Hipoteca de más del 80%, ¿valor de tasación, inversión o compraventa?

¿Sabías que puedes lograr una mayor financiación en tu hipoteca, contratando hipotecas que financian sobre el valor de tasación o el valor de la inversión? En algunos casos, se puede llegar a conseguir hasta el 100% de financiación. A continuación, te explicamos con ejemplos numéricos en qué casos te interesa contratar una hipoteca que financie sobre el valor de tasación, o sobre el de la inversión; y los bancos que ofrecen este tipo de financiación.

Hipotecas de más del 80% de financiación

Caso práctico: ¿Cómo obtener más del 80% de financiación para mi vivienda?

Como bien sabemos, desde que estalló la burbuja inmobiliaria, los bancos han extremado las precauciones a la hora de conceder financiación en las nuevas hipotecas. En los años previos a 2008 en el que los bancos se peleaban por conceder hipotecas, no era complicado conseguir una hipoteca al 100% de financiación o que incluso te cubriera el 100% del valor de compraventa más los gastos. Como los hipotecados aportaban poco o nada de sus ahorros a la compra de la vivienda, era el banco el que soportaba todo el riesgo en caso que el hipotecado no pudiera devolver estos préstamos de importes tan elevados. Esta tendencia ha cambiado y ahora se revisa mejor tu situación personal y económica para concederte la hipoteca.

Actualmente, conseguir una hipoteca al 100% es prácticamente imposible, a menos que estés interesando en un piso propiedad del banco. El mercado hipotecario actual ha fijado la financiación máxima concedida en el 80%. ¿Pero financiación del 80% sobre el precio de compraventa o sobre el valor de tasación? Dependiendo de la entidad bancaria. Unos ofrecen el 80% sobre el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación, mientras que otras entidades ofrecen el 80% sobre el valor de tasación exclusivamente.

Y aquí es donde podemos "sacar tajada" en función de nuestros intereses. Pongamos un par de ejemplos numéricos para conseguir mayor financiación para nuestra vivienda.

Caso 1: El banco me financia el 80% del menor valor entre compraventa y tasación

Precio de compraventa: 150.000 €
Valor de tasación: 180.000 €
Financiación: El 80% del menor valor entre compraventa y tasación, es decir, el 80% de 150.000 € = 120.000 €

Comentario: Esto quiere decir que teniendo en cuenta que el precio de compraventa de la vivienda es menor que el valor de tasación, se cogerían los 150.000 € del precio de compraventa (ya que es el menor entre ambos) para calcular la financiación que te da el banco. Por lo tanto, el cliente debería aportar unos ahorros de 30.000 € para cubrir el dinero que falta hasta llegar a los 150.000 € del precio de compraventa. A esto habría que sumarle unos gastos e impuestos de hipoteca y compraventa de vivienda de entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda. En total, más de 40.000 € de ahorros debe aportarlos el hipotecado.

Caso 2: El banco me financia el 80% del valor de tasación

Precio de compraventa: 150.000 €
Valor de tasación: 180.000 €
Financiación: El 80% del valor de tasación. El 80% de 180.000 € = 144.000 €

Comentario: Como el banco nos da el 80% sobre el precio de tasación, conseguiríamos 144.000 € de financiación. Con este método solo tendríamos que aportar 6.000 € para pagar la compraventa de la vivienda y a eso añadirle los gastos e impuestos de constitución de la hipoteca y la compraventa. En este caso, el hipotecado solo aportaría unos 15.000 € de sus ahorros. Si en lugar de 180.000 €, la tasación nos saliera por 200.000 € esto supondría una financiación de 160.000€, que nos cubriría el precio de compraventa y tendríamos un excedente para abonar los gastos de notario, gestoría, registro, impuestos, etc.

Caso 3: ¿Y si el valor de tasación es menor al importe de compraventa?

Precio de compraventa: 200.000 €
Valor de tasación: 180.000 €

Comentario: En este caso, es indiferente que el banco te conceda el 80% sobre el valor de tasación o el menor valor entre compraventa y tasación, ya que la financiación será del 80% sobre 180.000 € y deberíamos de aportar ahorros de nuestro bolsillo a la operación.

