Cambio de titularidad de la vivienda al 50% con mi pareja: ¿Cuál es la mejor forma?

Cambio de titularidad de la vivienda al 50% con mi pareja: ¿Cuál es la mejor forma?

Muchas veces cuando compramos una vivienda la misma va a nombre de un miembro de la pareja por ser el que tiene un empleo estable y más adelante, cuando el otro miembro de la pareja encuentra trabajo u otro ingreso, pensamos en hacer un cambio en la titularidad de la vivienda a nombre de los dos de forma que ambos sean titulares al 50% pero ¿cuál es la mejor forma para hacer el cambio de titularidad de la vivienda? ¿Qué alternativas tenemos para dejar "protegida" a nuestra pareja en caso de fallecimiento?

 

Cambio de titularidad de la vivienda al 50% con mi pareja: ¿Cuál es la mejor forma?

 

 

Para llevar a cabo el cambio la titularidad de la vivienda podemos optar entre donarle la mitad de la propiedad o vendérsela. Vamos a analizar estas alternativas. Dependiendo de lo que elijamos los gastos variarán y también pueden existir otras implicaciones. Además, si lo que se busca es dejar "protegida" a su pareja en caso de fallecimiento existen alternativas al cambio titularidad de la vivienda, que también veremos.

 

 

Cambio de titularidad de la vivienda por donación

La donación de una parte de la vivienda es lo primero que se nos viene a la cabeza cuando pensamos en cambiar la titularidad de la vivienda que hemos comprado. Sin embargo, esto nos puede salir muy caro.

Además de los gastos notariales y los trámites de cambio de escritura por cambio de titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad, habrá que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la correspondiente ganancia patrimonial en el IRPF.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): donante

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto que se calcula sobre el valor de lo donado. El porcentaje que se aplica sobre este valor depende de las Comunidades Autónomas, puesto que es un impuesto que está bajo su gestión. Cabe destacar que el que tiene que hacerse cargo de este impuesto, el contribuyente, es el que recibe la donación.

Las donaciones no suelen resultar baratas, pues oscilan en torno al 8% del valor del bien donado y van aumentando conforme el mismo aumenta. Es decir, que si en vez de donar un inmueble que cuesta 50.000 euros donamos uno que cuesta 100.000, no sólo se incrementa la base sobre la que se calcula el porcentaje sino que el propio porcentaje se incrementa. Esto provoca que lo que tenemos que pagar por ese concepto se incremente exponencialmente junto con el valor del bien. 

Además, se aplican unos coeficientes en función del patrimonio que ya tenía el donatario, y del grado de parentesco o de la relación existente entre donante y donatario, por tanto, se tendrá en cuenta la existencia de una relación sentimental entre ambos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): donatario 

En el IRPF también deberá declarar el donatario - aquel que recibe la donación - la ganancia patrimonial que ha obtenido con la misma, como si se tratase de una compraventa. Se aplicará un porcentaje a la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, que se calculará a efectos del impuesto.

 

Cambio de titularidad de la vivienda por compraventa

Otra opción para realizar el cambio de titularidad de la vivienda es la compraventa, es decir, que un miembro de la pareja le compre al que es titular el 50% de la vivienda.

Igualmente, como en el caso anterior, deberemos hacernos cargo de los gastos notariales y de cambio de titularidad de la vivienda tanto en el catastro como el Registro de la Propiedad. Además de eso, la compraventa acarrea el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y la declaración en el IRPF, entre otros.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e Impuesto de Plusvalías municipal: vendedor

El vendedor de una parte de la vivienda, como en el caso anterior ocurría con el donante, deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisicón, y pagar un porcentaje sobre la misma.

Igualmente y dependiendo del municipio deberá pagar por el llamado Impuesto de Plusvalías en algunso casos, por el incremento del valor del terreno que sufre con la compraventa.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): comprador 

El ITP es el impuesto que paga el comprador cuando se trata de bienes que se venden por segunda vez, es decir, una segunda transmisión. Al igual que pagamos el IVA para la primera, pagamos el ITP para la segunda y al igual que en el caso del ISD se trata de un impuesto que gestionan las Comunidades Autónomas. La base imponible es el valor del bien que se recibe y el porcentaje aplicable ronda el 10%, dependiendo de las CCAA.

