Levantamiento de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y cuándo es gratis
Levantamiento de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y cuándo es gratis
Cuando terminas de pagar la hipoteca toca el levantamiento o cancelación registral. Qué es, cuánto cuesta, los cuatro pasos y cuándo puedes hacerlo gratis.
Has terminado de pagar la hipoteca. El banco ya no tiene nada que reclamarte. Pero si consultas el Registro de la Propiedad, tu vivienda sigue apareciendo con una carga hipotecaria. Para que desaparezca, necesitas hacer el levantamiento de hipoteca, también llamado cancelación registral.
El levantamiento de hipoteca permite cancelar registralmente una hipoteca ya pagada y dejar la vivienda libre de cargas.
📋 El levantamiento de hipoteca elimina la carga del Registro de la Propiedad, sin él, la vivienda sigue hipotecada a efectos legales aunque hayas pagado todo.
💶 Coste si lo haces tú mismo: aproximadamente entre 150 € y 500 €, según notaría, registro y capital original del préstamo. Si quieres ampliar este punto, puedes revisar cuánto cuestan los gastos de cancelación de hipoteca y qué conceptos pueden encarecer el trámite.
🆓 Puedes solicitar la cancelación por caducidad cuando haya pasado el plazo legal correspondiente desde el vencimiento de la obligación garantizada que conste en el Registro. En términos generales, suele hablarse de 20 años de prescripción de la acción hipotecaria más 1 año adicional, es decir, 21 años en la práctica, siempre que no conste renovación, interrupción de la prescripción o ejecución de la hipoteca.
✅ El certificado de deuda cero lo emite el banco sin coste, es el primer paso obligatorio.
⏱️ El proceso completo tarda normalmente varias semanas, aunque puede variar según el banco, la notaría, la comunidad autónoma y el Registro de la Propiedad.
¿Qué es el levantamiento de hipoteca o cancelación registral?
El levantamiento de hipoteca (o cancelación registral de hipoteca) es el procedimiento mediante el cual se elimina la carga hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad una vez pagado el préstamo. Aunque hayas abonado todas las cuotas, la vivienda seguirá figurando como hipotecada hasta que completes este trámite.
✏️ Nota: Levantamiento de hipoteca y cancelación registral de hipoteca son exactamente lo mismo. Dos nombres para el mismo trámite. No te confundas si ves uno u otro en documentos o webs del Registro.
¿Cuándo es necesario hacer el levantamiento de hipoteca?
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Hay situaciones donde se vuelve imprescindible:
Cuando quieres vender la vivienda: el comprador exigirá que la casa esté libre de cargas. Lo habitual es hacer el levantamiento de hipoteca por venta el mismo día de la escritura. Más sobre esto en el artículo sobre cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta.
Si vas a pedir otro préstamo o una nueva hipoteca: el banco puede denegar la financiación si la vivienda aparece con carga en el Registro, aunque esté saldada.
Si quieres usar la vivienda como garantía: cualquier entidad financiera te pedirá que el inmueble esté libre de cargas antes de aceptarlo como aval.
¿Cómo hacer el levantamiento de hipoteca? Paso a paso
Puedes hacerlo tú mismo o contratar una gestoría. La segunda opción es más cómoda, pero encarece el trámite. Si tienes tiempo para gestionarlo, puedes seguir el proceso habitual de cancelación registral. Para ver el recorrido completo con más detalle, puedes consultar esta guía sobre cómo cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad.
1️⃣ Solicita el certificado de deuda cero al banco
Este documento acredita que has terminado de pagar el préstamo. El banco lo emite de forma gratuita. Pídelo directamente a tu gestor o en la sucursal. Sin este certificado no puedes continuar con los siguientes pasos.
2️⃣ Firma la escritura de cancelación ante notario
Con el certificado en mano, ve a una notaría y presenta el documento para firmar la escritura de cancelación. El apoderado del banco debe acudir a la firma; la entidad está obligada a facilitarlo con la mayor diligencia posible. El banco no puede cobrarte por emitir el certificado de deuda cero, aunque sí puede cobrar gastos si le encargas la gestión completa de la cancelación registral y te informa antes de ello.
3️⃣ Presenta el modelo 600 del IAJD
Aunque la cancelación registral de hipoteca está exenta de pago, es obligatorio rellenar el modelo 600 y presentarlo en la oficina de Hacienda de tu comunidad autónoma antes de registrar la cancelación.
4️⃣ Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad
Presenta la escritura, el modelo 600 y el certificado de deuda cero en el Registro. Este último paso formaliza el levantamiento y requiere abonar los aranceles registrales, cuyo importe depende del capital original del préstamo.
