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¿Cómo cancelar una hipoteca en el registro? trámites, gastos y pasos

¿Cómo cancelar una hipoteca en el registro? trámites, gastos y pasos

¿Has terminado de pagar tu hipoteca? Para que tu vivienda quede libre de cargas en el Registro de la Propiedad, necesitas cancelar oficialmente la hipoteca. En esta guía te explico los pasos, costes, documentación necesaria y cuándo puedes hacerlo gratis por caducidad.
Si ya has terminado de pagar tu hipoteca, aún te queda un último paso: cancelarla en el Registro de la Propiedad. Es un trámite sencillo, pero necesario para que tu vivienda figure legalmente libre de cargas. A continuación, te explicamos cómo hacerlo paso a paso, qué documentos necesitas, cuáles son los gastos y cuándo puedes cancelar la hipoteca gratis por caducidad.

¿Qué es el levantamiento o cancelación de una hipoteca?

El levantamiento o cancelación de una hipoteca es el proceso mediante el cual se elimina oficialmente del Registro de la Propiedad la carga hipotecaria sobre una vivienda ya pagada. Aunque hayas saldado la deuda con el banco, tu casa seguirá apareciendo como hipotecada si no realizas este trámite. Esto te puede generar problemas si quieres vender, heredar o solicitar una nueva hipoteca.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Para cancelar la hipoteca en el registro debes asumir varios costes, aunque algunos pueden evitarse si haces los trámites por tu cuenta:

Concepto
Importe aproximado
Certificado de deuda cero
Gratis (aunque algunos bancos cobran entre 0-100€)
Escritura de cancelación notarial
Entre 90 y 150€
Modelo 600 (IAJD, exento)
0€ (obligatorio presentarlo aunque esté exento)
Inscripción en el registro
Entre 25 y 50€
Gestoría (si lo hace el banco)
Entre 200 / 400€ (opcional)
💡 Total estimado: entre 120 y 200€ si lo haces tú mismo (si lo dejas en manos de la gestoría del banco, el coste total puede subir a unos 300 - 500€)

Pasos para cancelar una hipoteca en el registro

Si has terminado de pagar la hipoteca recientemente, pero aún no ha caducado, tienes dos opciones: hacer la cancelación a través del banco o por tu cuenta. 
Cancelación a través del banco
Es la opción más cómoda, pero también la más cara. El banco puede encargarse de todo el trámite, normalmente a través de una gestoría externa. En este caso solo tendrás que firmar
Cancelación por tu cuenta
Si quieres ahorrar dinero, puedes encargarte tú mismo del proceso: 

  1. Solicita al banco un certificado de deuda cero.
  2. Acude a un notario con ese certificado para que redacte la escritura de cancelación.
  3. Rellena el modelo 600 del IAJD, aunque está exento de pago.
  4. Lleva toda la documentación al Registro de la Propiedad para que inscriban la cancelación.

¿Cómo hacer el levantamiento de la hipoteca gratis?

Para cancelar gratis la hipoteca, deben haber pasado 20 años desde el último pago estipulado en la escritura. En este caso, la hipoteca se considera caducada y puedes realizar la solicitud de cancelación en el Registro de la Propiedad sin coste.

Pasos para hacer el levantamiento de hipoteca gratuito


  1. Comprueba que han pasado al menos 20 años desde el último plazo del préstamo.
  2. Reúne tu DNI, la escritura de la hipoteca y cualquier justificante de pago.
  3. Dirígete al Registro de la Propiedad y presenta un escrito sencillo solicitando la cancelación por caducidad.
  4. El registrador revisará la documentación y, si procede, eliminará la hipoteca sin que tengas que pagar ni notario ni registro.

¿Qué documentación se necesita para cancelar una hipoteca?

Tener los papeles en regla es clave para que el proceso no se alargue. Aquí te detallo los documentos necesarios según el tipo de cancelación.

