Levantamiento de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y cuándo es gratis
Levantamiento de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y cuándo es gratis
Cuando terminas de pagar la hipoteca toca el levantamiento o cancelación registral. Qué es, cuánto cuesta, los cuatro pasos y cuándo puedes hacerlo gratis.
Has terminado de pagar la hipoteca. El banco ya no tiene nada que reclamarte. Pero si consultas el Registro de la Propiedad, tu vivienda sigue apareciendo con una carga hipotecaria. Para que desaparezca, necesitas hacer el levantamiento de hipoteca, también llamado cancelación registral.
El levantamiento de hipoteca permite cancelar registralmente una hipoteca ya pagada y dejar la vivienda libre de cargas.
📋 El levantamiento de hipoteca elimina la carga del Registro de la Propiedad, sin él, la vivienda sigue hipotecada a efectos legales aunque hayas pagado todo.
💶 Coste si lo haces tú mismo: aproximadamente entre 150 € y 500 €, según notaría, registro y capital original del préstamo. Si quieres ampliar este punto, puedes revisar cuánto cuestan los gastos de cancelación de hipoteca y qué conceptos pueden encarecer el trámite.
🆓 Puedes solicitar la cancelación por caducidad cuando haya pasado el plazo legal correspondiente desde el vencimiento de la obligación garantizada que conste en el Registro. En términos generales, suele hablarse de 20 años de prescripción de la acción hipotecaria más 1 año adicional, es decir, 21 años en la práctica, siempre que no conste renovación, interrupción de la prescripción o ejecución de la hipoteca.
✅ El certificado de deuda cero lo emite el banco sin coste, es el primer paso obligatorio.
⏱️ El proceso completo tarda normalmente varias semanas, aunque puede variar según el banco, la notaría, la comunidad autónoma y el Registro de la Propiedad.
¿Qué es el levantamiento de hipoteca o cancelación registral?
El levantamiento de hipoteca (o cancelación registral de hipoteca) es el procedimiento mediante el cual se elimina la carga hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad una vez pagado el préstamo. Aunque hayas abonado todas las cuotas, la vivienda seguirá figurando como hipotecada hasta que completes este trámite.
✏️ Nota: Levantamiento de hipoteca y cancelación registral de hipoteca son exactamente lo mismo. Dos nombres para el mismo trámite. No te confundas si ves uno u otro en documentos o webs del Registro.
¿Cuándo es necesario hacer el levantamiento de hipoteca?
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Hay situaciones donde se vuelve imprescindible:
Cuando quieres vender la vivienda: el comprador exigirá que la casa esté libre de cargas. Lo habitual es hacer el levantamiento de hipoteca por venta el mismo día de la escritura. Más sobre esto en el artículo sobre cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta.
Si vas a pedir otro préstamo o una nueva hipoteca: el banco puede denegar la financiación si la vivienda aparece con carga en el Registro, aunque esté saldada.
Si quieres usar la vivienda como garantía: cualquier entidad financiera te pedirá que el inmueble esté libre de cargas antes de aceptarlo como aval.
¿Cómo hacer el levantamiento de hipoteca? Paso a paso
Puedes hacerlo tú mismo o contratar una gestoría. La segunda opción es más cómoda, pero encarece el trámite. Si tienes tiempo para gestionarlo, puedes seguir el proceso habitual de cancelación registral. Para ver el recorrido completo con más detalle, puedes consultar esta guía sobre cómo cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad.
1️⃣ Solicita el certificado de deuda cero al banco
Este documento acredita que has terminado de pagar el préstamo. El banco lo emite de forma gratuita. Pídelo directamente a tu gestor o en la sucursal. Sin este certificado no puedes continuar con los siguientes pasos.
2️⃣ Firma la escritura de cancelación ante notario
Con el certificado en mano, ve a una notaría y presenta el documento para firmar la escritura de cancelación. El apoderado del banco debe acudir a la firma; la entidad está obligada a facilitarlo con la mayor diligencia posible. El banco no puede cobrarte por emitir el certificado de deuda cero, aunque sí puede cobrar gastos si le encargas la gestión completa de la cancelación registral y te informa antes de ello.
3️⃣ Presenta el modelo 600 del IAJD
Aunque la cancelación registral de hipoteca está exenta de pago, es obligatorio rellenar el modelo 600 y presentarlo en la oficina de Hacienda de tu comunidad autónoma antes de registrar la cancelación.