En conclusión, si necesitamos más financiación para nuestra hipoteca y tenemos la suerte de que la tasación salga superior al precio de compraventa (en la mayoría de traspasos de viviendas de segunda mano sucede este supuesto) nos interesará una hipoteca que conceda la financiación en base al valor de tasación. Por otra parte, debemos tener en cuenta que una financiación mayor supondrá pagar más intereses al final del préstamo, por lo que tenemos que hacer cálculos si nos interesa aportar una entrada a la vivienda para restar ese importe de la futura hipoteca.

Hipotecas que financian sobre el valor de la inversión

En el valor de la inversión se tiene en cuenta el precio de compraventa, pero sin que pueda superar un determinado porcentaje de la tasación. Este sería un ejemplo de las hipotecas descritas en el caso 2, es decir, el banco utilizará el precio de compraventa para realizar el cálculo, poniendo como límite la tasación.

Hipoteca tipo variable de hipotecas.com

Tipo de interés: 1,99 TIN los dos primeros años, euribor + 1,59% el resto de años. TAE variable del 1,92%.
Plazo: hasta 30 años.
Financiación: hasta el 90% sobre el valor de compra.
Comisiones: sin comisiónes.
Vinculaciones: sin vinculaciones y sin cambiar de banco.

Hipotecas.com también ofrece hipotecas a tipo fijo, con financiación de hasta el 90% del valor de compra.

Hipoteca Sin Comisiones Fija Bankia

Tipo de interés: dependerá del plazo (para ingresos iguales o superiores a 1.800 euros)
- Hasta 10 años: 1,75% TIN ( 2,41% TAE)
- Hasta 15 años: 2,00% TIN (2,55% TAE)
- Hasta 20 años: 2,25% TIN (2,74% TAE)
- Hasta 25 años: 2,50% TIN (2,95% TAE)
- Hasta 30 años: 2,75% TIN (3,71% TAE)

Financiación: Hasta el 80% del valor de la inversión (precio de compraventa más impuestos, y posiblemente gastos de reformas), sin superar el 80% del valor de tasación.
Comisiones: Sin comisiones de apertura, estudio, ni cancelación y amortización anticipada.
Vinculaciones: domiciliación de los ingresos en Bankia.

Bankia también ofrece la posibilidad de contratar la Hipoteca Sin Comisiones Fija, con financiación de hasta el 80 % de la inversión para vivienda habitual.

hipoteca sin comisiones bankia

Hipotecas que financian sobre el valor de tasación

Como hemos podido comprobar, para obtener la mayor financiación posible para nuestra vivienda, una posibilidad es buscar aquellas hipotecas que nos ofrezcan el 80% de financiación sobre el valor de tasación, en el caso que el resultado de la tasación diera una valoración superior al importe por el que estás adquiriendo la vivienda. Comentaremos dos hipotecas a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable que cumplen estos requisitos.

Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank

El tipo de interés nominal aplicado depende del plazo solicitado.
- Hasta 10 años: 1,50% TIN (3,00% TAE)
- Hasta 15 años: 1,55% TIN (2,91% TAE)
- Hasta 20 años: 1,90% TIN (3,16% TAE)
- Hasta 25 años: 2,15% TIN (3,34% TAE)
- Hasta 30 años: 2,25% TIN (3,38% TAE)
Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Si estás interesado en un vivienda propiedad de Liberbank, la financiación se incrementaría hasta el 100% y podrías solicitar un plazo de devolución de hasta 40 años.
Comisiones: Sin comisiones de apertura ni estudio. Compensación por desistimiento (total o parcial, o subrogación) del 0,50% los primeros 5 años y de 0,25% el resto. Comisión por riesgo del tipo de interés del 1%.
Vinculaciones:
- Domiciliar la nómina por importe superior a 2.000 euros/mes (entre todos los titulares),
- Contratar el seguro hogar, seguro de vida, contratar un Plan de Pensiones con una aportación mínima de 600 €,
- Utilizar una tarjeta de crédito con un consumo mínimo de 1.500 € anuales en compras.
Opcional: Puedes bajar más el tipo de interés contratando un Seguro de Protección de Pagos (-0,10%) y/o un seguro de coche (-0,10%).

También puedes solicitar en Liberbank hipotecas a tipo variable con financiación de hasta el 80% del valor de tasación.

Hipoteca Naranja de ING

Tipo de interés: Euríbor + 0,99% (1,99% TIN primer año / 1,77% TAE Variable)
Plazo: Hasta 40 años.
Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Importe mínimo solicitado de 50.000€.
Comisiones: Sin comisiones de ningún tipo.
Vinculaciones: Domiciliar la nómina en la Cuenta Nómina de ING o o mantener un saldo mensual de 2.000€ en la Cuenta Sin Nómina,contratar el seguro hogar y el seguro de vida.