  • 📄 Si haces la cancelación ordinaria: 
    • Escritura del préstamo hipotecario.
    • Certificado de deuda cero emitido por el banco.
    • DNI del titular o titulares.
    • Escritura de cancelación notarial.
    • Modelo 600 del IAJD.

  • 📄 Si haces la cancelación por caducidad: 
    • Escritura del préstamo hipotecario.
    • Escrito de solicitud de cancelación al Registro.
    • DNI del titular.
    • Justificante de que han pasado más de 20 años.

¿Cuáles son las ventajas de levantar la hipoteca?

Aunque no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro, sí es muy recomendable. Aquí tienes las razones más importantes:

  • Puedes vender sin problemas, ya que la vivienda figurará como libre de cargas.
  • Accedes más fácilmente a nuevos préstamos hipotecarios.
  • Evitas herencias complicadas si en el futuro otro familiar hereda la vivienda.
  • El valor del inmueble mejora al estar completamente libre en el Registro. 

Preguntas frecuentes sobre la cancelación de hipoteca


Sí, pero el comprador verá que tiene una carga, y eso suele frenar la operación. Lo habitual es que te pidan que la canceles antes de firmar. 


La carga seguirá apareciendo y puede bloquear operaciones futuras como herencias, donaciones o nuevas hipotecas. 


No, aunque puede ser útil si no quieres hacer los trámites tú o si la situación es compleja (por ejemplo, si los titulares han fallecido). 


Depende del registro, pero lo normal es que una vez llevas la escritura al Registro, el trámite esté finalizado en 7 a 15 días hábiles. 


Algunas gestorías lo permiten, pero para hacerlo por tu cuenta, tendrás que acudir presencialmente al notario y al registro. 

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  1. #30
    27/06/25 18:29
    Buenas tardes a todos: 

    Tengo un problema del carajo con Santander Consumer a ver si alguien me puede echar un cable. 

    El 19 de mayo pasado liquidé el total de lo que me faltaba de hipoteca con Santander Consumer , ya me han enviado el certificado de  deuda cero , pero ahora necesito que manden un apoderado a la notaría para firmar la cancelación registral. 
    En las instrucciones me decían que tenía que enviarles el borrador de la escritura de cancelación registral y una nota simple actualizada , cosa que he hecho por email ya varias veces , porque según me dijeron no tienen oficinas de atención al público en toda España. 
    Tengo un contrato de arras firmado desde mediados de mayo para vender la vivienda que vence en mediados de agosto , y ya estoy viendo que va a vencer el contrato de arras y estos sinvergüenzas sin aparecer por la notaría. 
    Les he llamado, les he escrito por todas partes, he enviado un burofax a Boadilla del Monte , y no se sabe nada de ellos. 
    A ver si alguno de vosotros ha pasado por un proceso parecido y me puede decir a dónde debo acudir para que se lo tomen en serio.
  2. en respuesta a Jguillermo
    -
    #29
    28/04/23 11:15
    En mi caso sobre año y medio... Asique paciencia XD
  3. #28
    16/12/22 11:20
    Buenos días. Me gustaría saber, cuando la hipoteca está vigente, una hipoteca de 280.000 € en este caso, y el piso sale a subasta, si se realiza levantamiento de esas cargas hipotecarias, que tiene que asumir el ganador de la subasta, a cuánto puede ascender dicho levantamiento. Gracias
  4. #27
    07/11/21 10:36
    Tengo una duda sobre que los datos oficiales permanecerán en el Registro por 20 años, antes de que sean removidos por caducidad ... A partir de que fecha? Es el año que has amortizado toda la hipoteca? Gracias !!
  5. #26
    04/08/21 09:51
    ¿Qué plazo tiene el banco para ir a firmar al notario la cancelación de la hipoteca?

    En mi caso llevo un mes y medio esperando que el banco (el Santander como no) vayan a firmar... el notario me dice que no pueden hacer nada, que si el banco quiere pueden tardar años en ir.
  6. en respuesta a Mor
    -
    #25
    17/07/21 18:26
    Gracias Mor.

