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Plusvalía municipal: ¿Hay que pagarla aunque no se obtengan ganancias?

Plusvalía municipal: ¿Hay que pagarla aunque no se obtengan ganancias?

Se conoce como plusvalía municipal al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La plusvalía municipal se basa, en un principio que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria parecía incuestionable: el incremento natural del valor de los terrenos con el paso del tiempo y la ganancia correspondiente en el momento de la venta del inmueble con respecto al precio que se pagó en el momento de su adquisición.

Plusvalía municipal

Sin embargo, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, esta situación ha cambiado radicalmente, el precio de los inmuebles ha disminuido considerablemente y son muchas las personas que venden inmuebles obteniendo pérdidas en relación al precio de adquisición. Pero esto no exime al vendedor de pagar la correspondiente plusvalía.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía municipal se define como un tributo municipal directo cuyo hecho imponible es la obtención del incremento de valor experimentado por terrenos urbanos puesto de manifiesto cuando se transmite la propiedad del bien o cualquier derecho real sobre él, por cualquier título (venta, herencia, donación, etc.). Se aplica únicamente a los bienes de naturaleza urbana (no los de naturaleza rústica) y obliga a tributar únicamente por el valor del suelo, no el de la construcción.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral. En el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) se fija que la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. Anualmente, dicho valor catastral, se revaloriza mediante la aplicación un porcentaje que no puede exceder de ciertos límites.

¿Problemas en el cálculo de la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal se encuentra rodeado de polémica por diferentes motivos, algunos de los cuales quedan resumidos a continuación:

  • El valor del terreno se revaloriza aunque el valor de los inmuebles disminuya, por ello, siempre se generará la obligación del pago de la plusvalía municipal aunque el vendedor haya perdido dinero con la operación. Para el periodo 2008-2011, el precio de la vivienda cayó más de un 24,6% y, en cambio, la evolución teórica del valor del suelo según la ordenanza aplicable fue un aumento del 8,1%.
  • Cabe esperar que las revalorizaciones que realizan las administraciones municipales no se correspondan con la situación real del mercado, ya que a mayor porcentaje del incremento del valor catastral, mayor recaudación por plusvalías.
  • Las Administraciones Públicas calculan la plusvalía sobre el valor total en el momento de la venta del terreno del inmueble que se está transfiriendo, en vez de calcular el incremento de valor del terreno durante el tiempo que ha pertenecido el inmueble al vendedor.

Para entender el último punto, lo mejor es hacerlo a través de un ejemplo:

Si un contribuyente adquirió hace 10 años un piso con valor catastral asignado al terreno de 100.000€ y ahora, 10 años después, decide venderlo, de forma que en ese momento el valor catastral del terreno asciende a 140.000€, los ayuntamientos determinan la cantidad que debe pagarse multiplicando el porcentaje que corresponda por el valor de hoy, 140.000€. Sin embargo, esta no sería la forma correcta de calcular la plusvalía, la forma correcta sería, restar el valor final (140.000€) y el valor inicial (100.000€), y aplicar al resultado (40.000€) el porcentaje que corresponda en función de los años que hayan transcurrido.

¿Cuánto tengo que pagar por la plusvalía municipal?

Cada Ayuntamiento utiliza un sistema de cálculo que puede resultar algo complejo, y su resultado se puede conocer de dos formas: acudiendo a la oficina municipal correspondiente o en su página web. Aunque en algunas ciudades requieren cita previa para poder hacer cualquier tipo de consulta, y sea en las propias oficinas o de forma telemática; estas ciudades son: Madrid, Barcelona o Las Palmas de Gran Canaria.

Además la Ley prevé que el gravamen no podrá superar en ningún caso el 30%, y aunque son muchas las ciudades que aplican este gravamen máximo, también se prevén numerosas bonificaciones para los familiares , como son los cónyuges, ascendientes y descendientes, que pueden llegar en algunos casos a bonificar hasta el 95%.

¿Cómo se realiza el pago de la plusvalía municipal?

En cada ayuntamiento este impuesto se paga de una manera diferente.

Muchos Ayuntamientos contemplan en sus ordenanzas que la plusvalía municipal puede autoliquidarse  por el sujeto pasivo. En este caso los plazos para hacer el pago de la plusvalía municipal son los siguientes:

  • Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
  • Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto  pasivo.

Cuando el Ayuntamiento en cuestión no prevea la autoliquidación del impuesto , primero se tendría que presentar la declaración que determine la ordenanza fiscal, , que se tiene que acompañar con el documento en el que conste el el acto o contrato , que será generalmente la escritura. Y el plazo de la declaración es el mismo que para las autoliquidaciones:

  • Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
  • Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto  pasivo.

