Hipoteca de más del 80%, ¿valor de tasación, inversión o compraventa?

¿Sabías que puedes lograr una mayor financiación en tu hipoteca, contratando hipotecas que financian sobre el valor de tasación o el valor de la inversión?

En algunos casos, incluso, se puede llegar a conseguir hasta el 100% de financiación.  En este post, te explicamos con ejemplos numéricos en qué casos te interesa contratar una hipoteca que financie sobre el valor de tasación, o sobre el de la inversión; y cuáles son los bancos que ofrecen este tipo de prestación.

¿Cómo obtener más del 80% de financiación para mi vivienda?

Desde que estallase la burbuja inmobiliaria, los bancos, extremaron las precauciones a la hora de conceder financiación. En los años previos a 2008 las entidades se peleaban por firmar el mayor número de hipotecas y no era complicado conseguir una financiación hipotecaria al 100%, en ocasiones, además era común que también se pudiera cubrir el 100% del valor de compraventa, más los gastos. De este modo, las personas que querían comprar una casa, aportaban poco o nada de sus ahorros en este proceso. Así, el banco era el encargado de soportar todo el riesgo, en el caso de que el hipotecado no pudiera devolver sus préstamos. Y aunque, para este 2022, se prevé que crecerá el volumen de personas que compren vivienda y por ende aumentarán las firmas de créditos. La tendencia ha cambiado y ahora las entidades financieras revisan mejor la situación personal y económica antes de conceder una hipoteca.

Actualmente, conseguir una hipoteca al 100% es prácticamente imposible, a menos que estés interesando en un piso propiedad del banco. El mercado hipotecario actual ha fijado la financiación máxima concedida en el 80%. ¿Pero financiación del 80% sobre el precio de compraventa o sobre el valor de tasación? Dependiendo de la entidad bancaria. Unos ofrecen el 80% sobre el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación, mientras que otras entidades ofrecen el 80% sobre el valor de tasación exclusivamente.

Tasadoras destacadas

Dentro del proceso de compra de vivienda la tasación es uno de los pasos más importantes, por eso a continuación te recomendamos algunas de las tasadoras más competitivas del mercado.

Y aquí es donde podemos "sacar tajada" en función de nuestros intereses. Pongamos un par de ejemplos numéricos para conseguir mayor financiación para nuestra vivienda.

¿Quieres conocer las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas? Te lo contamos todo.

Caso 1: El banco me financia el 80% del menor valor entre compraventa y tasación

• Precio de compraventa: 150.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €
• Financiación: El 80% del menor valor entre compraventa y tasación, es decir, el 80% de 150.000 € = 120.000 €

Comentario: Esto quiere decir que teniendo en cuenta que el precio de compraventa de la vivienda es menor que el valor de tasación, se cogerían los 150.000 € del precio de compraventa (ya que es el menor entre ambos) para calcular la financiación que te da el banco. Por lo tanto, el cliente debería aportar unos ahorros de 30.000 € para cubrir el dinero que falta hasta llegar a los 150.000 € del precio de compraventa. A esto habría que sumarle unos gastos e impuestos de hipoteca y compraventa de vivienda de entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda. En total, más de 40.000 € de ahorros debe aportarlos el hipotecado.

Caso 2: El banco me financia el 80% del valor de tasación

• Precio de compraventa: 150.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €
• Financiación: El 80% del valor de tasación. El 80% de 180.000 € = 144.000 €

Comentario: Como el banco nos da el 80% sobre el precio de tasación, conseguiríamos 144.000 € de financiación. Con este método solo tendríamos que aportar 6.000 € para pagar la compraventa de la vivienda y a eso añadirle los gastos e impuestos de constitución de la hipoteca y la compraventa. En este caso, el hipotecado solamente aportaría unos 15.000 € de sus ahorros. Si en lugar de 180.000 €, la tasación nos saliera por 200.000 € esto supondría una financiación de 160.000 €, que nos cubriría el precio de compraventa y tendríamos un excedente para abonar los gastos de notario, gestoría, registro, impuestos, etc.

Caso 3: ¿Y si el valor de tasación es menor al importe de compraventa?

• Precio de compraventa: 200.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €

Comentario: En este caso, es indiferente que el banco te conceda el 80% sobre el valor de tasación o el menor valor entre compraventa y tasación, ya que la financiación será del 80% sobre 180.000 € y deberíamos de aportar ahorros de nuestro bolsillo a la operación.

En conclusión, si necesitamos más financiación para nuestra hipoteca y tenemos la suerte de que la tasación salga superior al precio de compraventa (en la mayoría de traspasos de viviendas de segunda mano sucede este supuesto) nos interesará una hipoteca que conceda la financiación basándonos en el valor de tasación. Por otra parte, debemos tener en cuenta que una financiación mayor supondrá pagar más intereses al final del préstamo, por lo que tenemos que hacer cálculos si nos interesa aportar una entrada a la vivienda para restar ese importe de la futura hipoteca.

Hipotecas que financian sobre el valor de la inversión

En el valor de la inversión se tiene en cuenta el precio de compraventa, pero sin que pueda superar un determinado porcentaje de la tasación. Este sería un ejemplo de las hipotecas descritas en el caso 2, es decir, el banco utilizará el precio de compraventa para realizar el cálculo, poniendo como límite la tasación.

