Hipoteca de más del 80%, ¿valor de tasación, inversión o compraventa?

¿Sabías que puedes lograr una mayor financiación en tu hipoteca, contratando hipotecas que financian sobre el valor de tasación o el valor de la inversión? En algunos casos, se puede llegar a conseguir hasta el 100% de financiación. A continuación, te explicamos con ejemplos numéricos en qué casos te interesa contratar una hipoteca que financie sobre el valor de tasación, o sobre el de la inversión; y los bancos que ofrecen este tipo de financiación.

Caso práctico: ¿Cómo obtener más del 80% de financiación para mi vivienda?

Como bien sabemos, desde que estalló la burbuja inmobiliaria, los bancos han extremado las precauciones a la hora de conceder financiación en las nuevas hipotecas. En los años previos a 2008 en el que los bancos se peleaban por conceder hipotecas, no era complicado conseguir una hipoteca al 100% de financiación o que incluso te cubriera el 100% del valor de compraventa más los gastos. Como los hipotecados aportaban poco o nada de sus ahorros a la compra de la vivienda, era el banco el que soportaba todo el riesgo en caso que el hipotecado no pudiera devolver estos préstamos de importes tan elevados. Esta tendencia ha cambiado y ahora se revisa mejor tu situación personal y económica para concederte la hipoteca.

Actualmente, conseguir una hipoteca al 100% es prácticamente imposible, a menos que estés interesando en un piso propiedad del banco. El mercado hipotecario actual ha fijado la financiación máxima concedida en el 80%. ¿Pero financiación del 80% sobre el precio de compraventa o sobre el valor de tasación? Dependiendo de la entidad bancaria. Unos ofrecen el 80% sobre el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación, mientras que otras entidades ofrecen el 80% sobre el valor de tasación exclusivamente.

Y aquí es donde podemos "sacar tajada" en función de nuestros intereses. Pongamos un par de ejemplos numéricos para conseguir mayor financiación para nuestra vivienda.

Caso 1: El banco me financia el 80% del menor valor entre compraventa y tasación

• Precio de compraventa: 150.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €
• Financiación: El 80% del menor valor entre compraventa y tasación, es decir, el 80% de 150.000 € = 120.000 €

Comentario: Esto quiere decir que teniendo en cuenta que el precio de compraventa de la vivienda es menor que el valor de tasación, se cogerían los 150.000 € del precio de compraventa (ya que es el menor entre ambos) para calcular la financiación que te da el banco. Por lo tanto, el cliente debería aportar unos ahorros de 30.000 € para cubrir el dinero que falta hasta llegar a los 150.000 € del precio de compraventa. A esto habría que sumarle unos gastos e impuestos de hipoteca y compraventa de vivienda de entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda. En total, más de 40.000 € de ahorros debe aportarlos el hipotecado.

Caso 2: El banco me financia el 80% del valor de tasación

• Precio de compraventa: 150.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €
• Financiación: El 80% del valor de tasación. El 80% de 180.000 € = 144.000 €

Comentario: Como el banco nos da el 80% sobre el precio de tasación, conseguiríamos 144.000 € de financiación. Con este método solo tendríamos que aportar 6.000 € para pagar la compraventa de la vivienda y a eso añadirle los gastos e impuestos de constitución de la hipoteca y la compraventa. En este caso, el hipotecado solo aportaría unos 15.000 € de sus ahorros. Si en lugar de 180.000 €, la tasación nos saliera por 200.000 € esto supondría una financiación de 160.000€, que nos cubriría el precio de compraventa y tendríamos un excedente para abonar los gastos de notario, gestoría, registro, impuestos, etc.

Caso 3: ¿Y si el valor de tasación es menor al importe de compraventa?

• Precio de compraventa: 200.000 €
• Valor de tasación: 180.000 €

Comentario: En este caso, es indiferente que el banco te conceda el 80% sobre el valor de tasación o el menor valor entre compraventa y tasación, ya que la financiación será del 80% sobre 180.000 € y deberíamos de aportar ahorros de nuestro bolsillo a la operación.