    En la página del Gobierno de Aragón, la de autoliquidación del impuesto, sólo daba opción a formalizar los modelos 601, 602 y 603. Conforme se completan los campos el resultado final es el 603 pero yo no lo elegí.

    Un saludo.
  7. en respuesta a Velasqvs
    -
    #24
    16/07/21 18:28
    Gracias, muy bien explicado. Una duda que tengo, ¿es el modelo 600 o el modelo 603? saludos.
  8. #23
    04/06/21 11:30
    Ayer finalicé los trámites del levantamiento y, por si a alguien le interesa, os pongo los pasos por si queréis hacerlo por vuestra cuenta:

    1. Acudir a la oficina donde se contrató el préstamo y solicitar un certificado de deuda cero (trámite gratuito).

    Es útil acudir con una copia de la nota simple informativa o de la escritura de propiedad para que tomen los datos que necesitan para su redacción.
     
    2. Unos días más tarde (3 en mi caso), cuando esté lista, te avisarán para que vayas a recogerla.
     
    3. Con ese certificado y la copia de la nota simple informativa o de la escritura de propiedad que les dejaste a los del banco y que te devolverán, acudes a un notario y les dices que quieres cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad.

    La notaría se pondrá en contacto con el banco y un representante del mismo irá a firmar la escritura de cancelación.

    Tú no tienes que acurdir a firmar nada, tan solo pagar ;)

    Como referencia, para una hipoteca de 170.000€, el coste de la escritura es de 250€.

    Cuando te avisen que puedes pasar a recoger el documento (en mi caso un mes más tarde) pídeles que te lo envíen escaneado a tu correo, será útil para el siguiente paso.
     
    4. IMPORTANTE: desde la fecha de firma del documento anterior tienes un plazo de un mes para hacer la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (gratuito).

    Al residir en Aragón y por la COVID, este trámite se hace online a través del siguiente enlace, https://aplicaciones.aragon.es/patrapa/ ,  donde puedes confeccionar el modelo 603 con los datos del préstamo y de la escritura de cancelación de la notaría.

    El importe de la liquidación es 0€, no hay que pagar nada por este trámite.

    El resultado final es un pdf que hay que enviar junto a la escritura de cancelación del paso 3 escaneada a la dirección [email protected] solicitándoles la liquidación del impuesto para su presentación ante el Registro de la Propiedad.
     
    5. Unos días más tarde (5 en mi caso), la Dirección General de Tributos te remitirá por correo electrónico (pdf) la diligencia de presentación telemática del expediente.
     
    6. Con toda la documentación tendrás que acudir al Registro de la Propiedad, en Zaragoza en la Plaza Mariano Arregui, 8 de 9 a 17 horas. Rellenarás a mano un formulario con tus datos de contacto y abonarás una provisión de fondos de 50€ que se descontarán en el momento de recoger la inscripción.

    Exactamente un mes más tarde, me han llamado para recoger la inscripción y abonar lo que quedaba pendiente.

    Te entregarán dos facturas, una a tu nombre y otra curiosamente a nombre del banco pero que pagas tú. El total asciende, para una hipoteca de 170.000€, a 223€ a los que hay que descontar los 50€ que anticipaste. Entre la documentación que te entregan aparece una nueva nota simple en la que ya no aparece mencionada la hipoteca.
  9. #22
    18/05/21 17:01
    Los gastos de levantamiento de hipoteca desgravan en el IRPF? Vendí mi vivienda habitual en 2020 (hipoteca ya pagada y cancelada, tanto económica como registralmente en 2018). No sé si debo incluir los gastos del levantamiento de hipoteca en la venta de mi vivienda.
  10. en respuesta a Conchidelucas
    -
    Nuevo
    #21
    26/02/21 13:40
    Hola, estoy en el mismo caso en ibercaja, me dicen que no existo, que mi nombre y mi hipoteca no aparecen en ningún registro... Increíble.
    Me podrías comentar que pasos has dado para arreglar esta situación.
    Muchas gracias
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