Hipoteca tipo variable de hipotecas.com

Las características de las hipotecas de tipo variable de hipotecas.com son:

• Tipo de interés: 1,99 TIN los dos primeros años, euríbor + 1,59% el resto de años. TAE variable del 1,92%.
• Plazo: hasta 30 años.
• Financiación: hasta el 90% sobre el valor de compra.
• Comisiones: sin comisiones.
• Vinculaciones: sin vinculaciones y sin cambiar de banco.

Hipotecas.com también ofrece hipotecas a tipo fijo, con financiación de hasta el 90% del valor de compra.

Hipotecas que financian sobre el valor de tasación

Como hemos podido comprobar, para obtener la mayor financiación posible para nuestra vivienda, una posibilidad es buscar aquellas hipotecas que nos ofrezcan el 80% de financiación sobre el valor de tasación, en el caso de que el resultado de la tasación diera una valoración superior al importe por el que estás adquiriendo la vivienda. Comentaremos dos hipotecas a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable que cumplen estos requisitos.

Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank

Las características de la hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank son:

• El tipo de interés nominal aplicado depende del plazo solicitado.
  • Hasta 10 años: 1,65% TIN (3,12% TAE)
  • Hasta 15 años: 1,90% TIN (3,27% TAE)
  • Hasta 20 años: 1,99% TIN (3,28% TAE)
  • Hasta 25 años: 2,30% TIN (3,53% TAE)
  • Hasta 30 años: 2,40% TIN (3,57% TAE)
• Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Si estás interesado en una vivienda propiedad de Liberbank, la financiación se incrementaría hasta el 100% y podrías solicitar un plazo de devolución de hasta 40 años. 
• Comisiones: 0,7% con un mínimo de 200 €.
• Vinculaciones: 
  • Domiciliar la nómina por importe superior a 2.000 euros/mes (entre todos los titulares),
  • Contratar el seguro hogar, seguro de vida, contratar un Plan de Pensiones con una aportación mínima de 600 €,
  • Utilizar una tarjeta de crédito con un consumo mínimo de 1.500 € anuales en compras.
• Opcional: Puedes bajar más el tipo de interés contratando un Seguro de Protección de Pagos (-0,10%) y/o un seguro de coche (-0,10%).

También puedes solicitar en Liberbank hipotecas a tipo variable con financiación de hasta el 80% del valor de tasación. 

Hipoteca Naranja de ING

• Tipo de interés: Euríbor + 0,89% (1,99% TIN primer año / 2,65% TAE Variable)
• Plazo: Hasta 40 años.
• Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Importe mínimo solicitado de 50.000 €.
• Comisiones: Sin comisiones de ningún tipo.
• Vinculaciones: Domiciliar la nómina en la Cuenta Nómina de ING o mantener un saldo mensual de 2.000 € en la cuenta sin nómina. Contratar el seguro hogar y el seguro de vida.

Hipoteca Fija Online bonificada de Santander

La hipoteca Fija Online bonificada de Santander cuenta con las siguientes características:

• Tipo de interés: dependerá del perfil personal del solicitante. Santander hará un estudio personalizado de tus condiciones, y te ofrecerá un tipo de interés. Para ello deberás ponerte en contacto con la entidad.
• Financiación: 90% sobre el valor de tasación para la primera vivienda y 70% para segunda vivienda.
• Comisiones: comisión de apertura 0,00%.
• Vinculaciones:
  • Domiciliar una nómina o prestación por desempleo de al menos 1.200 €/mes,
  • Domiciliar y pagar al menos 3 recibos en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo, 
  • Hacer uso 6 veces tarjetas de débito o crédito Santander en los tres meses anteriores a la revisión del tipo de interés.

El Banco Santander también ofrece la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 80% del valor de tasación.

Hipotecas que financian más del 80% del valor de tasación

Hipoteca fija BBVA

La Hipoteca fija de BBVA cuenta con:

• Tipo de interés: dependerá del plazo
  • Hasta 15 años: 2,00% TIN (2,50% TAE)
  • Entre 16 y 20 años: 2,20%% TIN (2,90% TAE)
  • Entre 21 y 25 años: 2,30% TIN (2,79% TAE)
  • Entre 26 y 30 años: 2,45% TIN (2,92% TAE)
• Financiación: hasta el 100% del valor de tasación. Los tipos de interés descritos anteriormente, son para hipotecas menores o iguales al 80% del menor valor entre compraventa y tasación.
• Comisiones: comisión de apertura 0,00%
• Vinculaciones:
  • Domiciliar nómina, pensión, desempleo o autónomos en BBVA,
  • Utilizar la tarjeta de crédito de BBVA al menos una vez en los 6 meses anteriores a la revisión del tipo de interés,
  • Contratar un plan de pensiones o EPSV BBVA, realizando una aportación anual superior a 600 €.

BBVA también ofrece la posibilidad de contratar la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 100% del valor de tasación.

Existen mucho más tipos de hipotecas, tenemos un análisis a fondo de los mejores bancos para hipotecas que te podría interesar, no nos centramos solo para parejas, sino también en fijas, variables y mixtas.
 

Otra opción para obtener una hipoteca al tipo 100%, es adquirir una vivienda que sea propiedad del banco, y firmar la financiación con esa entidad.

¿Prefieres solicitar más financiación a tu banco para pagar los gastos de la hipoteca, o aportar tus ahorros para pagar menos intereses?

Si estás pensando en solicitar una hipoteca y tienes dudas, en este post te explicamos, porque el 2022 es el mejor momento para hacerlo.