Hipoteca Naranja de ING Direct: Financiación

Hipoteca Fija Santander

Tipo de interés: dependerá del perfil personal del solicitante. Santander hará un estudio personalizado de tus condiciones, y te ofrecerá un tipo de interés. Para ello deberás ponerte en contacto con la entidad.
Financiación: el importe máximo será el 80% del valor de tasación de la vivienda
Comisiones: de apertura 1%.
Vinculaciones:
- Domiciliar una nómina o prestación por desempleo de al menos 1.200€/mes,
- Domiciliar y pagar al menos 3 recibos en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo,
- Hacer uso 6 veces tarjetas de débito o crédito Santander en los tres meses anteriores a la revisión del tipo de interés.

El Banco Santander también ofrece la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 80% del valor de tasación.

Hipoteca IDEAl II Ibercaja

Financiación de hasta el 80% del valor de tasación, con posibilidad de alcanzar el 90% del valor de tasación, dependiendo del perfil del solicitante.
Tipo de interés inicial 12M: 1,50%. Diferencial desde el primer año: Euribor +0,95%
Sin comisión de apertura
Vinculaciones:
- Domiciliación de ingresos (nómina).
- Dos seguros, o mantener saldo de ahorro por encima de 30.000 euros.
- Un plan de ahorro de periódico mínimo de 50 euros al mes.

hipoteca ideal II ibercaja

Hipotecas que financian más del 80% del valor de tasación

Hipoteca fija BBVA

Tipo de interés: dependerá del plazo
- Hasta 15 años: 1,75% TIN (2,58% TAE)
- Entre 16 y 20 años: 1,95%% TIN (2,73% TAE)
- Entre 21 y 25 años: 2,15% TIN (2,95% TAE)
- Entre 26 y 30 años: 2,35% TIN (3,21% TAE)
Financiación: hasta el 100% del valor de tasación. Los tipos de interés descritos anteriormente, son para hipotecas menores o iguales al 80% del menor valor entre compraventa y tasación.
Comisiones: comisión de apertura será del 0,25 % (mínimo de 250 €), Comisión de amortización anticipada del 0,50 % sobre el capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años y 0,25 % a partir del sexto año.
Vinculaciones:
- Domicilar nómina, pensión, desempleo o autónomos en BBVA,
- Utilizar la tarjeta de crédito de BBVA al menos una vez en los 6 meses anteriores a la revisión del tipo de interés,
- Contratar un plan de pensiones o EPSV BBVA, realizando una aportación anual superior a 600 €.

BBVA también ofrece la posibilidad de contratar la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 100% del valor de tasación.

hipoteca fija bbva

Otra opción para obtener un 100% de financiación en tu hipoteca, es adquirir una vivienda que sea propiedad del banco, y firmar la hipoteca con esa entidad.

¿Prefieres solicitar más financiación a tu banco para pagar los gastos de la hipoteca, o aportar tus ahorros para pagar menos intereses?

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en respuesta a Toito As

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#16

29/07/19 17:30

Buenas! Agradecemos tu comentario, aunque no podemos estar más en desacuerdo contigo, obviamente.

Todas las condiciones hipotecarias publicadas en nuestros artículos están extraídas directamente de la página web de las entidades bancarias y, en la medida de lo posible, contrastadas personalmente con responsables de las entidades.

Con respecto a las entidades que mencionas, te cuento:
1) ING ofrece el 80% del valor de tasación con el límite del 90% de la compra. Aquí la noticia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4300916-ing-deja-ofrecer-100-hipoteca-naranja-alternativas
2) BBVA anunció a bombo y platillo que ofrecía el 100% y cuando le llegaron avisos de diversas organizaciones, reculó. Aquí la noticia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4243973-hipoteca-mas-80#respuesta_4249691

Y tu frase "Todos bancos te ofrecen el 80% del valor menor entre tasación y valor de compra-venta, exceptuando ING que te ofrece el 80% del valor de tasación" es ROTUNDAMENTE FALSA. Ahora mismo te puedo enumerar:
1) Liberbank: financian el 80% de la tasación con el límite del 100% de la compra.
2) Pibank: financian el 80% de la tasación con el límite del 90% de la compra (lo acaban de bajar). En su web lo pone cristalino.
3) Ibercaja: financian el 80% de la tasación con el límite del 90% de la compra
4) Hipotecas.com: hipotecas personalizadas, en función del cliente ofrecen lo que creen que es apropiado. Tengo varios contratos en los que han financiado hasta el 97%.
5) Banco Santander: financian el 80% de la tasación. También son personalizadas así que no especifican hasta donde pueden llegar.

