Plusvalía municipal: ¿Hay que pagarla aunque no se obtengan ganancias?

Plusvalía municipal: ¿Hay que pagarla aunque no se obtengan ganancias?

Se conoce como plusvalía municipal al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La plusvalía municipal se basa, en un principio que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria parecía incuestionable: el incremento natural del valor de los terrenos con el paso del tiempo y la ganancia correspondiente en el momento de la venta del inmueble con respecto al precio que se pagó en el momento de su adquisición.

Plusvalía municipal

Sin embargo, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, esta situación ha cambiado radicalmente, el precio de los inmuebles ha disminuido considerablemente y son muchas las personas que venden inmuebles obteniendo pérdidas en relación al precio de adquisición. Pero esto no exime al vendedor de pagar la correspondiente plusvalía.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía municipal se define como un tributo municipal directo cuyo hecho imponible es la obtención del incremento de valor experimentado por terrenos urbanos puesto de manifiesto cuando se transmite la propiedad del bien o cualquier derecho real sobre él, por cualquier título (venta, herencia, donación, etc.). Se aplica únicamente a los bienes de naturaleza urbana (no los de naturaleza rústica) y obliga a tributar únicamente por el valor del suelo, no el de la construcción.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral. En el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) se fija que la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. Anualmente, dicho valor catastral, se revaloriza mediante la aplicación un porcentaje que no puede exceder de ciertos límites.

¿Problemas en el cálculo de la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal se encuentra rodeado de polémica por diferentes motivos, algunos de los cuales quedan resumidos a continuación:

  • El valor del terreno se revaloriza aunque el valor de los inmuebles disminuya, por ello, siempre se generará la obligación del pago de la plusvalía municipal aunque el vendedor haya perdido dinero con la operación. Para el periodo 2008-2011, el precio de la vivienda cayó más de un 24,6% y, en cambio, la evolución teórica del valor del suelo según la ordenanza aplicable fue un aumento del 8,1%.
  • Cabe esperar que las revalorizaciones que realizan las administraciones municipales no se correspondan con la situación real del mercado, ya que a mayor porcentaje del incremento del valor catastral, mayor recaudación por plusvalías.
  • Las Administraciones Públicas calculan la plusvalía sobre el valor total en el momento de la venta del terreno del inmueble que se está transfiriendo, en vez de calcular el incremento de valor del terreno durante el tiempo que ha pertenecido el inmueble al vendedor.

Para entender el último punto, lo mejor es hacerlo a través de un ejemplo:

Si un contribuyente adquirió hace 10 años un piso con valor catastral asignado al terreno de 100.000€ y ahora, 10 años después, decide venderlo, de forma que en ese momento el valor catastral del terreno asciende a 140.000€, los ayuntamientos determinan la cantidad que debe pagarse multiplicando el porcentaje que corresponda por el valor de hoy, 140.000€. Sin embargo, esta no sería la forma correcta de calcular la plusvalía, la forma correcta sería, restar el valor final (140.000€) y el valor inicial (100.000€), y aplicar al resultado (40.000€) el porcentaje que corresponda en función de los años que hayan transcurrido.

¿Cuánto tengo que pagar por la plusvalía municipal?

Cada Ayuntamiento utiliza un sistema de cálculo que puede resultar algo complejo, y su resultado se puede conocer de dos formas: acudiendo a la oficina municipal correspondiente o en su página web. Aunque en algunas ciudades requieren cita previa para poder hacer cualquier tipo de consulta, y sea en las propias oficinas o de forma telemática; estas ciudades son: Madrid, Barcelona o Las Palmas de Gran Canaria.

Además la Ley prevé que el gravamen no podrá superar en ningún caso el 30%, y aunque son muchas las ciudades que aplican este gravamen máximo, también se prevén numerosas bonificaciones para los familiares , como son los cónyuges, ascendientes y descendientes, que pueden llegar en algunos casos a bonificar hasta el 95%.

¿Cómo se realiza el pago de la plusvalía municipal?

En cada ayuntamiento este impuesto se paga de una manera diferente.

Muchos Ayuntamientos contemplan en sus ordenanzas que la plusvalía municipal puede autoliquidarse  por el sujeto pasivo. En este caso los plazos para hacer el pago de la plusvalía municipal son los siguientes:

  • Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
  • Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto  pasivo.

