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¿Qué es la subrogación de hipoteca? ¿Qué gastos conlleva y qué tipos existen?

¿Qué es la subrogación de hipoteca? ¿Qué gastos conlleva y qué tipos existen?

¿Qué es una subrogación de hipoteca? ¿Cuándo y por qué deberíamos solicitar una subrogación de hipoteca? ¿Qué tipos de subrogación existen? Solucionamos las dudas más frecuentes en cuanto a la operación de subrogación hipotecaria y las novedades con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria, que favorece, sobretodo, las subrogaciones de hiptoeca para cambiar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo. 

Qué es la subrogación de hipoteca: tipos de subrogación y gastos

 

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación es un trámite que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca, pudiendo cambiar de una entidad bancaria a otra o el titular de la hipoteca. El objetivo de la subrogación de hipoteca es conseguir una mejora en las condiciones de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo (y evitar así los grandes gastos que esto conlleva).

A la hora de cambiar la hipoteca de entidad deberemos estudiar, entre otros factores, el precio que ofrece el nuevo banco y los gastos y las comisiones que va a suponer esta operación.

¿Qué tipos de subrogación de hipoteca existen?

Actualmente existen dos tipos de subrogación:

  • Subrogación por cambio de acreedor: esta es la subrogación más común y es la que comentábamos anteriormente. Es aquella por la que el deudor puede cambiar de entidad bancaria con el fin de mejorar sus condiciones. 
  • Subrogación por cambio de deudor: es habitual en ventas de inmuebles que ya cuentan con una hipoteca. En estos casos, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino previa aceptación de la entidad bancaria.

¿Qué gastos implica una subrogación hipotecaria?

Los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si nos interesa subrogar una hipoteca son el tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad y las comisiones que conlleva esta operación. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos derivados de la subrogación de hipoteca son los siguientes:

  • Gastos de notaría: Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y estarían en torno a los 30€ que se refieren a copias de la escritura solicitadas expresamente por el cliente.

  • Registro de la Propiedad.

  • Gestoría: Al igual que los gastos de notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos serían de entre 100 y 300€.

Con la nueva ley 5/2019 estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria, según el artículo 14 de esta ley.

  • Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25% para las hipotecas fijas. Pero, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá ningún tipo de comisión.

La nueva Ley 5/2019, que entró en vigor el 16 de junio de 2019- establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta suponga un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Esta ley indica que la comisión máxima aplicable en estos casos será del 0,15% durante los tres primeros años, mientras que transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación. Además, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo, por lo que no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. 

Los gastos de subrogación son prácticamente iguales independientemente de la entidad a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían rondar los 650 euros. No obstante, algunas entidades, como Myinvestor, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación y convencerte para que te vayas con ellos. En esos casos, puedes obtener mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin asumir costes del cambio de hipoteca. En algunos casos puede que queramos cambiar de banco no pode mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestro banco nos atienda correctamente o nos de el servicio de atención al cliente que deseamos. Son muchos los motivos por los que podemos querer cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor. 

si estás pensando en subrogar tu hipoteca, puedes encontrar las mejores hipotecas para subrogación en este ranking.

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

En general, subrogar una hipoteca es una opción atractiva para todos aquellos que tengan tipos de intereses más caros que la media del mercado (Euribor +1%). También, y tal y como hemos expuesto al principio de este artículo, sería interesante plantearse una subrogación de hipoteca variable a fija en caso que el Euribor siguiera subiendo. Puedes consultar nuestro artículo sobre ¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?, donde valoramos si el ahorro de la subrogación nos hace rentable los gastos que conlleva. También puedes contarnos tu situación particular y contarnos tus dudas. 

La subrogación se hace especialmente atractiva para aquellas personas que firmaron su hipoteca hace ya unos años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy distintas. Pueden haber contratos que todavía estén referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que hace que no podamos aprovechar los valores negativos del Euribor. También puede que nos interese cambiar de una hipoteca de tipo fijo a una variable para aprovechar el Euribor, como mencionábamos, pues se encuentra en mínimos históricos, o bien, a la inversa, pasar de una hipoteca variable a una fija para darnos esa tranquilidad a la hora de revisar nuestra cuota de la hipoteca, sabiendo que siempre pagaremos la misma cuota, independientemente del Euribor. 

¿Me interesa subrogar mi hipoteca con el Euribor en negativo?

La respuesta a si nos interesa subrogar nuestra hipoteca con el Euribor en negativo dependerá de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del Euribor en los próximos meses. Pueden darse distintas situaciones: 

  • Si tenemos una hipoteca fija y queremos aprovechar el valor del Euribor, sí, nos conviene, no sólo por el valor actual, que se encuentra en -0,288%, sino porque la previsión es que siga en cifras negativas los próximos años.
  • Tenemos una hipoteca variable y queremos subrogarnos para cambiar a una hipoteca tipo fijo, desde luego, la cuota de tu hipoteca será mayor, pero ganarás esa confianza y seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades particulares.
  • Quiero subrogar de una hipoteca variable a otra variable: En ese caso sí te sale rentable siempre y cuando el diferencial del Euribor sea mejor que el que tienes actualmente, y ello dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.  

Para todos aquellos que tengan una hipoteca variable, estén pensando en subrogarse a una de ellas o quieran contratar una hipoteca variable, os dejamos un enlace a nuestro artículo sobre la evolución del Euribor, donde mes a mes analizamos su evolución y repercusión que tiene sobre las hipotecas variables. 

¿Quieres saber qué bancos ofrecen la posibilidad de subrogación y qué cuota quedaría con dicho banco? Realiza nuestro simulador de hipotecas para subrogación. 

¡Cuéntanos tu experiencia! ¿Te has planteado alguna vez subrogar tu hipoteca? ¿Cómo fue el proceso y qué beneficios te hicieron optar por la subrogación?

 

  1. en respuesta a Rediam
    #4
    Pedro Marin

    Muy buenas Rediam,

    No sé qué hipoteca te habrá ofrecido Kutxa, ni qué bonificaciones por contratación de productos asociados, ni a qué plazo, pero desde luego un tipo variable, supongo, de Euribor + 0,4% es bastante atractivo dentro de lo que es la oferta actual de mercado.

    Un saludo.

  2. en respuesta a Run1492
    #3
    Pedro Marin

    Los créditos abiertos de la caixa no son préstamos hipotecarios al uso. Es por ello que no es que no quieran hacerlo otras entidades, es que legalmente no los pueden subrogar.
    La única alternativa que te vas a encontrar es la cancelación y nueva apertura de préstamo en otra entidad.
    Si negocias bien las comisiones de apertura y teniendo en cuenta que, todos los gastos de gestión de la nueva escritura hipotecaria los paga el banco nuevo y que el IAJD también, es posible que te salga más barato de lo que crees.
    Si tienes más dudas preguntame sin compromiso alguno.
    Un saludo.

    1 recomendaciones
  3. #2
    Rediam

    Hola buenas tardes, estoy mirando para hacer una subrogacion de hipoteca y el unico que me la concede es la kutxa, alguien sabe que tal esta funcionando esta caja? en un principio ofrecen el e+0,40 conoceis este producto?

    muchas gracias

  4. #1
    Run1492

    Gracias por el artículo, me ha servido sobre todo el ejemplo práctico. Lo que estoy buscando ahora son entidades que estén dispuestas a subrogar un crédito abierto de los de La Caixa, y creedme, es difícil... 8-/

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