4️⃣ Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad
Presenta la escritura, el modelo 600 y el certificado de deuda cero en el Registro. Este último paso formaliza el levantamiento y requiere abonar los aranceles registrales, cuyo importe depende del capital original del préstamo.
💡 Consejo
Una vez terminado el trámite, pide una nota simple para comprobar que tu vivienda ya aparece sin cargas en el Registro.
¿Cuánto cuesta el levantamiento de hipoteca?
El coste depende de si lo haces por tu cuenta o contratas una gestoría. No hay una cifra única, porque los aranceles de notaría y registro dependen del importe de la hipoteca y los honorarios de gestoría pueden variar. Por eso conviene trabajar siempre con importes aproximados.
Coste si lo haces tú mismo
Concepto
Importe aproximado
Notaría
100 €
Registro
150 €
Total estimado
≈ 250 €
Coste con gestoría
Concepto
Importe aproximado
Notaría
100 €
Registro
150 €
Gestoría
400 €
Total estimado
≈ 650 €
Estos importes son orientativos. Antes de aceptar que el banco o una gestoría tramite la cancelación por ti, solicita el desglose de gastos para saber exactamente cuánto te van a cobrar.
¿Vas a vender, comprar otra vivienda o mejorar tu hipoteca?
Hacer el levantamiento de hipoteca no solo sirve para dejar tu vivienda libre de cargas en el Registro. También puede ser un buen momento para revisar tu situación financiera si estás pensando en vender la casa, comprar otra vivienda o cambiar tu hipoteca actual por una con mejores condiciones.
Si vas a comprar otra casa después de cancelar la anterior, conviene calcular no solo la entrada, sino también los gastos e impuestos al comprar una vivienda, porque pueden suponer una parte importante del presupuesto inicial.
Si ya has terminado de pagar tu préstamo, puedes usar esa vivienda libre de cargas como punto de partida para negociar mejor una nueva financiación. Y si todavía tienes una hipoteca activa pero quieres vender, subrogar o cambiar de banco, puede interesarte comparar si te conviene más subrogar tu hipoteca o cancelar la actual y firmar una nueva.
También es importante distinguir entre ambas opciones, porque no tienen los mismos costes ni sirven para lo mismo. En este análisis sobre subrogación o cancelación de hipoteca se explica cuándo puede compensar cada alternativa según el objetivo: cambiar de banco, rebajar cuota o cerrar definitivamente el préstamo.
Mejores hipotecas actualmente 🏆
Antes de contratar una nueva hipoteca o cambiar la que ya tienes, conviene comparar varias opciones y fijarse no solo en el TIN, sino también en la TAE, las vinculaciones, las comisiones y el plazo. Para una visión general del mercado, puedes revisar las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas.
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6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
¿Cómo hacer el levantamiento de hipoteca gratis? Cancelación por caducidad
Hay una situación en la que puedes cancelar la carga hipotecaria sin escritura notarial de cancelación: la cancelación por caducidad.
Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, puede solicitarse la cancelación de determinadas hipotecas por el transcurso del plazo legal correspondiente. En términos generales, la acción hipotecaria prescribe a los 20 años y la cancelación por caducidad suele requerir que haya pasado ese plazo más 1 año adicional desde el vencimiento de la obligación garantizada que conste en el Registro. Es decir, en la práctica se habla habitualmente de 21 años desde el vencimiento registral, siempre que no conste renovación, interrupción de la prescripción o ejecución de la hipoteca.
En este caso, no se trata simplemente de demostrar que el préstamo está pagado, sino de solicitar la cancelación por el transcurso del plazo legal. El Registro revisará si se cumplen los requisitos para cancelar la carga por caducidad.
Levantamiento de hipoteca por venta de la vivienda
Cuando se vende una vivienda hipotecada ya pagada, el levantamiento puede hacerse el mismo día de la compraventa. El banco entrega el certificado de deuda cero y en la notaría se firma la escritura de venta junto con la cancelación en un solo acto.
Si la hipoteca ya está totalmente pagada, no habrá que hacer una transferencia al banco para liquidar deuda pendiente, pero sí será necesario firmar la cancelación registral para que la vivienda se entregue libre de cargas.