Cuando el Ayuntamiento en cuestión no prevea la autoliquidación del impuesto , primero se tendría que presentar la declaración que determine la ordenanza fiscal, , que se tiene que acompañar con el documento en el que conste el el acto o contrato , que será generalmente la escritura. Y el plazo de la declaración es el mismo que para las autoliquidaciones:

  • Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
  • Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto  pasivo.

En este caso es el Ayuntamiento el que hace la declaración y la notifica a los sujetos pasivos, indicando a  si mismo los recursos que proceden contra dicha declaración y el plazo para ingresar la deuda tributaria.

Plusvalía municipal: discrepancias entre la Justicia y la Dirección General de Tributos

El método de cálculo de la plusvalía municipal se encuentra en entredicho y como siempre, existen dos posturas posibles, la de estar a favor o estar en contra de la manera en la que se calcula y aplica la plusvalía municipal.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se ha mostrado contrario al pago de la plusvalía municipal cuando no exista ganancia para el vendedor. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) se manifiesta en contra de ese criterio, que beneficia al vendedor y no a las arcas públicas.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se negó a que los municipios puedan cobrar el impuesto en caso de que no exista tal plusvalía, afirmando que: 

El incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales.

Por su parte la Dirección General de Tributos concluye que: 

La transmisión onerosa del bien inmueble de naturaleza urbana determina el devengo del IIVTNU, calculándose la base imponible de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

La base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 del TRLRHL no admite prueba en contrario.

La DGT defiende que en la época del boom inmobiliario, cuando el valor de los inmuebles se incrementaba por encima del valor catastral, un ayuntamiento sólo podía aplicar lo establecido en el artículo 107 del TRLRHL para valorar el incremento del valor del terreno y así, calcular la plusvalía, sin tener en cuenta si el citado terreno se había revalorizado realmente por encima de lo establecido en el método de valoración de dicho artículo.

Nunca llueve a gusto de todos, y si realmente los ayuntamientos han estado percibiendo menos cantidad de la que deberían por plusvalías durante los años de auge económico, sería lícito que siguieran aplicando ahora el mismo método. Lo que está por ver es si el método que se aplica por parte de las Administraciones Públicas para calcular la plusvalía municipal es el adecuado o si debería establecerse otro método que se ajuste más a la realidad.

 
  1. en respuesta a soho601
    -
    #20
    08/03/17 21:27

    Buscando informacion sobre plusvalia encontre su comentario, que aunque ya tiene un tiempo es de interes para mi pues estoy negociando la venta de una Nuda Propiedad, pero como es bien sabido estas se logran a un precio muy por debajo del verdader debido a la presencia del usufructuario, mi inquietud es: debo pagar plusvalia? se puede demostrar que esa venta es a perdida patrimonial para no pagar? Los pisos estan valorados en unos 800 mil euros y me ofrecen por la nuda propiedad 120 mil.Gracias

  2. en respuesta a usuario11
    -
    #19
    07/03/17 22:21

    Cero. No hay hecho imponible, ya que pasan de 20 años

  3. en respuesta a soho601
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    #17
    07/03/17 22:20

    No hace alta que el valor de venta sea menor. Cuando pasan 20 años tampoco hay plusvalía porque no se manifiesta. Solo se sabe lo que pasa hasta 20 años.

  4. en respuesta a jfljfl
    -
    #16
    02/03/17 22:27

    El Tribunal Constitucional ha establecido el Período impositivo: De 1 a 20 años. Después no hay plusvalía.

    Aunque de acuerdo con la regulación del tributo su objeto es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)

  5. en respuesta a jfljfl
    -
    #15
    02/03/17 22:25

    Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017.

    ¡Ojo a lo que dice¡ El gravamen se anua a la titularidad durante un período de 1 a 20 años.

    Anudar: unir, juntar, sujetar.

    Después de 20 años, no hay impuesto de plusvalía. No está sujeta la titularidad.

    Esto es tanto o más importante que lo de las ventas a pérdidas.