💡 Consejo
Una vez terminado el trámite, pide una nota simple para comprobar que tu vivienda ya aparece sin cargas en el Registro.
¿Cuánto cuesta el levantamiento de hipoteca?
El coste depende de si lo haces por tu cuenta o contratas una gestoría. No hay una cifra única, porque los aranceles de notaría y registro dependen del importe de la hipoteca y los honorarios de gestoría pueden variar. Por eso conviene trabajar siempre con importes aproximados.
Coste si lo haces tú mismo
Concepto
Importe aproximado
Notaría
100 €
Registro
150 €
Total estimado
≈ 250 €
Coste con gestoría
Concepto
Importe aproximado
Notaría
100 €
Registro
150 €
Gestoría
400 €
Total estimado
≈ 650 €
Estos importes son orientativos. Antes de aceptar que el banco o una gestoría tramite la cancelación por ti, solicita el desglose de gastos para saber exactamente cuánto te van a cobrar.
¿Vas a vender, comprar otra vivienda o mejorar tu hipoteca?
Hacer el levantamiento de hipoteca no solo sirve para dejar tu vivienda libre de cargas en el Registro. También puede ser un buen momento para revisar tu situación financiera si estás pensando en vender la casa, comprar otra vivienda o cambiar tu hipoteca actual por una con mejores condiciones.
Si vas a comprar otra casa después de cancelar la anterior, conviene calcular no solo la entrada, sino también los gastos e impuestos al comprar una vivienda, porque pueden suponer una parte importante del presupuesto inicial.
Si ya has terminado de pagar tu préstamo, puedes usar esa vivienda libre de cargas como punto de partida para negociar mejor una nueva financiación. Y si todavía tienes una hipoteca activa pero quieres vender, subrogar o cambiar de banco, puede interesarte comparar si te conviene más subrogar tu hipoteca o cancelar la actual y firmar una nueva.
También es importante distinguir entre ambas opciones, porque no tienen los mismos costes ni sirven para lo mismo. En este análisis sobre subrogación o cancelación de hipoteca se explica cuándo puede compensar cada alternativa según el objetivo: cambiar de banco, rebajar cuota o cerrar definitivamente el préstamo.
Mejores hipotecas actualmente 🏆
Antes de contratar una nueva hipoteca o cambiar la que ya tienes, conviene comparar varias opciones y fijarse no solo en el TIN, sino también en la TAE, las vinculaciones, las comisiones y el plazo. Para una visión general del mercado, puedes revisar las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas.
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Financiación máxima:
90%
¿Cómo hacer el levantamiento de hipoteca gratis? Cancelación por caducidad
Hay una situación en la que puedes cancelar la carga hipotecaria sin escritura notarial de cancelación: la cancelación por caducidad.
Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, puede solicitarse la cancelación de determinadas hipotecas por el transcurso del plazo legal correspondiente. En términos generales, la acción hipotecaria prescribe a los 20 años y la cancelación por caducidad suele requerir que haya pasado ese plazo más 1 año adicional desde el vencimiento de la obligación garantizada que conste en el Registro. Es decir, en la práctica se habla habitualmente de 21 años desde el vencimiento registral, siempre que no conste renovación, interrupción de la prescripción o ejecución de la hipoteca.
En este caso, no se trata simplemente de demostrar que el préstamo está pagado, sino de solicitar la cancelación por el transcurso del plazo legal. El Registro revisará si se cumplen los requisitos para cancelar la carga por caducidad.
Levantamiento de hipoteca por venta de la vivienda
Cuando se vende una vivienda hipotecada ya pagada, el levantamiento puede hacerse el mismo día de la compraventa. El banco entrega el certificado de deuda cero y en la notaría se firma la escritura de venta junto con la cancelación en un solo acto.
Si la hipoteca ya está totalmente pagada, no habrá que hacer una transferencia al banco para liquidar deuda pendiente, pero sí será necesario firmar la cancelación registral para que la vivienda se entregue libre de cargas.
Si todavía queda deuda pendiente, el comprador suele aportar dos pagos:
Una al banco para liquidar la hipoteca.
Otra al vendedor por el resto del precio.
Este tipo de levantamiento de hipoteca por venta es el más habitual y permite entregar la vivienda al comprador libre de cargas cerrando todos los trámites en el mismo acto notarial.
Preguntas frecuentes sobre el levantamiento de hipoteca
Son lo mismo. El levantamiento de hipoteca y la cancelación registral hacen referencia al trámite que elimina la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad una vez pagado el préstamo. Aunque la deuda esté saldada con el banco, la carga no desaparece del Registro hasta que se completa este procedimiento.
