividad económica en la que la vivienda tiene uso vacacional exclusivamente.

 

Las comunidades autónomas tienen la competencia sobre los alquileres turísticos

No existe una legislación generalizada a todo el territorio español. Por lo tanto, cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de fijar las condiciones y requisitos que deben cumplir los pisos turísticos para ser alquilados legalmente. Por una parte, hay Comunidades Autónomas con legislación propia para los alquileres turísticos, como son las zonas costeras, Madrid y Barcelona. Por el contrario, las zonas que no tienen legislación específica estarán amparadas bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Los requisitos básicos que debe cumplir una vivienda vacaciones y que suelen ser comunes a todo el territorio son:

  1. Disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
  2. La vivienda debe alquilarse completamente amueblada así como disponer de otros utensilios que pueda necesitar el inquilino.
  3. El propietario debe facilitar al inquilino un teléfono de contacto en caso de emergencia.

 

¿Tengo que notificar a algún organismo público que quiero alquilar mi vivienda en vacaciones?

Únicamente en el caso del alojamiento turístico, es requisito indispensable el inscribir la vivienda en el Registro de Viviendas Turísticas. Este organismo tiene sedes por cada comunidad autónoma y sirve para identificar y registrar el tipo de alquiler turístico:

  1. Vivienda de uso turístico: Se alquilan durante un periodo concreto del año de forma habitual.
  2. Apartamento turístico: Son los casos en los que la vivienda se destina exclusivamente al alquiler turístico. Se podría denominar como alquiler residencial.

De esta forma, el propietario se compromete a cumplir con los requisitos legales de alquiler de vivienda turística. Al completar la inscripción, cada vivienda recibe un número de identificación propio.

En el caso de alquilar tu segunda vivienda, no será necesario inscribirla en este registro ni presentar documentación adicional.

 

Restricciones al alquiler de vivienda con uso turístico

Algunas Comunidades Autónomas imponen un plazo máximo de arrendamiento de la vivienda que no puede exceder de tres meses al año, mientras que otras provincias evitan que se puedan alquilar pisos por habitaciones en determinadas viviendas. Es por ello que se recomienda insistentemente consultar la legislación vigente en tu territorio.

 

¿Cómo declaro las ganancias del alquiler turístico en mi declaración de la renta?

Este es el consejo más importante y que menos se tiene en cuenta al alquilar un piso para uso turístico. Si alquilar una vivienda durante las vacaciones, se deberá incluir las ganancias generadas en el IRPF si es un particular o declarando IVA si es un profesional (gestor o plataforma) quien alquila el piso turístico. El IVA de los pisos turísticos puede depende variar entre el 10% y el 21% dependiendo de la comunidad autónoma y de la propia naturaleza del alquiler.

En ciertas comunidades como Cataluña, el propietario además tendrá la obligación de liquidar la tasa turística o Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET).

En el caso del alquiler como segunda vivienda, se declararía como "rendimientos del capital inmobiliario" y lo que debemos hacer es diferenciar entre los periodos en los que la casa está alquilada y los que no a efectos del IRPF. Durante el tiempo que la casa no esté alquilada Hacienda igualmente realizará lo conocido como "imputación de renta". Esto es, el propietario abonará entre un 1% y un 2% del valor catastral del piso por los meses proporcionales que no ha estado alquilado.

En el caso del alquiler como alojamiento turístico, se declarará como "Ingresos por la actividad económica". Además, se tendrá que realizar declaraciones trimestrales de IVA.

En ambos casos, se podrá deducir los gastos asociados a la vivienda durante los meses que haya estado alquilada. Es decir, al hacer la declaración de la renta, se restarán los gastos de ese periodo a los ingresos obtenidos y se tributará por estos ingresos conforme a las tablas de IRPF.

 

¿Cuáles son las multas por alquilar la vivienda de forma ilegal en verano?

Al alquilar tu vivienda ilegalmente en verano se puede incurrir en dos tipos de infracciones:

  1. Por no tener la vivienda correctamente regularizada.
  2. Por no declarar los ingresos obtenidos a Hacienda (tanto si se trata de un particular como un profesional).

Las cuantías pueden ir desde los 3.000 euros hasta los 600.000 € y la prohibición de volver a alquilar la vivienda para este propósito.

 

  1. en respuesta a batiscafo
    #5
    21/07/17 22:20

    Tienes toda la razón. Hay que beber de la fuente. Muchas gracias. Un saludo.

  2. en respuesta a Vicentico
    #4
    21/07/17 21:38

    Para no encontrarte al capricho de lo que se escribe en internet, lo que te diga un funcionario o cualquier otra forma de información, te recomiendo que vayas a la página oficial de la Agencia Tributaria.

    En el apartado de Preguntas frecuentes (Informa)

    133583-EDIFICACIONES. ARRENDAMIENTO: APARTAMENTOS TURÍSTICOS (I)

    Pregunta

    ¿Está exento el arrendamiento de apartamentos turísticos?

    Respuesta

    La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA.
    El arrendamiento estará sujeto y no exento cuando se alquile a personas jurídicas, dado que no los pueden destinar directamente a viviendas, o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

    Entre otros, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:
    • Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
    • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

    No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:
    • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
    • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario.
    • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en la que está situado.
    • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

    Copiado de: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/IFXJ-IFWW/IAFRIAFRC12F?TIPO=R&CODIGO=0133583

    Un saludo.

  3. en respuesta a jopelin
    #3
    21/07/17 20:38

    Gracias, Jopelin. Me extrañaba lo del IVA ya que yo pregunté en hacienda y me dijeron lo que comentaba, que si no daba servicios de hotel y era solo el alojamiento la actividad no estaba sujeta a IVA, pero como no es el primer caso de que un funcionario diga una cosa y luego un inspector diga otra, pues por eso pedia aclaracion. Gracias de nuevo y un saludo

  4. en respuesta a Vicentico
    #2
    21/07/17 18:37

    Hola,no te molestes.Nadie te contestará a este tema.El porqué es sencillo:Ni el legislador de cada Autonomía es capaz de realizarlo.Asi que mucho menos,la autora de este artículo.Nótese que inicia el mismo con la indicación:" 6 consejos para alquilar legalmente la vivienda en vacaciones". Repasar el artículo,para ver dónde está dichos 6 consejos
    Asimismo,cuando se hace la pregunta:?Tengo que notificar a algún organismo que quiero alquilar mi vivienda en vacaciones?..y responde el artículo:Solo en el caso de alojamiento turístico.Todo ello sin explicar que es un alojamiento turístico,ya que poco después indica que en el caso de alquilar tu segunda vivienda no hará falta inscribirla en dicho registro.
    Resumen no creo que nadie sea capaz de explicárselo
    Es lo que sucede,cuando no hay una ley general para todo el territorio nacional,y cada Autonomía se dedica a legislar a toda prisa,y solo con el ánimo de recaudar como sea.
    Además y al ser segunda vivienda,sucederá que el IRPF,se declarara en Hacienda Nacional,donde uno tenga su residencia fiscal,y no en la Autonomía donde se registró la vivienda

  5. #1
    20/07/17 18:57

    Tengo entendido que los alquileres turisticos no llevan IVA excepto que se den servicios hoteleros durante la estancia (limpieza, desayuno ....) no contando como limpieza la que se realiza previa al alojamient0. Creo que es un tema importante que convendría aclarar.

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