    “Se puede decir, entonces, que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo que, según su configuración normativa, grava el “incremento de valor” que experimenten los terrenos (art. 1.1), “puesto de manifiesto en el momento del devengo”, esto es, en el momento de la trasmisión de la propiedad del terreno [arts. 4.1 y 6.1 a)] y que se ha “experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años” (art. 4.1). Aunque de acuerdo con la regulación del tributo su objeto es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Basta, entonces, con que se sea titular de un terreno de naturaleza urbana para que el legislador anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tengan a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles al momento de la transmisión de un porcentaje fijo por cada año de tenencia [arts. 4.2 a) y 4.3], con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento. Según esto, no estamos, pues, ante un impuesto que someta a tributación una transmisión patrimonial, pues el objeto del tributo no se anuda al hecho de la transmisión, aunque se aproveche esta para provocar el nacimiento de la obligación tributaria; tampoco estamos ante un impuesto que grave el patrimonio, pues su objeto no es la mera titularidad de los terrenos, sino el aumento de valor (la renta) que han experimentado con el paso del tiempo estamos, entonces, ante un impuesto que somete a tributación, en principio, la renta potencial que deriva de la titularidad de un terreno de naturaleza urbana puesta de manifiesto con ocasión de su transmisión……“

  6. #13
    17/02/17 09:37

    Acaba de pronunciarse el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía en los mismos términos que otros TSJ en el sentido de considerar que no procede liquidar la Plusvalía Municipal cuando se pruebe que no ha existido incremento alguno de valor del inmueble.
    Desde luego una buena noticia.

  7. en respuesta a dalky
    -
    #12
    21/12/16 22:02

    Si las has vendido con pérdidas lo tendrás documentado y lo puedes demostrar.

    Entonces no se materializa el hecho imponible porque no ha habido incremento.

    No te constará nada si acudes al Defensor del Pueblo.

    El Defensor del Pueblo lo pagamos entre todos con nuestros impuestos. A ti no te cuesta nada.

    Ser obligado a pagar un impuesto fuera de la ley va contra los Derechos Humanos, art 29 de la Declaración de los Derechos Humanos por la ONU, por eso el Defensor del Pueblo te admitirá el caso. No es el primero que admitiría relacionado con este impuesto.

  8. #11
    19/12/16 13:24

    Hola

    Vendí mi vivienda con perdidas el año pasado, después de hacer el papel para pagarlo me reclaman la plusvalía ahora, que son 1115 euros, por lo que leo se puede reclamar, pero también leo que no compensa meterse en juicios sino son cantidades grandes, esto de la justicia se me escapa, entiendo que ir a juicio no me compensa por el hecho de contratar abogados y demás, también he leído que se puede reclamar, una vez pagado, la devolución de ingresos indebidos, pero como digo no se como se hace. ¿Alguien me podía decir cual sería "la hoja de ruta" que debería seguir y cuanto me debería gastar para reclamar este dinero?

    Muchas gracias

  9. #10
    13/10/16 22:50

    No hay que pagarla cuando no se obtengan ganancias. Para pagarla debe haber incremento de valor. Cuando hay pérdidas a venta no hay ganancias.

    Después de veinte años, aunque tengas incrementos de valor no se produce el hecho imponible, ya que sí lo ha establecido El Legislador. No hay incremento anual fijado por El Legislador a partir de 20 años.

    La tabla del Art. 107 de la LRHL no manifiesta ningún incremento a partir de 20 años. No se pueden hacer supuestos si después veinte es veinte, porque un aspecto tan importante no está fijado en la LRHL. No está puesto y por lo tanto no se pueden hacer supuestos. Después de veinte no hay nada. No se materializa el hecho imponible porque no se manifiesta por El Legislador.

    El Legislador es muy caprichoso se podría decir, pero mantener el fuerte gravamen del 60 % permanentemente haría que la LRHL fuese inconstitucional, ya que en estos momentos casi 2/3 de la base imponible, con ese incremento, procederían del valor de adquisición solo hay mirar el IPC de la Vivienda y el IPC general. La diferencia desde que se publica el IPC de la Vivienda desde 1993 hasta agosto de 2016 da un diferencial de 28 %. Que calculado sobre el valor catastral correctamente sería 21,9 %. El resto hasta el 60 % gravaría el valor de adquisición actualizado según el IPC general. Para que el 60 % proviniese del incremento se tendrían que dar 150% del valor de la vivienda por encima del IPC, después de veinte años. El precio dela vivienda está bajando hasta agosto y el IPC general empieza a subir.