En conclusión, si necesitamos más financiación para nuestra hipoteca y tenemos la suerte de que la tasación salga superior al precio de compraventa (en la mayoría de traspasos de viviendas de segunda mano sucede este supuesto) nos interesará una hipoteca que conceda la financiación en base al valor de tasación. Por otra parte, debemos tener en cuenta que una financiación mayor supondrá pagar más intereses al final del préstamo, por lo que tenemos que hacer cálculos si nos interesa aportar una entrada a la vivienda para restar ese importe de la futura hipoteca.

Hipotecas que financian sobre el valor de la inversión

En el valor de la inversión se tiene en cuenta el precio de compraventa, pero sin que pueda superar un determinado porcentaje de la tasación. Este sería un ejemplo de las hipotecas descritas en el caso 2, es decir, el banco utilizará el precio de compraventa para realizar el cálculo, poniendo como límite la tasación.

Hipoteca tipo variable de hipotecas.com

• Tipo de interés: 1,99 TIN los dos primeros años, euribor + 1,59% el resto de años. TAE variable del 1,92%.
• Plazo: hasta 30 años.
• Financiación: hasta el 90% sobre el valor de compra.
• Comisiones: sin comisiónes.
• Vinculaciones: sin vinculaciones y sin cambiar de banco.

Hipotecas.com también ofrece hipotecas a tipo fijo, con financiación de hasta el 90% del valor de compra.

Hipoteca Sin Comisiones Fija Bankia

• Tipo de interés: dependerá del plazo (para ingresos iguales o superiores a 1.800 euros)
  • Hasta 10 años: 1,75% TIN ( 2,41% TAE)
  • Hasta 15 años: 2,00% TIN (2,55% TAE)
  • Hasta 20 años: 2,25% TIN (2,74% TAE)
  • Hasta 25 años: 2,50% TIN (2,95% TAE)
  • Hasta 30 años: 2,75% TIN (3,71% TAE)

• Financiación: Hasta el 80% del valor de la inversión (precio de compraventa más impuestos, y posiblemente gastos de reformas), sin superar el 80% del valor de tasación.
• Comisiones: Sin comisiones de apertura, estudio, ni cancelación y amortización anticipada.
• Vinculaciones: domiciliación de los ingresos en Bankia.

Bankia también ofrece la posibilidad de contratar la Hipoteca Sin Comisiones Fija, con financiación de hasta el 80 % de la inversión para vivienda habitual.

Hipotecas que financian sobre el valor de tasación

Como hemos podido comprobar, para obtener la mayor financiación posible para nuestra vivienda, una posibilidad es buscar aquellas hipotecas que nos ofrezcan el 80% de financiación sobre el valor de tasación, en el caso que el resultado de la tasación diera una valoración superior al importe por el que estás adquiriendo la vivienda. Comentaremos dos hipotecas a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable que cumplen estos requisitos.

Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank

• El tipo de interés nominal aplicado depende del plazo solicitado.
  • Hasta 10 años: 1,50% TIN (3,00% TAE)
  • Hasta 15 años: 1,55% TIN (2,91% TAE)
  • Hasta 20 años: 1,90% TIN (3,16% TAE)
  • Hasta 25 años: 2,15% TIN (3,34% TAE)
  • Hasta 30 años: 2,25% TIN (3,38% TAE)
• Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Si estás interesado en un vivienda propiedad de Liberbank, la financiación se incrementaría hasta el 100% y podrías solicitar un plazo de devolución de hasta 40 años. 
• Comisiones: Sin comisiones de apertura ni estudio. Compensación por desistimiento (total o parcial, o subrogación) del 0,50% los primeros 5 años y de 0,25% el resto. Comisión por riesgo del tipo de interés del 1%.
• Vinculaciones: 
  • Domiciliar la nómina por importe superior a 2.000 euros/mes (entre todos los titulares),
  • Contratar el seguro hogar, seguro de vida, contratar un Plan de Pensiones con una aportación mínima de 600 €,
  • Utilizar una tarjeta de crédito con un consumo mínimo de 1.500 € anuales en compras.
• Opcional: Puedes bajar más el tipo de interés contratando un Seguro de Protección de Pagos (-0,10%) y/o un seguro de coche (-0,10%).