Te animo a intentar realizar la labor de recopilación de información que hacemos en Rankia (y con los mismos medios, por supuesto) 😊

en respuesta a Lorena Romero

#17

29/07/19 19:47

Sabes a que te ánimo yo, a que no publiques fakenews, no digas que BBVA da el 100% si dijo que lo daba oero al final recula y no lo da, porque el resultado final es que no lo da.
Y luego te animo a ir a Liberbank, Santander, y otras entidades a ver si te dan el 80% de la tasación. Y cuando tengas los resultados entonces los publicas.
Eso es lo primero que tendríais que hacer, id vosotros a la entidad a ver que os ofrecen.
Porque yo cobro 3000€ al mes, trabajo fijo, con 31 años, y ninguno de los que has dicho me da el 80% de la tasación, da el 80% del valor menor entre tasación y compra-venta.
Además que solo tienes que meterte en Liberbank, Santander, BBVA, y hacer un simulador de hipoteca, y veras que directamente no te permite solicitar lo que dices.

en respuesta a Marta Espinosa C

#15

28/07/19 19:44

Te metes para buscar un poco de información, luego te metes en las páginas de los propios bancos y resulta que habláis desde la desinformación absoluta.
La única forma de que un banco te de el 100% de financiación de tu vivienda, es que adquieras una del banco propio, como bien dice que pertenezcan a Altamira o Casaktua.
No deis información que no este corroborada, no confundáis al usuario de a pie.
Todos bancos te ofrecen el 80% del valor menor entre tasación y valor de compra-venta, exceptuando ING que te ofrece el 80% del valor de tasación.
Ni BBVA no te ofrece el 100%, te ofrece el 80% del valor menor entre tasación y compraventa igualmente, aunque tiene una excepción de ofrecer el 90% de la compra-venta.
Vaya que escriben una articulo y no tienen ni idea de la información que dan. Periodismo de calidad.

en respuesta a ra.moneo

#14

03/12/18 17:57

Buenas,

Cuando dices que "no financian por encima del valor de compraventa", te refieres a que no financian por encima del 80% del valor del compraventa?

Porque diciendo solo eso no queda muy claro.

Dos opciones.

1 - Financian el 80% del valor de compraventa o de tasación, el menor de ambos.
2 - Financian el 80% del valor de tasación siempre no que supere el 100% del valor de compraventa.

#13

11/10/18 18:47

Buenas tardes,

Soy funcionario y me he reunido esta misma semana con la entidad BBVA en Barcelona.

NO financian el 80% de tasación... financian el 80% de compra-venta que en mi caso es menor que el de tasación.

Podrían hacer un gran esfuerzo y subir unas décimas... el 85% del valor de compra-venta y encima me piden aval para ello!

No se de donde se sacan según qué informaciones... En fin, estoy en contacto con el Santander que tiene condiciones especiales para funcionarios y con hipotecas.com que si tienen flexibilidad de financiación.

Saludos.

#12

07/09/18 10:58

Buenos días,

toda la razón, yo conseguí un 100% más gastos con ING hace 14 meses, dándome el 80% de tasación, pero sí que es cierto que hace 2 meses comencé los trámites para una nueva hipoteca (como inversión) con valor de tasación muy elevado y con ING ya no lo he podido hacer, ya que cambió sus parámetros hace unos meses (cerró el grifo) y preguntando por internet encontré a una asesoría de Málaga y hemos conseguido un 100% más gastos con Liberbank. Todo un acierto

#11

28/08/18 00:05

Buenas tardes.

Siento que hayas dedicado tiempo a contestar el comentario, pero indicarte que ING modificó su política hace aproximadamente seis meses y desde entonces no financian por encima del valor de compraventa. Y te aseguro que es una información que tengo de muy primera mano.

Un saludo.

#10

23/08/18 12:27

Buenas, no he podido evitar responder tu comentario ya que estás realizando una afirmación incorrecta. Quizá tu experiencia sea otra, pero te animo a que consultes un par (no hace falta que leas las más de 2.000 experiencias) de usuarios que han contratado la hipoteca con ING y que han conseguido la financiación del 80% sobre el valor de tasación.