Si todavía queda deuda pendiente, el comprador suele aportar dos pagos:
Una al banco para liquidar la hipoteca.
Otra al vendedor por el resto del precio.
Este tipo de levantamiento de hipoteca por venta es el más habitual y permite entregar la vivienda al comprador libre de cargas cerrando todos los trámites en el mismo acto notarial.
Preguntas frecuentes sobre el levantamiento de hipoteca
Son lo mismo. El levantamiento de hipoteca y la cancelación registral hacen referencia al trámite que elimina la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad una vez pagado el préstamo. Aunque la deuda esté saldada con el banco, la carga no desaparece del Registro hasta que se completa este procedimiento.
El plazo puede variar según el banco, la notaría, la comunidad autónoma y el Registro de la Propiedad. En algunos casos puede resolverse en pocos días hábiles, pero lo prudente es contar con varias semanas para completar todos los pasos, especialmente si hay demoras en la firma notarial o en la inscripción registral.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Si no haces la cancelación registral, la vivienda seguirá apareciendo con una carga hipotecaria en el Registro. Esto puede complicar una futura venta, la solicitud de otra hipoteca o el uso de la vivienda como garantía.
Sí. Puedes hacerlo por tu cuenta siguiendo los pasos principales: solicitar el certificado de deuda cero, acudir a notaría, presentar el modelo 600 del IAJD y llevar la documentación al Registro de la Propiedad. Hacerlo tú mismo suele ser más barato que delegarlo en una gestoría.
El certificado de deuda cero debe entregarse de forma gratuita. Si el banco se retrasa, intenta reclamar primero por escrito ante la propia entidad. Si no obtienes respuesta o la solución no es satisfactoria, puedes acudir al Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, posteriormente, valorar una reclamación ante el Banco de España.
El levantamiento de hipoteca es un trámite clave para que tu vivienda aparezca libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Aunque no sea obligatorio hacerlo justo al terminar de pagar el préstamo, sí te evitará problemas si en el futuro quieres vender la casa, pedir financiación o usar el inmueble como garantía. Puedes hacerlo por tu cuenta para ahorrar costes, delegarlo en una gestoría si prefieres comodidad o esperar a la cancelación por caducidad si se cumple el plazo legal.
Hola,tengo la hipoteca ya finalizada hace más de 20 años y tal cómo se explica en su artículo, podría levantarla gratuitamente,pero me surge la duda que dónde puedo conseguir la ultima factura del banco,ya que con las anexiones de cajas de ahorro,ha desaparecido la que me concedió la hipoteca. Ruego una respuesta si alguién conoce el cómo Gracias
#30
27/06/25 18:29
Buenas tardes a todos:
Tengo un problema del carajo con Santander Consumer a ver si alguien me puede echar un cable.
El 19 de mayo pasado liquidé el total de lo que me faltaba de hipoteca con Santander Consumer , ya me han enviado el certificado de deuda cero , pero ahora necesito que manden un apoderado a la notaría para firmar la cancelación registral. En las instrucciones me decían que tenía que enviarles el borrador de la escritura de cancelación registral y una nota simple actualizada , cosa que he hecho por email ya varias veces , porque según me dijeron no tienen oficinas de atención al público en toda España. Tengo un contrato de arras firmado desde mediados de mayo para vender la vivienda que vence en mediados de agosto , y ya estoy viendo que va a vencer el contrato de arras y estos sinvergüenzas sin aparecer por la notaría. Les he llamado, les he escrito por todas partes, he enviado un burofax a Boadilla del Monte , y no se sabe nada de ellos. A ver si alguno de vosotros ha pasado por un proceso parecido y me puede decir a dónde debo acudir para que se lo tomen en serio.
en respuesta a
Jguillermo
-
#29
28/04/23 11:15
En mi caso sobre año y medio... Asique paciencia XD
#28
16/12/22 11:20
Buenos días. Me gustaría saber, cuando la hipoteca está vigente, una hipoteca de 280.000 € en este caso, y el piso sale a subasta, si se realiza levantamiento de esas cargas hipotecarias, que tiene que asumir el ganador de la subasta, a cuánto puede ascender dicho levantamiento. Gracias
#27
07/11/21 10:36
Tengo una duda sobre que los datos oficiales permanecerán en el Registro por 20 años, antes de que sean removidos por caducidad ... A partir de que fecha? Es el año que has amortizado toda la hipoteca? Gracias !!
