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¿Cómo valorar un inmueble heredado?

En las herencias lo más común es recibir inmuebles de nuestros familiares fallecidos, y una de las dudas que nos surge es cómo tributar por la herencia y cómo valorar la casa o piso heredado. A continuación te explicamos como ahorrar unos euros en impuestos sobre el inmueble heredado:

Valor real del inmueble heredado

Al recibir un bien inmueble en una herencia deberemos presentar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma del fallecido declarando el valor real del inmueble y pagando por este.
 

¿Cómo saber el valor real de un inmueble?

El valor real de un inmueble es el precio o la contraprestación que se acordaría entre dos sujetos independientes. Actualmente es muy complicado conocer cuál es el valor real de un inmueble, por ello, podemos declarar el inmueble por uno de los siguientes 3 valores:
  • Valor catastral del inmueble
  • Valor de adquisición del inmueble
  • Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble
herencia vivienda fiscalidad IRPF

Valor fiscal del inmueble heredado

Al recibir la herencia, es conveniente solicitar a la Hacienda Autonómica el valor fiscal del inmueble por el que se liquidará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esta solicitud se puede hacer por Internet (excepto en Canarias, Guipúzcoa y Vizcaya) y tendrá validez durante los 3 meses siguientes a la notificación.
 
Cada Hacienda Autonómica hace sus propias valoraciones según sus propias real y normalmente no tienen en cuenta la situación del mercado, en este momento a la baja.
 
Si a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones optas por aplicar un valor inferior al valor fiscal o comprobado por Hacienda, es muy probable que posteriormente Hacienda haga una comprobación y te reclame una cantidad mayor porque haya aplicado un mayor valor fiscal al inmueble heredado
 

Ejemplo de la valoración de un inmueble heredado:

En una herencia obtenemos una vivienda habitual de nuestro familiar, con un valor de mercado de 300.000€ y un valor catastral de 165.000€.
 
¿Qué valor tengo que declarar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?
El valor a aplicar dependerá de la Comunidad Autónoma en la que residiera el fallecido, del destino que se le vaya a dar al inmueble y de la ganancia o pérdida patrimonial que genere en el IRPF al venderlo.
  • Lo heredo y lo mantengo en propiedad: en este caso sólo pagaremos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y rige la norma de la Comunidad Autónoma dónde vivía el fallecido. Declararemos por el valor catastral del inmueble (suponiendo que es aceptado por Hacienda), es decir 165.000€ ya que es el que nos permite pagar menos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
  • Lo heredo y lo vendo: interesará aplicar el valor de mercado a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, para reducir o eliminar la posterior ganancia patrimonial a tributar en el IRPF. Además, si la posterior venta del inmueble se hace por el mismo valor de mercado, 300.000€ y después de un año de la herencia, obtendremos una pérdida patrimonial igual a la cuota del impuesto de sucesiones pagada. 
 

Venta del inmueble heredado: ¿cómo tributa en el IRPF?

Si tras heredar el inmueble decides venderlo, deberás tener en cuenta que esta venta generará una pérdida o ganancia patrimonial por la que tributarás en tu Declaración de la Renta. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, tomaremos como valor de adquisición el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más la parte del Impuesto de Sucesiones pagado que correspondiente a este bien. 
 

Inmueble heredado con deudas

Por último, comentaros que puede darse el caso de que el inmueble heredado tenga un valor inferior a lo que reste de pagar de hipoteca, es decir, que heredamos una deuda
 
En tal caso, podemos rechazar la herencia en su totalidad, haciendo constancia de la renuncia a la herencia en escritura pública ante notario. La renuncia es irrevocable y no puede ser parcial. Cada vez, más gente opta por renuncia la herencia por las deudas que conlleva. Como dato curioso, durante el pasado año 2012, las renuncias a herencias aumentaron un 23%.
 