    Cuando la diferencia entre el IPC general y el IPC de la vivienda sea del 21,6 % . el incremento de valor no cubrirá la cuota. Y Cuando el IPC se iguale, si es que se iguala, toda la base imponible procederá del valor de adquisición.

    Por eso después de 20 años no se materializa el hecho imponible, ya que se grava con toda seguridad valor de adquisición y no solo incremento de valor.

  10. en respuesta a usuario11
    -
    #9
    08/10/16 12:01

    No tienes que pagarla porque si no se transmite en los primeros veinte años no hay incremento anual hecho público por El Legislador.

    El incremento anual publicado es hasta hasta veinte años. El veintiuno y siguientes no se manifiesta, lo que se exige en el hecho imponible del IIVTNU.

  11. en respuesta a soho601
    -
    #8
    02/10/16 09:58

    Gracias por la aportación. Un dato importante para que los aytos. no nos roben más :P
    Salu2

  12. en respuesta a soho601
    -
    #7
    03/03/16 08:39

    Muchas gracias SOHO601 por tu aportación.

  13. #6
    02/03/16 23:44

    Estimados compañeros, os adjunto algo muy IMPORTANTE: si no hay ganancia patrimonial, es decir si no hay beneficio en la venta del inmueble (al valor de compra en escritura es inferior al valor de venta) NO HAY SUJECION a la PLUSVALÍA MUNICIPAL. -artículo 104 Ley de haciendas Locales-

    En este artículo os dejo más info http://deplusvalia.es/cuando-no-pagar-la-plusvalia/
    DEPLUSVALIA.ES

  14. #5
    28/01/16 19:32

    Yo he conseguido que el Ayuntamiento de Baiona (Pontevedra) me devuelva el importe que me había cobrado por la Plus Valía Municipal. Tuve que ir al Contencioso Administrativo, pero el Juzgado me ha dado la razón. Solo eran 860 euros y me han devuelto 876 (860 más intereses al 4.75%). El Juez se basó en el artículo 3 del Código Civil, varias sentencias de tribunales superiores y yo había presentado las escrituras de compra y de venta, los recibos del IBI donde consta el valor del terreno, unas valoraciones de la Xunta de Galicia que en enero del 2015 redujo los valores catastrales en casi un 25% y los estudios del Ministerio de Fomento sobre la evolución del valor de los terrenos. Aunque el juez hizo mención a los artículos de la Constitución sobre impuestos estos no fueron fundamentales para el fallo de la sentencia. Dictada el 10/12/2015 por el Juzgado Contencioso-Administrativo número 2 de VIGO.

  15. #4
    21/11/14 13:02

    No puedo estar más en desacuerdo con el artículo. Si hay pérdida patrimonial no hay que pagar plusvalía. Como toda presunción iure et de iure y según han venido entendiendo numerosos TSJ y también Tribunales Administrativos cabe impugnar liquidaciones concretas del IIVTNU, acreditando la inexistencia de plusvalía municipal o, cuando menos, una manifiesta desproporción entre las cuantías liquidadas y los valores reales.
    Estas normas (art. 107 TRLRHL) facilitan la actividad probatoria de la Administración, pero en ningún caso la sustituyen, por lo que si el órgano administrativo en ciertas situaciones se siente en condiciones de apreciar la verdad material, desechando la formal, que le proporciona la presunción normativa podrá hacerlo.

  16. en respuesta a Miguel.belenguer
    -
    #3
    03/06/14 17:12

    Madre mia que barbaridad pagar eso, por lo que veo no esta revisado desde el 2008...
    Gracias Miguel, ha sido de gran ayuda
    Un saludo

  17. en respuesta a usuario11
    -
    #2
    23/05/14 09:22

    Buenos días,

    te adjunto una captura de pantalla de una simulación de la plusvalía municipal en Mislata y con las características que has comentado.

    No obstante, en la página web del Ayuntamiento de Mislata puedes encontrar la normativa en la que explica el procedimiento a seguir para su cálculo, sólo tienes que escribir en el buscador: "Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana"

    Un saludo.

  18. #1
    22/05/14 17:20

    Hola muy buenas, a ver si me podeis ayudar con esto por favor, como podría averigura la plusvalia municipal que debería de pagar en la localidad de Mislata-Valencia un piso que es del año 1981 y que se vende ahora y cuyo valor catastral de suelo es de 57274.87?
    Gracias de antemano
    un saludo

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