#26
04/08/21 09:51
¿Qué plazo tiene el banco para ir a firmar al notario la cancelación de la hipoteca?
En mi caso llevo un mes y medio esperando que el banco (el Santander como no) vayan a firmar... el notario me dice que no pueden hacer nada, que si el banco quiere pueden tardar años en ir.
en respuesta a
Mor
-
#25
17/07/21 18:26
Gracias Mor.
En la página del Gobierno de Aragón, la de autoliquidación del impuesto, sólo daba opción a formalizar los modelos 601, 602 y 603. Conforme se completan los campos el resultado final es el 603 pero yo no lo elegí.
Un saludo.
en respuesta a
Velasqvs
-
#24
16/07/21 18:28
Gracias, muy bien explicado. Una duda que tengo, ¿es el modelo 600 o el modelo 603? saludos.
#23
04/06/21 11:30
Ayer finalicé los trámites del levantamiento y, por si a alguien le interesa, os pongo los pasos por si queréis hacerlo por vuestra cuenta:
1. Acudir a la oficina donde se contrató el préstamo y solicitar un certificado de deuda cero (trámite gratuito).
Es útil acudir con una copia de la nota simple informativa o de la escritura de propiedad para que tomen los datos que necesitan para su redacción.
2. Unos días más tarde (3 en mi caso), cuando esté lista, te avisarán para que vayas a recogerla.
3. Con ese certificado y la copia de la nota simple informativa o de la escritura de propiedad que les dejaste a los del banco y que te devolverán, acudes a un notario y les dices que quieres cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad.
La notaría se pondrá en contacto con el banco y un representante del mismo irá a firmar la escritura de cancelación.
Tú no tienes que acurdir a firmar nada, tan solo pagar ;)
Como referencia, para una hipoteca de 170.000€, el coste de la escritura es de 250€.
Cuando te avisen que puedes pasar a recoger el documento (en mi caso un mes más tarde) pídeles que te lo envíen escaneado a tu correo, será útil para el siguiente paso.
4. IMPORTANTE: desde la fecha de firma del documento anterior tienes un plazo de un mes para hacer la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (gratuito).
Al residir en Aragón y por la COVID, este trámite se hace online a través del siguiente enlace, https://aplicaciones.aragon.es/patrapa/ , donde puedes confeccionar el modelo 603 con los datos del préstamo y de la escritura de cancelación de la notaría.
El importe de la liquidación es 0€, no hay que pagar nada por este trámite.
El resultado final es un pdf que hay que enviar junto a la escritura de cancelación del paso 3 escaneada a la dirección tributos@aragon.es solicitándoles la liquidación del impuesto para su presentación ante el Registro de la Propiedad.
5. Unos días más tarde (5 en mi caso), la Dirección General de Tributos te remitirá por correo electrónico (pdf) la diligencia de presentación telemática del expediente.
6. Con toda la documentación tendrás que acudir al Registro de la Propiedad, en Zaragoza en la Plaza Mariano Arregui, 8 de 9 a 17 horas. Rellenarás a mano un formulario con tus datos de contacto y abonarás una provisión de fondos de 50€ que se descontarán en el momento de recoger la inscripción.
Exactamente un mes más tarde, me han llamado para recoger la inscripción y abonar lo que quedaba pendiente.
Te entregarán dos facturas, una a tu nombre y otra curiosamente a nombre del banco pero que pagas tú. El total asciende, para una hipoteca de 170.000€, a 223€ a los que hay que descontar los 50€ que anticipaste. Entre la documentación que te entregan aparece una nueva nota simple en la que ya no aparece mencionada la hipoteca.
#22
18/05/21 17:01
Los gastos de levantamiento de hipoteca desgravan en el IRPF? Vendí mi vivienda habitual en 2020 (hipoteca ya pagada y cancelada, tanto económica como registralmente en 2018). No sé si debo incluir los gastos del levantamiento de hipoteca en la venta de mi vivienda.
en respuesta a
Conchidelucas
-
Nuevo
#21
26/02/21 13:40
Hola, estoy en el mismo caso en ibercaja, me dicen que no existo, que mi nombre y mi hipoteca no aparecen en ningún registro... Increíble. Me podrías comentar que pasos has dado para arreglar esta situación. Muchas gracias
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