También puedes solicitar en Liberbank hipotecas a tipo variable con financiación de hasta el 80% del valor de tasación. 

Hipoteca Naranja de ING

• Tipo de interés: Euríbor + 0,99% (1,99% TIN primer año / 1,77% TAE Variable)
• Plazo: Hasta 40 años.
• Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación. Importe mínimo solicitado de 50.000€.
• Comisiones: Sin comisiones de ningún tipo.
• Vinculaciones: Domiciliar la nómina en la Cuenta Nómina de ING o o mantener un saldo mensual de 2.000€ en la Cuenta Sin Nómina,contratar el seguro hogar y el seguro de vida.

Hipoteca Fija Santander

• Tipo de interés: dependerá del perfil personal del solicitante. Santander hará un estudio personalizado de tus condiciones, y te ofrecerá un tipo de interés. Para ello deberás ponerte en contacto con la entidad.
• Financiación: el importe máximo será el 80% del valor de tasación de la vivienda
• Comisiones: de apertura 1%.
• Vinculaciones:
  • Domiciliar una nómina o prestación por desempleo de al menos 1.200€/mes,
  • Domiciliar y pagar al menos 3 recibos en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo, 
  • Hacer uso 6 veces tarjetas de débito o crédito Santander en los tres meses anteriores a la revisión del tipo de interés.

El Banco Santander también ofrece la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 80% del valor de tasación.

Hipoteca IDEAl II Ibercaja

• Financiación de hasta el 80% del valor de tasación, con posibilidad de alcanzar el 90% del valor de tasación, dependiendo del perfil del solicitante.
• Tipo de interés inicial 12M: 1,50%. Diferencial desde el primer año: Euribor +0,95%
• Sin comisión de apertura
• Vinculaciones:
  • Domiciliación de ingresos (nómina).
  • Dos seguros, o mantener saldo de ahorro por encima de 30.000 euros.
  • Un plan de ahorro de periódico mínimo de 50 euros al mes.      

¿Necesitas una tasación justa de tu vivienda?

Si quieres conseguir la mayor financiación posible para tu vivienda, la mejor opción es solicitar una tasación independiente y homologada que puedas presentar a varios bancos. ATValor trabaja con todos los bancos para conceder hipotecas sobre el valor de tasación. Solicita tu presupuesto gratis y sin compromiso.

Hipotecas que financian más del 80% del valor de tasación

Hipoteca fija BBVA

• Tipo de interés: dependerá del plazo
  • Hasta 15 años: 1,75% TIN (2,58% TAE)
  • Entre 16 y 20 años: 1,95%% TIN (2,73% TAE)
  • Entre 21 y 25 años: 2,15% TIN (2,95% TAE)
  • Entre 26 y 30 años: 2,35% TIN (3,21% TAE)
• Financiación: hasta el 100% del valor de tasación. Los tipos de interés descritos anteriormente, son para hipotecas menores o iguales al 80% del menor valor entre compraventa y tasación.
• Comisiones: comisión de apertura será del 0,25 % (mínimo de 250 €), Comisión de amortización anticipada del 0,50 % sobre el capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años y 0,25 % a partir del sexto año.
• Vinculaciones:
  • Domicilar nómina, pensión, desempleo o autónomos en BBVA,
  • Utilizar la tarjeta de crédito de BBVA al menos una vez en los 6 meses anteriores a la revisión del tipo de interés,
  • Contratar un plan de pensiones o EPSV BBVA, realizando una aportación anual superior a 600 €.

BBVA también ofrece la posibilidad de contratar la Hipoteca Variable, con financiación de hasta el 100% del valor de tasación.

Otra opción para obtener un 100% de financiación en tu hipoteca, es adquirir una vivienda que sea propiedad del banco, y firmar la hipoteca con esa entidad. 

¿Prefieres solicitar más financiación a tu banco para pagar los gastos de la hipoteca, o aportar tus ahorros para pagar menos intereses?