En este caso es el Ayuntamiento el que hace la declaración y la notifica a los sujetos pasivos, indicando a  si mismo los recursos que proceden contra dicha declaración y el plazo para ingresar la deuda tributaria.

Plusvalía municipal: discrepancias entre la Justicia y la Dirección General de Tributos

El método de cálculo de la plusvalía municipal se encuentra en entredicho y como siempre, existen dos posturas posibles, la de estar a favor o estar en contra de la manera en la que se calcula y aplica la plusvalía municipal.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se ha mostrado contrario al pago de la plusvalía municipal cuando no exista ganancia para el vendedor. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) se manifiesta en contra de ese criterio, que beneficia al vendedor y no a las arcas públicas.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se negó a que los municipios puedan cobrar el impuesto en caso de que no exista tal plusvalía, afirmando que: 

El incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales.

Por su parte la Dirección General de Tributos concluye que: 

La transmisión onerosa del bien inmueble de naturaleza urbana determina el devengo del IIVTNU, calculándose la base imponible de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

La base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 del TRLRHL no admite prueba en contrario.

La DGT defiende que en la época del boom inmobiliario, cuando el valor de los inmuebles se incrementaba por encima del valor catastral, un ayuntamiento sólo podía aplicar lo establecido en el artículo 107 del TRLRHL para valorar el incremento del valor del terreno y así, calcular la plusvalía, sin tener en cuenta si el citado terreno se había revalorizado realmente por encima de lo establecido en el método de valoración de dicho artículo.

Nunca llueve a gusto de todos, y si realmente los ayuntamientos han estado percibiendo menos cantidad de la que deberían por plusvalías durante los años de auge económico, sería lícito que siguieran aplicando ahora el mismo método. Lo que está por ver es si el método que se aplica por parte de las Administraciones Públicas para calcular la plusvalía municipal es el adecuado o si debería establecerse otro método que se ajuste más a la realidad.

 
  1. en respuesta a Jesúsm1
    #35
    Jesúsm1

    Período que se anuda o agarra a la propiedad o titularidad de 1 a 20 años.

    Después la propiedad o titularidad está suelta, no sujeta y no hay hecho imponible.

    Lo dice el Tribunal Constitucional.

    Grande el Tribunal Constitucional.

  2. #34
    Jesúsm1

    Continuación:

    Período de incremento de valor potencial: 1

  3. #32
    Jesúsm1

    STC 37/2017, de 1 de marzo de 2017A

    "A continuación señalábamos que, aun cuando de conformidad con su regulación
    normativa el objeto del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza
    urbana es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante
    un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de
    su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese
    “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable
    que oscila entre uno (mínimo) y 20 años (máximo). Basta, entonces, con ser titular de un
    terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia
    inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de
    forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del
    impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por
    cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la
    propia existencia de ese incremento (STC 26/2017, de 16 de febrero, FJ 3)."

    Período de incremento de valor potencial: 1

  4. en respuesta a Jesúsm1
    #31
    Jesúsm1

    Bueno días:

    No manejo incertidumbre. Cuando el Tribunal Constitucional dice que el impuesto se anuda durante 1 a 20 años es que está sujetando a la titularidad durante 1 a 20.

    Después, ya no la sujeta, luego no está sometida al gravamen.

    Ten en cuenta que el TC dice que no se basa necesariamente en un incremento cierto. Las transmisiones por defunciones suceden sistemáticamente, por lo que podrían ser gravadas sin producirse ese incremento. Entonces sería una confiscación. La Constitución Española prohíbe gravar la capacidad económica de un ciudadano que no tenga o haya sido generada, como en este caso. En ningún caso se puede producir confiscación. Se puede dejar de gravar cierta capacidad económica, pero nunca se puede confiscar.

    Nadie puede decir cuál es el incremento después de 20 años, ya que no se manifiesta.

    El dominio temporal de la base imponible, a lo largo del tiempo, es de 1 a 20 años. Después de 20 años no hay anudado ningún incremento de valor.

    Los ayuntamientos dejarán de imponer el impuesto después de 20 años, ya que estarían nada más y nada menos que desobedeciendo al Tribunal Constitucional.

  5. en respuesta a soho601
    #30
    Jesúsm1

    Bueno días:

    No suelo manejar la incertidumbre y cuando el Tribunal Constitucional dice que el impuesto se anuda durante 1 a 20 años es que está sujetando a la titularidad de 1 a 20.