Otra opción que podemos contemplar es aceptar la herencia a beneficio de inventario, es decir, que solo aceptamos la herencia en el caso que exista un remanente de liquidez tras la liquidación de bienes y deudas del fallecido. 
Comentarios
35
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  1. #21

    pilarbcn

    en respuesta a Amparo Sisternes
    Ver mensaje de Amparo Sisternes

    Hola Amparo,

    He llamado a la Hacienda Autonómica y he explicado el caso y me han dicho que si mi madre no heredó esos inmuebles, la valoración en el Imp. Patrimonio de mi madre es por el valor catastral de los inmuebles. Se me ha olvidado preguntar si el valor catastral es por el importe total, al 100% o al 50% teniendo en cuenta que mi madre tiene en propiedad el 50% y nosotras el otro 50% de los inmuebles por herencia.
    Sé que cuando es matrimonio en régimen de gananciales y si declaran el impuesto Patrimonio por separado se adjudica cada uno el 50%.
    Pero en este caso....

  2. #22

    trasgu68

    buenos días, tengo una duda sobre una herencia haber si me la podeis aclarar. En la herencia hay efectivo y un piso, segun esta hecho el testamento
    a un heredero le corresponde solamente una parte del piso y a los otros dos dinero y parte del piso.Sin haber hecho aun el reparto de la herencia,
    ¿puede disponer un heredero de la parte del dinero que le corresponde?

  3. #23

    trasgu68

    en respuesta a Amparo Sisternes
    Ver mensaje de Amparo Sisternes

    Amparo a ver si me puedes contestar a mi duda .
    GRACIAS

  4. #24

    Amparo Sisternes

    en respuesta a trasgu68
    Ver mensaje de trasgu68

    Buenos días, sin haber hecho el reparto de la herencia no se puede disponer de los bienes hereditarios, excepto si se utilizan para fines del fallecido (entierro, gastos notariales...). Te recomiendo que lo consultes con el asesor fiscal / notario que esté llevando la herencia. Un saludo,

  5. #25

    trasgu68

    en respuesta a Amparo Sisternes
    Ver mensaje de Amparo Sisternes

    gracias por la ayuda. Un saludo.

  6. #26

    chusic

    en respuesta a Amparo Sisternes
    Ver mensaje de Amparo Sisternes

    Buenas tardes Amparo tengo una duda quiero donar un inmueble a mis hijos que lo adqurí en 2007 ,cual es el valor por el que lo tengo que poner,cuando precio adquisicion=200(por ejemplo),precio de mercado 140,y valor catastral 100. es el mayor de ellos?
    En este caso el valor de adquisicion siempre es mayor que cualquiera de los otros(real,catastral,fiscal)
    Cual es el valor que debo hacer constar?

  7. #27

    Amparo Sisternes

    en respuesta a chusic
    Ver mensaje de chusic

    Buenos días, como se indica en el artículo puedes donarlo por cualquiera de estos 3 valores:

    - Valor de adquisición del inmueble
    - Valor catastral del inmueble
    - Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble

    No tienes que hacerlo por el precio más alto, puedes hacerlo por el que consideres más oportuno siempre que tengas justificación de este valor. Normalmente el notario con el que hagas el impuesto de donación te hará una recomendación de valor de donación.

    Un saludo,

  8. #28

    miner

    Hola! Acabamos de heredar una vivienda que, según el catastro, tiene un valor muy inferior al de mercado. Incluso parece haber errores (no aparece un cuarto existente en la azotea) y la construcción está reformada.
    La intención es no vender, al menos de momento. ¿Debo aceptar la herencia según ese valor catastral? Si lo hiciera y me lo revisan, me imagino que nos tocaría pagar la diferencia de la actualización más el carácter retroactivo de los 4 años anteriores, pero ¿también alguna multa o algún tipo de impuesto?
    ¿De qué forma podría aceptarlo perjudicándonos lo menos posible?
    Ojalá me puedan orientar porque me siento en un lío de cual no sé como salir bien parada (si es que se puede).
    Muchas gracias

  9. #29

    Marceladelafuente

    Buenos días. Si heredo una deuda de una hipoteca inversa, he de pagar plusvalía? la vivienda se la quedará el banco....

  10. #30

    Mandra86

    Buenas noches,
    El caso es la herencia de una vivienda, con dos pisos el cual uno de ellos es vivienda habitual de uno de los herederos.
    La otra parte no quiere vender (va a malas) así que habría que hacer una división horizontal, el caso es que la vivienda está afectada como zona verde...se podrá hacer la división horizontal???
    si finalmente se puede...podrá vender su parte? entiendo que quizás en efectivo, pero si se ha de pedir hipoteca creo que no la dan para una vivienda afectada no?

    y si no se puede...que opciones hay??

    otro asunto es para calcular el valor fiscal de la vivienda, en la notaria me dijeron que era el valor catastral x2 (coeficiente)= valor fiscal
    pero investigando he visto que por ser herencia se deduce y hay que hacer valor fiscal x0.8 para obtener el valor final --> esto es así?? porque sino el de la notaría se ha cubierto de gloria.

