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Subrogación de hipoteca: ¿Qué es?¿Qué gastos conlleva?

Subrogación de hipoteca: ¿Qué es?¿Qué gastos conlleva?

¿Qué es una subrogación de hipoteca? ¿Cuándo y por qué deberíamos solicitar una subrogación de hipoteca? ¿Qué tipos de subrogación existen? Solucionamos las dudas más frecuentes en cuanto a la operación de subrogación hipotecaria y las novedades con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria.
En este artículo, resolveremos las dudas más comunes sobre la subrogación de hipoteca y cómo la Ley Hipotecaria facilita este proceso, especialmente al cambiar de una hipoteca variable a una fija. 

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación es un trámite que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca sin cancelarla y formalizar una nueva, evitando los gastos asociados a este último. Puedes cambiar tanto de entidad bancaria como el titular de la hipoteca, buscando siempre mejorar las condiciones de tu préstamo. Es crucial analizar el precio ofrecido por el nuevo banco, así como los gastos y comisiones implicados en la operación. 

Tipos de subrogación de hipoteca

Existen dos tipos principales de subrogación:
Subrogación por cambio de acreedor
Es la más común, permite al deudor cambiar de entidad bancaria para mejorar las condiciones de su hipoteca.
Subrogación por cambio de deudor
Es habitual realizarla en la venta de un inmueble con hipoteca, donde el comprador puede asumir la deuda del vendedor teniendo la aprobación del banco.

Gastos implicados en la subrogación hipotecaria

Al considerar una subrogación de hipoteca, es esencial evaluar el tipo de interés y las comisiones de la nueva entidad. Los gastos asociados incluyen: 

  • Notaría: Los gastos de notaría están regulados por la Ley 2/1994 y rondan los 30 euros. Estos gastos suelen ser asumidos por la entidad bancaria que recibe la hipoteca.
  •  Registro de la Propiedad: El coste del registro de la propiedad es de aproximadamente 100 euros y también es cubierto por el banco​.
  •  Gestoría: Los gastos de gestoría pueden variar entre 100 y 300 euros y, al igual que los gastos de notaría y registro, son asumidos por la nueva entidad bancaria según la Ley 5/2019​. 
  • Tasación de Vivienda: La tasación de la vivienda es obligatoria para la subrogación y su coste oscila entre 300 y 500 euros, siendo este gasto responsabilidad del cliente​
  • Comisión de Subrogación: La comisión por subrogación es del 0,50% durante los primeros cinco años y del 0,25% posteriormente para hipotecas fijas. Para hipotecas variables, la comisión es del 0,25% durante los primeros tres años y del 0,15% hasta el quinto año. Después del quinto año, no hay comisión​.

¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca es una opción interesante para quienes tienen tipos de interés superiores a la media del mercado (Euríbor +1%). También es recomendable para aquellos con hipotecas variables que desean pasarse a hipotecas fijas debido a una posible subida del Euríbor. Es especialmente beneficioso para quienes firmaron su hipoteca hace años bajo condiciones menos favorables. 

¿Es buen momento para subrogar una hipoteca?

La conveniencia de subrogar tu hipoteca depende de las condiciones actuales de tu préstamo y la evolución del Euríbor. Considera subrogar si tienes una hipoteca fija por encima del 3% o una hipoteca variable con la intención de cambiar a una fija para obtener mayor estabilidad en tus pagos. 

Ventajas de subrogar una hipoteca

Subrogar una hipoteca puede ofrecer numerosas ventajas. A continuación os detallamos alguna de las principales ventajas:
✅Mejora de las condiciones del préstamo
  • Reducción del Tipo de Interés: Una de las principales razones para subrogar una hipoteca es encontrar una entidad que ofrezca un tipo de interés más bajo, lo que puede reducir significativamente el coste total del préstamo y las mensualidades.
  • Cambio de Hipoteca Variable a Fija: Cambiar a una hipoteca fija puede proporcionar estabilidad en los pagos y proteger contra futuras subidas del Euríbor.
✅Eliminación de vinculaciones
Algunas entidades pueden requerir menos productos vinculados, como seguros, lo que puede reducir los costes adicionales asociados a la hipoteca. 
✅Ahorro en comisiones y gastos
  • Sin Comisión de Apertura: Al subrogar, se evita la comisión de apertura de un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser significativa​.
  • Asunción de Gastos por Parte del Banco: Con la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria que recibe la hipoteca, reduciendo aún más los costes para el cliente​. 

✅Flexibilidad y mejores opciones
La subrogación permite negociar nuevas condiciones que se adapten mejor a la situación financiera actual del deudor, como plazos de amortización más convenientes o condiciones más flexibles. 
✅Oportunidad de aumentar el capital
Algunas subrogaciones permiten negociar una ampliación del importe prestado, lo cual puede ser útil para reformas u otros gastos importantes. 

¿Cuál es la diferencia entre la subrogación y la cancelación de hipoteca?

La subrogación y la cancelación de hipoteca son procesos distintos para gestionar un préstamo hipotecario. A continuación os mostramos la diferencia:

  •  La subrogación implica cambiar ciertas condiciones del préstamo sin cancelarlo. Hay dos tipos principales: la subrogación del deudor, donde el titular del préstamo se reemplaza por otro al vender una propiedad; y la subrogación del acreedor, donde se cambia la entidad financiera que concede el préstamo para obtener mejores condiciones, como una tasa de interés más baja. 