    Después ya no a sujeta, luego no está sometida al gravamen.

    Ten en cuenta que el TC dice que no se base necesariamente en un incremento cierto. Las transmisiones por defunciones suceden sistemáticamente, por lo que podrían ser gravadas sin producirse ese incremento. Entonces sería una confiscación, ya que la Constitución Española prohíbe gravar la capacidad económica de un ciudadanos que no tenga o haya sido generada como en este caso. En ningún caso se puede producir confiscación. Se puede dejar de gravar cierta capacidad económica, pero nunca se puede confiscar.

    Nadie puede decir cuál es el incremento después de 20 años, ya que no se manifiesta.

    El dominio temporal de la base imponible a lo largo del tiempo es de 1 a 20 años. Después de 20 años no hay anudado ningún incremento de valor.

    Los ayuntamientos dejarán de imponer el impuesto después de 20 años, ya que estarían nada más y nada menos que desobedeciendo al Tribunal Constitucional.

  6. en respuesta a Jesúsm1
    #29
    soho601

    Estimado Jesús, reitero. Los Ayuntamientos, según esta sentencia podrán requerir hasta los 20 años -que es lo que vienen haciendo- Eso no quiere decir que, si tienen un inmueble 38 años, no tengas que pagar nada. Deberas pagar sólo 20 años de posesión en el IVITNU.

    Es claro según la sentencia. Por favor, revisa bien el texto, que no dice nada que permita la no sujección completa de hasta de 20 años de posesión -, puedes confundir a la gente.

  7. en respuesta a Jesúsm1
    #28
    Rioaro
  8. en respuesta a soho601
    #27
    Jesúsm1

    Cuando el Tribunal Constitucional ha dicho que el impuesto se anuda a la titularidad de 1 a 20 años, después de 20 años la posesión ya no está sujeta porque el impuesto no está anudado. La posesión o titularidad esta suelta.

    Texto de la Sentencia del Tribunal Constiucional

    "Aunque de acuerdo con la regulación del tributo su objeto es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)"

    Es claro que para que se produzca la luz tienes que tener enchufada la lámpara. De 1 a 20 años está enchufada. Después aunque le des al interruptor que es la transmisión no se hace la luz.

    Más claro no lo puede poner el Tribunal Constitucional.

  9. en respuesta a Rioaro
    #26
    Jesúsm1

    Buenas noches:

    No te puedo responder a esa pregunta pues no conozco tus conocimientos.

    Pero en esta página tiene como calcularlo.

    http://www.misfinanzasytudinero.com/valoracion-del-usufructo-y-calculo/

    Son operaciones matemáticas fáciles.

  10. en respuesta a Jesúsm1
    #25
    Rioaro

    Gracias por su comentario,las propiedades estan en Tenerife, necesitaria un experto fiscal para que me resuelva eso, verdad?

  11. en respuesta a Rioaro
    #24
    Jesúsm1

    Puedes tener dos opciones:

    Que la nuda propiedad la hayas tenido más de 20 años, entonces no hay plusvalía.

    La otra es hacer la inversa de lo que es un usufruto.

    Ver cuantos años le quedan para que termine de media el usufructo y esa parte la descuentas.

    Ya que cuando se constituye un usufructo se calcula su valor. Es como si se transmitiese una parte dela propiedad que va volviendo a la nuda propiedad.

    Si lo que te ofrecen está por debajo del valor calculado descontando el usufructo entonces sería a pérdidas.

    1 recomendaciones
  12. en respuesta a soho601
    #23
    Rioaro

    Gracias por su respuesta, tratare de seguir lo que me indica

  13. en respuesta a Jesúsm1
    #22
    soho601

    Claro, por eso el Ayuntamiento sólo te cobra hasta 20 años como tope de cálculo.

  14. en respuesta a Rioaro
    #21
    soho601

    La pérdida patrimonial se podrá demostrar si desde la adquisición hasta el momento de la venta del piso ha existido una minusvalía. Esta minusvalía se probará ante el Ayuntamiento mediante dos pruebas:

    1.- Las escrituras de compra, y de venta,
    2.- Mediante una prueba pericial sobre el valor del suelo urbano. Aquí puedes ponerte en contacto con ITE-ESPAÑA SOCIEDAD DE TASACIONES.

    Además necesitarás presentar un escrito jurídico solicitando la "no sujección" al impuesto, aquí tienes a la empresa DEPLUSVALIA.es

    Espero haberte ayudado!

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