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/2203994-hipoteca-ing-direct#respuesta_2204382
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3841148-hipoteca-ing-direct-100#respuesta_3843596
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3442226-contratar-hipoteca-ing-2017-paso?page=19#respuesta_3847465

Por no mencionar que ING lo indica en repetidas ocasiones a lo largo de su web y expresamente en su FIPRE.

Saludos y gracias por tu opinión.

en respuesta a Hickey

03/08/18 02:04

El caso de ING también es falso, no financian sobre valor de tasación.

Creo que deberíais tener más cuidado en la información que facilitáis, es bastante desastrosa, y os pasa continuamente.

01/07/18 20:43

En el caso de BBVA es falso, me he puesto en contacto con un representante de las cuentas de BBVA, que tienen origen en las cuentas absorbidas de UNO-E En la comucidad de Madrid y me ha explicado que, quizá al departamento de marketing se les ha ido la mano y que las campañas de financiación al 100% con sus hipotecas, solo corresponden a las viviendas de su parque interno y también para el colectivo militar. Es una vergüenza encontrarse con un trato tan malo por parte de una entidad tan importante. Es un proyecto de estafa más. Lastima que no se puedan incluir comentarios en los articulos que han seleccionado en ciertos medios para emitir este tipo de informaciones. como el diario expansión, cinco días, etc...

01/06/18 10:53

Pues creo que deberían preguntar... El grado de solvencia no se ve en la cara... La cuestión es que fuí allí preguntando por esta posibilidad y me dijeron que ellos ofrecen el 80% del valor de tasación o el 90% del valor de compra-venta; el valor que sea menor. ¿Es posible que vaya a otra sucursal y me digan otra cosa? ¿Cada oficina BBVA es distinta a las otras? Porque si es así, no tengo más que probar en todas las de Málaga capital (y de traje).

La sensación que da es que los bancos no tienen un catálogo definido de productos objetivos. Sino que son un papá que te prestan lo que les parece según les parece de manera subjetiva. Y si realmente hacen un estudio objetivo de solvencia, lo veo bien, pero ¿por qué el NO antes que nada?

en respuesta a Rubencanovaca

01/06/18 10:23

Es posible que la entidad exija un perfil con un grado de solvencia muy elevado, es lo que suele pasar cuando se ofrece mayor nivel de financiación en la hipoteca.

en respuesta a Samy91

01/06/18 10:15

Deberás consultarlo con el banco en cuestión, puede ser que para segunda vivienda también ofrezcan este tipo de financiación.
Por ejemplo, respecto a la hipoteca ofrecida por el santander, se dice lo siguiente:
" Si estás buscando una hipoteca que te ofrezca el 100% de la financiación, en Banco Santander financiamos hasta el cien por cien de tu hipoteca para la adquisición de inmuebles de Altamira o Casaktua.

Esta oferta es válida en los siguientes casos:

Hipotecas destinadas a la adquisición de tu vivienda habitual o de tu segunda residencia.
Hipoteca destinada a la adquisición de locales."

Un saludo!

01/06/18 09:56

¿Y por qué puede ser que en la entidad me digan que no tienen nada parecido? debo ir en traje en vez de en chándal?... No, en serio... ¿Estas cosas influyen?

01/06/18 09:20

Es una novedad el hecho de que BBVA ofrezca hipotecas que financian hasta el 100 por 100 del valor de tasación, que ha sido anunciada en diversos medios de comunicación en las últimas semanas. Eso sí, tal y como explicamos en el artículo, las condiciones de tipos de interés que describimos son para hipotecas que financian hasta el 80%, por lo que debes tener en cuenta de que los tipos de interés serán más altos en el caso de mayor financiación.
Si quieres más información, te recomendamos acudir a una sucursal o ponerte en contacto por teléfono con la entidad.
Un saludo!

31/05/18 16:57

Yo tengo una duda,

Si ya tienes una vivienda a tu nombre, o incluso una hipoteca que falta terminar de pagar, puedes obtener el 100% al adquirir una vivienda que sea propiedad del banco?

31/05/18 11:29

¿Por qué dais una información indicando que la Hipoteca fija BBVA financia hasta el 100% del valor de tasación? Si es cierto, me gustaría saber cómo consigo encontrar esa información en el mundo real y contratarla. Gracias.