El plazo puede variar según el banco, la notaría, la comunidad autónoma y el Registro de la Propiedad. En algunos casos puede resolverse en pocos días hábiles, pero lo prudente es contar con varias semanas para completar todos los pasos, especialmente si hay demoras en la firma notarial o en la inscripción registral.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Si no haces la cancelación registral, la vivienda seguirá apareciendo con una carga hipotecaria en el Registro. Esto puede complicar una futura venta, la solicitud de otra hipoteca o el uso de la vivienda como garantía.
Sí. Puedes hacerlo por tu cuenta siguiendo los pasos principales: solicitar el certificado de deuda cero, acudir a notaría, presentar el modelo 600 del IAJD y llevar la documentación al Registro de la Propiedad. Hacerlo tú mismo suele ser más barato que delegarlo en una gestoría.
El certificado de deuda cero debe entregarse de forma gratuita. Si el banco se retrasa, intenta reclamar primero por escrito ante la propia entidad. Si no obtienes respuesta o la solución no es satisfactoria, puedes acudir al Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, posteriormente, valorar una reclamación ante el Banco de España.
El levantamiento de hipoteca es un trámite clave para que tu vivienda aparezca libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Aunque no sea obligatorio hacerlo justo al terminar de pagar el préstamo, sí te evitará problemas si en el futuro quieres vender la casa, pedir financiación o usar el inmueble como garantía. Puedes hacerlo por tu cuenta para ahorrar costes, delegarlo en una gestoría si prefieres comodidad o esperar a la cancelación por caducidad si se cumple el plazo legal.
En tu blog, dices que los gastos de notario de dicha cancelación corresponden al tomador del préstamo. Sin embargo, la sentencia 644/2018 de Audiencia Provincial de Bizkaia argumenta lo siguiente:
La inscripción en el registro se hizo en beneficio y garantía de la parte prestamista. De ahí que la jurisprudencia citada tantas veces conduzca a la misma conclusión que la sentencia de instancia, puesto que si el gasto de constitución era innecesario para la parte prestataria, ni tiene que afrontar la inscripción en el Registro Propiedad de la carga, ni la desaparición o cancelación de la misma, que no hubiera existido de no interesar al banco su constancia tabular.
Y de hecho obliga a la entidad a devolver al cliente los gastos correspondientes.
Te agradecería me dijeras porque tu opinión es distinta de la del tribunal
#19
23/08/20 17:07
Hola. Voy a comprar un piso con el dinero en mano, sin hipoteca por lo que mi banco no va a la firma de escritura. El piso que compro tiene una hipoteca y tengo dos dudas. Primera. No sé a quien debo dar el cheque para cancelar la deuda hipotecaria, porque el banco del vendedor tampoco va a venir a la firma de escritura. Segunda. No sé quien se puede encargar de hacer el levantamiento registral de la hipoteca, ya que yo no podré solicitar el certificado de deuda cero de una hipoteca concedida al antiguo dueño. El notario dice que él no hace ese tipo de tramites y el vendedor lo podría hacer pero vive en Canarias y la vivienda se encuentra en Madrid. Y no me parece adecuado darle la provisión por levantamiento de hipoteca porque si no la hace me quedo con un problema para siempre. Gracias.
#17
18/10/19 09:35
Acabo de hacer los tramites y es como se comenta en el artículo, aunque los datos económicos están desfasados.
El banco de la compradora (era por venta) me retuvo 1.200 euros que es lo que cobran por hacer los trámites, y mi banco 1.000 euros (es ING). Decidí hacerlo por mi cuenta y el notario me ha cobrado 192 euros, y en el registro de Ocaña 164 euros.
Es bastante sencillo todo aunque un poco lento.
Nuevo
#16
28/09/19 20:51
Hola me interesa el articulo, tengo la hipoteca lista pero quiero hacer la activación. Cómo haría en mi caso? gracias
Nuevo
#14
25/02/19 14:00
Yo terminé de pagar mi hipoteca en el 2003, con el banco zaragozano. Ahora voy a Caixabank a pedir certificado de cancelación y me dicen que no existo. Que no hay nada de documentación. Alguien sabe qué tengo que hacer?
#13
22/02/18 19:51
Me ha gustado el artículo. Ahora estoy yo con estos trámites. En mi caso el banco se encargaba de todo y me ofrecía una gestoría para el papeleo. Los gastos estimados unos 850€. Me pareció desproporcionado y lo hice por mi cuenta. Me ha salido más económico, pero no tanto como se cita en el artículo.
El certificado de deuda cero, Ibercaja no me cobró nada, me lo dieron sin problemas.