  •  La cancelación de hipoteca es el proceso mediante el cual se liquida completamente el préstamo. Esto puede ocurrir al finalizar el pago de todas las cuotas o mediante un pago único que cubre el saldo pendiente. El proceso incluye obtener un certificado de deuda cero, realizar una escritura de cancelación con un notario y registrar la escritura en el Registro de la Propiedad. 

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En resumen, subrogar una hipoteca puede ser una estrategia muy beneficiosa para reducir costes, mejorar las condiciones del préstamo y obtener mayor estabilidad financiera. Antes de elegir una entidad, es recomendable comparar todas las opciones disponibles, buscar asesoría profesional o realizar una simulación para encontrar la subrogación que mejor se ajuste a tus necesidades. 
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  1. Nuevo
    #8
    25/11/22 11:40
    Buenas. He encontrado EL PISO, y el vendedor me ofrece una subrogacion de acreedor de la hipoteca. El caso es que es pelín más cara de lo que tenía pensado, pero mi duda es: en estos casos, no hay que pagar entrada, verdad? Es decir, me subrogo a la deuda con el tipo que tiene y sin dar dinero de golpe? O como funciona? Gracias. 
  2. Nuevo
    #7
    06/07/22 13:49
    Buenas tardes.
    El pasado mes de mayo, realice una subrogación hipotecaria desde Caixabank, de un prestamo formalizado en enero de 2016 a tipo variable y cambiando ahora a tipo fijo. Mi sorpresa ha llegado ahora al pasarme la gestoria los gastos y comisiones que ha aplicado Caixabank. No ha aplicado comision por subrogacion pero si un 0.25%, sobre el capital pendiente, en concepto de comision por desistimiento. He realizado la oportuna reclamación al SAC y alegan que es correcto porque para ellos se ha producido la cancelacion hipotecaria.
    ¿Esto llega a ser legal?
    Me queda el recurso ante BdE o la via judicial.
    Muchas gracias.
    Saludos.
  3. #6
    28/10/21 23:03
    La semana pasada he firmado una hipoteca al 1% por 25 años, sin vinculaciones y sin comisión de cancelación parcial, y con una comisión de amortización total del 1,5% durante los 10 primeros años, 1% después.

    No me han puesto límite a las amortizaciones parciales por año, así q jugando con los números creo q podría hacer una amortización casi total a coste ínfimo ...
    El caso es q no es algo q me planteo, pq a un 1% de interés, prefiero mantener mis inversiones más líquidas en fondos de inversión y no descapitalizarme.

    El caso es q yo pensaba q esta comisión de amortización total sólo me afectaría si quisiera hacer un cambio de hipoteca a otra entidad o subrogación.

    Cuando el notario se puso a hablar del techo del 0,15% como comisión de subrogación, yo le pregunté si lo tenía q añadir a la comisión por cancelación total y no fue capaz de aclarármelo. Claro q tal y como hablaba el notario, me sentí más con un hombre/cuñado de bar que con un experto en algo ... me dijo q en cuanto acabáramos, se iba de viaje a Madrid a ver el partido Atl. Madrid - Liverpool

    Entonces la duda a ver si me podéis aclarar:
    La comisión de cancelación total no se aplica para subrogaciones y sólo es aplicable cuando un cliente quiere hacer una cancelación total a título particular para acabar con su deuda?

  4. Nuevo
    #5
    29/06/20 14:59
    Buenos días, me han contratado en una financiera y me proponen cambiar la hipoteca por lo que pagaría: Euribor a 1 año - 35% (sin comisiones).

    Mi hipoteca actual esta como Fija, firmada hace 2 años con un monto de 240k€ y al 2,1%.

    Me gustaría saber si hay alguna condición que deba tener en cuenta al cambiar y si hay algún motivo que pudiera echarme atrás a la hora de firmar y qué coste tendría un cambio así de hipoteca (no me ha quedado claro ese 0.5% del que hablan en  Comisión de subrogación y como calcularlo).

    Muchas gracias por toda la info.
    Saludos.
  5. en respuesta a Rediam
    -
    #4
    28/02/20 20:37

    Muy buenas Rediam,

    No sé qué hipoteca te habrá ofrecido Kutxa, ni qué bonificaciones por contratación de productos asociados, ni a qué plazo, pero desde luego un tipo variable, supongo, de Euribor + 0,4% es bastante atractivo dentro de lo que es la oferta actual de mercado.

    Un saludo.

  6. en respuesta a Run1492
    -
    #3
    28/02/20 20:33

    Los créditos abiertos de la caixa no son préstamos hipotecarios al uso. Es por ello que no es que no quieran hacerlo otras entidades, es que legalmente no los pueden subrogar.
    La única alternativa que te vas a encontrar es la cancelación y nueva apertura de préstamo en otra entidad.
    Si negocias bien las comisiones de apertura y teniendo en cuenta que, todos los gastos de gestión de la nueva escritura hipotecaria los paga el banco nuevo y que el IAJD también, es posible que te salga más barato de lo que crees.
    Si tienes más dudas preguntame sin compromiso alguno.
    Un saludo.

  7. #2
    16/01/10 21:54

    Hola buenas tardes, estoy mirando para hacer una subrogacion de hipoteca y el unico que me la concede es la kutxa, alguien sabe que tal esta funcionando esta caja? en un principio ofrecen el e+0,40 conoceis este producto?

    muchas gracias

  8. Nuevo
    #1
    05/05/09 02:11

    Gracias por el artículo, me ha servido sobre todo el ejemplo práctico. Lo que estoy buscando ahora son entidades que estén dispuestas a subrogar un crédito abierto de los de La Caixa, y creedme, es difícil... 8-/

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