Una subrogación de hipoteca es un cambio que harás en tu hipoteca con el objetivo de mejorar las condiciones. En este artículo, expondremos y explicaremos las dudas más frecuentes respecto a la subrogación de hipoteca y cómo le afecta la Ley Hipotecaria, favoreciendo las subrogaciones de hipoteca para cambiar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo.
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Qué es una subrogación de hipoteca
Una subrogación es un trámite que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca, pudiendo cambiar de una entidad bancaria a otra o el titular de la hipoteca. El objetivo de la subrogación de hipoteca es conseguir una mejora en las condiciones de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo (evitando los grandes gastos que esto conlleva).
A la hora de cambiar la hipoteca de entidad deberemos estudiar, entre otros factores, el precio que ofrece el nuevo banco, los gastos y las comisiones que va a suponer esta operación.
Qué tipos de subrogación de hipoteca existen
Actualmente, existen dos tipos de subrogación:
- Subrogación por cambio de acreedor: esta es la subrogación más común y es la que comentábamos anteriormente. Es aquella por la que el deudor puede cambiar de entidad bancaria con el fin de mejorar sus condiciones.
- Subrogación por cambio de deudor: es habitual en ventas de inmuebles que ya cuentan con una hipoteca. En estos casos, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino previa aceptación de la entidad bancaria.
Top Hipotecas para subrogación
Algunas de las entidades más interesantes del mercado para la subrogación de hipotecas, son:
Qué gastos implica una subrogación hipotecaria
Los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si nos interesa hacer una subrogación de hipoteca son el tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad y las comisiones que conlleva esta operación. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos derivados de la subrogación de hipoteca son los siguientes:
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Gastos de notaría: Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y estarían en torno a los 30 € que se refieren a copias de la escritura solicitadas expresamente por el cliente.
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Registro de la Propiedad.
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Gestoría: Al igual que los gastos de notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos serían de entre 100 y 300 €.
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Tasación de vivienda: será necesario hacer una tasación de vivienda a la hora de hacer una subrogación. El coste suele estar entre 280-500€.
Con la ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria, según el artículo 14 de esta ley.
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Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25% para las hipotecas fijas. Pero, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá ningún tipo de comisión.
Una de las maneras de ahorrarte dinero en todo lo que rodea a las hipotecas, es analizar el mercado. Nunca te fíes al 100% de lo que te dice un banco, ni de un agente intermediario, por eso nosotros realizamos estudios completamente independientes de las mejores hipotecas.
La Ley 5/2019, que entró en vigor el 16 de junio de 2019- establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta suponga un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo.
Esta ley indica que la comisión máxima aplicable en estos casos será del 0,15% durante los tres primeros años. Mientras que transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.
Además, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo, por lo que no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.
Los gastos de subrogación son prácticamente iguales independientemente de la entidad a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían rondar los 650 euros. No obstante, algunas entidades, como Myinvestor, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación y convencerte para que te vayas con ellos.
En esos casos, puedes obtener mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin asumir costes del cambio de hipoteca. En algunos casos puede que queramos cambiar de banco, no pueda mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestro banco nos atienda correctamente o nos del servicio de atención al cliente que deseamos. Son muchos los motivos por los que podemos querer cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor.
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¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?
En general, subrogar una hipoteca es una opción atractiva para todos aquellos que tengan tipos de intereses más caros que la media del mercado (Euríbor +1%). También, y tal y como hemos expuesto al principio de este artículo, sería interesante plantearse una subrogación de hipoteca variable a fija en caso de que el Euríbor tuviera una tendencia alcista. Puedes consultar nuestro artículo sobre ¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?, donde valoramos si el ahorro de la subrogación nos hace rentable los gastos que conlleva. También puedes contarnos tu situación particular y contarnos tus dudas.
La subrogación se hace especialmente atractiva para aquellas personas que firmaron su hipoteca hace ya unos años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy distintas. Puede haber contratos que todavía estén referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que hace que no podamos aprovechar los valores negativos del Euríbor, en el caso de que lo esté.
Pasar de una hipoteca variable a una fija para darnos esa tranquilidad a la hora de revisar nuestra cuota de la hipoteca, sabiendo que siempre pagaremos la misma cuota, independientemente del Euríbor.
¿Es un buen momento para hacer una subrogación de hipoteca?
La respuesta a si nos interesa subrogar nuestra hipoteca con el Euríbor a día de hoy, será depende. Depende de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del Euríbor en los próximos meses. Pueden darse distintas situaciones:
- Si tenemos una hipoteca fija por encima del 3% podrías intentar hacer una subrogación de hipoteca a otra a tipo fijo siempre y cuando todavía te quede mucho importe de hipoteca por amortizar.
- Tenemos una hipoteca variable y queremos subrogarnos para cambiar a una hipoteca tipo fijo, desde luego, la cuota de tu hipoteca será mayor, pero ganarás esa confianza y seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades particulares.
- Quiero subrogar de una hipoteca variable a otra variable: En ese caso sí te sale rentable siempre y cuando el diferencial del Euríbor sea mejor que el que tienes actualmente, y ello dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.
Para todos aquellos que tengan una hipoteca variable, estén pensando en subrogarse a una de ellas o quieran contratar una hipoteca variable, os dejamos un enlace a nuestro artículo sobre la evolución del Euríbor, donde mes a mes analizamos su evolución y repercusión que tiene sobre las hipotecas variables.
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