El notario, después de llamar a varios, la tarifa más económica para una hipoteca de 90.000€ VPO, han sido 176€.
Y el registro de la propiedad, de la inscripción , sin pedir la nota simple posterior, 130€.
En resumen 300€, que no son los 850 que me pedía el banco pero tampoco los 200 que parece desprenderse del artículo. Gastos Feb.2018 en Zaragoza, por si os puede servir a alguno.
en respuesta a
Antonio40
-
Nuevo
#12
30/06/17 17:43
Hola Antonio
Como puedo hacer tengo una hipoteca y quiero hacer el levantamiento
#10
08/05/17 17:35
HACERLO POR VUESTRA CUENTA
Puede haber un ahorro de un 66% en algunos casos como en el que veis.
En el cual el EX-cliente se quejo al NOTARIO de la "ostia" y el mismo NOTARIO LEVANTO LA LIEBRE.
Evidentemente la entidad puso MIL Y UNA PEGAS a la hora de facilitar los papeles GRATUITOS DADO DE QUE SOLO ESTAN EN PODER DE LA ENTIDAD.
El EX -cliente AMENAZO Y todo fue sobre ruedas.
Ahora DENUNCIA A LA ENTIDAD por CLAUSULAS ABUSIVAS que pago en su dia....INCLUIDOS LOS GASTOS DE INSCRIPCION DE LA AQUELLA HIPOTECA.
en respuesta a
Correcaminos
-
#9
18/04/17 13:21
A mí en el Popular me cobraron 30 euros por el certificado de deuda cero. Reclamé por email al defensor del cliente y me lo devolvieron directamente sin ningun problema.
Por lo que he leído realmente la notaría no lo necesita para nada, pero como es necesario que firme alguien del banco parece que es ahí donde la persona del banco "necesita" el certificado de deuda cero (aunque es una tontería porque es evidente que tienen esa información)
Saludos.
en respuesta a
patadu
-
#8
16/04/17 12:52
Insisto el certificado no es necesario, a pesar de que algunas, o muchas notarias, lo piden.
No hace falta, es nuestra picaresca que nos acompaña desde tiempos inmemoriales.
#7
15/04/17 19:17
El certificado de cancelacion registral que hacen los bancos te cobran de 50-100 euros, no por la gestoria sino pòr el certificado, en segun que entidades tienes que pagar al hacer la solicitud, una vez hecho el cerfiticado que no es a automatico lo remiten a una notaria, la que tu quieras y de alli te llaman para que pases a pagar la escritura de cancelacion, llevando tu al registro o desde la notaria lo llevaras pero te cobraran por la gestion.
Si no necesitamos la cancelacion, transcurrridos 20 años desde el vencimiento de la hipoteca, no hace falta certificado del banco ni escritura del notario, pasar directamente por el registro.
en respuesta a
Correcaminos
-
#6
Josehga
15/04/17 06:20
No deben cobrar por este certificado. Si así lo hacen, hay que reclamar.
en respuesta a
Correcaminos
-
#5
14/04/17 20:09
A mi no me lo piden, en realidad es lógico que no sea necesario, notaría solamente necesita que vaya un apoderado del banco y firme la escritura de cancelación graantizando que el préstamo está pagado.
Me temo que el certificado de deuda cero se un "negocio", como siempre a costa de los mismos.
#4
14/04/17 20:05
Ahora mismo estoy en plenos trámites de cancelación de hipoteca y hay dos cosas que quiero señalar:
Mi notaría no me pide el Certificado de Deuda Cero, dicen que no lo necesitan para nada.
El Modelo 600 me lo rellenan en el Registro de la Propiedad y allí se queda. No tengo que ir a Hacienda ni a ningún sitio mas. Solamente Notaría Y Registro de la Propiedad.
#3
14/04/17 19:28
A mi en Liberbank pese a realizar yo la gestión del levantamiento de hipoteca me cobraron, les puse una reclamación y posteriormente lo denuncié al Banco de España y les dieron la razón argumentando que el importe era por gastos no cargados por el Banco sino por una Gestoría, que a fecha de hoy sigo sin saber que gestión realizó ya que lo único que hizo el banco fue ir a la notaría y por eso no deberían de cobrar.
en respuesta a
Correcaminos
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#2
18/12/15 08:48
Buenos días Correcamino,
En principio y según tenía entendido, el banco lo ha de proporcionar de forma gratuita. Realmente en la práctica no se si se está cobrando algún gasto por tramitación...
Un saludo
#1
18/12/15 01:43
interesante articulo. Se puede exigir a la entidad financiera que te haga el "certificado de deuda cero" sin cobrarte?
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