    Agradecería respuesta

  11. #31

    Amparo Sisternes

    en respuesta a Marceladelafuente
    Ver mensaje de Marceladelafuente

    Buenos días, tienes en la ley 41/2007 del 7 de diciembre regula todos los aspectos mercantiles y tributarios de las hipotecas inversas.

    Al fallecimiento de la persona que haya realizado la hipoteca inversa, el heredero puede quedarse con la vivienda o venderla. Según lo que comentas vas a venderla al banco, por tanto, si con la venta no se paga la deuda, el banco podría instar a vender otros bienes de la herencia para cobrar lo que se le debe.

    Te recomiendo que acudas a un asesor fiscal. Saludos,

  12. #32

    Marceladelafuente

    en respuesta a Amparo Sisternes
    Ver mensaje de Amparo Sisternes

    Gracias Amparo Sisternes, la he leído a la ley,y como bien dices, al banco se le compra la vivienda, o no, aunque aceptes la herencia, pues la ley que mencionas, impide que el banco, Bankia, pueda ir contra los bienes de los herederos, sólo puede ir contra los de la herencia. Hace más de un año que murió mi madre, y de los menos de 80.000 euros que cobró, se deben 160.000, y sigue y dura... no nos atienden, no nos informan, y no se niegan a darme el dinero de la cuenta, alegando que esperan instrucciones de Madrid, y Bankia nos pide firmas y cosas raras. Esta hipoteca sólo debe hacerse en caso de vida o muerte para el anciano, porque sí o sí, el banco se queda la vivienda, y todo más herencia si la tiene. Está llena de trampas, yo he acabado enferma, entre una cosa y otra, pues he pagado impuestos, notario, etc, para nada. Saludos, gracias-

  13. #33

    Marceladelafuente

    en respuesta a Marceladelafuente
    Ver mensaje de Marceladelafuente

    Por cierto, de la plusvalía no habla, la ley, solo del impuesto de sucesiones. Por cierto, he de pagar plusvalía por la deuda, sabes? por lo que se debe, sí.

  14. #34

    Ferrrr

    hola, tengo una situacion un poco estraña o no, pero no encuentro una contestación satisfactoria, voy al tema a ver si puedes ayudarme, en la liquidacion de herencia hay una casa con la misma referencia catastral pero en realidad son dos , con dos escrituras y valoradas por separado una con un valor de 100 y la segunda con un valor de 200 por ejemplo, se consigue comprador y el banco exige que para darles la hipoteca se tiene que unificar y se declara una cantidad de obra nueva en la misma escritura , pero la valoracion fiscal difiere de la valoracion en la liquidacion de herencia ahora la casa uno vale 150 y la segunda valor 250 y así se liquida otra vez el impuesto en le modelo 600, y despues de todo este rollo, mi pregunta seria a la hora de hacer la renta el valor de compra es el valor liquidado en el modelo 600 primero o segundo?

    gracias

  15. #35

    Marenazul

    en respuesta a Ferrrr
    Ver mensaje de Ferrrr

    Hola Amparo y demás compañeros.

    Tengo un gordo problema.

    Hemos hecho autoliquidación por Sucesiones en Galicia y hemos dado los valores más altos que pudimos a los bienes que tenemos intención de vender para no incurrir en mucha ganancia patrimonial en IRPF.
    Asimismo metimos una deuda de la herencia que Hacienda no acepta, según la propuesta de liquidación provisional que nos hace y, por tanto, superamos el listón exento en Galicia para cada heredero y , como ya sabéis, te hacen pagar por todo lo heredado.

    La única solución que tenemos es alegar error en los valores de los bienes que pusimos altos y reducirlos.

    Pero

    ¿Cómo tendríamos que hacer para que Hacienda nos admita esa corrección y minusvaloración ahora de los bienes?

    Os ruego la más amplia ayuda porque estoy que no vivo, el planteamiento fue mio y ahora tengo que resolver el asunto y dar la cara ante el resto de la familia. Moralmente me siento responsable.
    Gracias

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