 

Alternativas al cambio de titularidad de la vivienda

Por lo que hemos visto tanto la donación como la compraventa son opciones para realizar el cambio de titularidad de la vivienda que resultan caras, teniendo normalmente la donación una mayor carga fiscal que la compraventa.

¿Existen otras alternativas que sean mejores que estas para dejar "protegida" a nuestra pareja en caso de fallecimiento, accidente u otra circunstancia?

¿Pareja de hecho o matrimonio?

Para poder ser pareja de hecho es necesario llevar un tiempo mínimo conviviendo, que normalmente suele ser de dos años, si bien depende de cada Comunidad Autónoma, que son las que han regulado este régimen. Aunque registrarse como pareja de hecho no otorga el mismo lazo de unión que el matrimonio, sí que da ciertos derechos.

El matrimonio, en caso de hacerlo en régimen de gananciales, otorga a los bienes que compremos la condición de bienes gananciales que pasan a formar parte de la sociedad de gananciales que integra el matrimonio. Pero para esto, claro está, tendríamos que comprar la vivienda una vez estemos casados con este régimen y atribuirle ese carácter ganancial.

Otra característica del matrimonio es el hecho de que cuando fallezcamos nuestro cónyuge será uno de los herederos forzosos - excepto que nos encontremos en algunos régimenes forales especiales  - . Además, en caso de divorcio y, a pesar de que la vivienda y la cuenta bancaria donde se cargan las cuotas de la hipoteca estén sólo a nombre de uno de los cónyuges, los tribunales suelen mirar quién realiza ingresos en dicha cuenta, considerando que el inmueble es propiedad de ambos si los dos ingresan dinero a pesar de la titularidad formal del mismo.

Usufructo 

El usufructo es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble y que otorga a su titular la facultad de usar y disfrutar del bien. No es el propietario del mismo pero tiene este derecho, por lo que el propietario no puede impedirle disfrutarlo. Este tipo de derecho se puede otorgar a la pareja y, aunque también tenga una serie de gastos, seguramente no implique tantos como la compraventa o la donación.

El derecho de usufructo también es el propio de los cónyuges cuando uno de ellos fallece, quedándose la propiedad del inmueble el hijo o los hijos y el cónyuge viudo el usufructo.

Con el otorgamiento de este derecho real no se produce un cambio en la titularidad de la vivienda pero se le consigue dar cierta protección a la pareja, pues va a poder vivir en esa casa.

  1. #6
    30/01/21 11:46
    hola,
    tengo un piso a mi nombre y quiero ponerlo al 50% a nombre de mi marido .
    tiene una hipoteca pendiente de 58.000€,la hipoteca inicial era de 120.000€.
    cómo puedo hacer?

  2. #5
    09/04/19 11:42

    Hola me gustaría donar una casa que tengo en guadalajara es una parcela de 2500m y una casa vieja alguien me podía decir cuanto me costaría hacer esta gestión

  3. en respuesta a gbravo
    -
    #4
    16/11/18 03:07

    Hago una consulta. Tengo una casa 50 50 con mi hermana. Quiero comprar la otra mitad y ponerla a nombre de mi pareja pero no lo quiero hacer por donacion. Puede mi hermana (que quiere hacerlo) vender solo el 50% y asi hacer solo la mitad de la escritura o tenemos que vender el 100% con mi hermana y ponerlo al 50 mio y 50 de mi pareja? No se como debo hacerlo. Agradezco la ayuda!

  4. en respuesta a Vigermo
    -
    #2
    14/03/17 10:38

    Eso eso. Si el inmueble tiene hipoteca y el que recibe la donación (donatario) asume la deuda, tributará también en el ITP.

  5. #1
    10/03/17 20:42

    Hay un error en el artículo. En la donación de una vivienda, el donatario es el sujeto pasivo del ISD y el donante del IRPF (no al revés). Hay que tener en cuenta además que si el inmueble tiene una hipoteca y el donatario no asume la deuda, la operación tributará por el ISD, pero si el donatario sí asume la deuda, la transmisión tendrá la calificación jurídica de donación con causa onerosa y tributará parcialmente en el ISD y en el ITP.

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