¿De qué depende el éxito o fracaso de una hipoteca en yenes?

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En su momento explique qué es una hipoteca multidivisas en este enlace:
http://www.rankia.com/blog/finanzas/2006/11/por-qu-no-contratamos-la-hipoteca-en.html

Bueno, donde digo yenes puedo decir francos suizos o cualquier divisa distinta del Euro.

Creo que la explicación fue bastante clara y las ventajas e inconvenientes han sido descritos con claridad en este blog y en infínidad de páginas de Internet.

A quién me ha pedido consejo simpre le he dicho lo mismo... Es un producto de muy alto riesgo que hay que comprender antes de contratar y que nadie os venda la moto.

Básicamente existen 4 factores que influyen en la evolución de este producto.


  1. Evolución de nuestra divisa: Euro.
  2. Evolución de la divisa de referencia: Yen.
  3. Evolución de los tipos de interés de la Eurozona.
  4. Evolución de los tipos de interés en la zona de referencia: Japón.
Según como cada uno varíe, la hipoteca en yenes será rentable o no.

Cuando contratamos una hipoteca en nuestra divisa, sólo importa el punto 3, o sea, la evolución de los tipos de interés en nuestra zona (Eurozona), y además, si la hipoteca es a tipo fijo nisiquiera eso.

Riesgo de tipo de cambio.

El principal riesgo de este tipo de productos es la evolución del tipo de cambio entre ambas divisas.

  1. Si el Euro se revaloriza respecto al yen (el yen se deprecia respecto al euro), podremos comprar más yenes con nuestros euros y nuestra deuda es menor... El importe de la letra bajará.
  2. Si el Euro se deprecia respecto al yen (el yen se revaloriza respecto al euro), necesitaremos más euros para comprar yenes con los que pagar las letras del préstamo y nuestra deuda es mayor.
He optado por separar la evolución de las divisas en dos puntos (1 y 2), ya que los factores que influyen en la fortaleza o debilidad de una u otra no tienen porqué ser los mismos.

Su influencia en la hipoteca multidivisas es crucial... Por ejemplo, si pedimos una hipoteca por 200.000 euros, la deuda se pasa a yenes y a partir de ese momento ya no debemos 200.000 euros, sino los yenes correspondientes.

Si al cabo del tiempo, el yen se ha fortalecido respecto al euro y su cotización ha subido un 50%, la deuda habrá subido también un 50% y deberíamos 300.000 euros en lugar de 200.000 euros.

Por el contrario, si es el euro quién se ha revalorizado respecto al euro, la deuda será menor.

Mi recomendación es que no siga adelante si no ha entendido esto.
Estamos subordinando una deuda (por lo general grande), a una divisa que no es la nuestra... Tenemos ingresos en Euro y un importante pago mensual en yenes... Cualquier cambio de divisas nos afectará, a veces para bien, y otras para mal.

Evolución de los tipos de interés.

La mayor parte del atractivo de la hipoteca en yenes está en que los tipos en Japón llevan años por los suelos y que aquí llevan unos años subiendo sin parar.

A mi entender, no es que queramos ahorrar con la hipoteca multidivisas, sino que queremos poder pagar los altos precios de la vivienda utilizando productos que igual, ni siquiera sabemos cómo funcionan ni los riesgos que ocultan.

Con los tipos tal y como están ahora (bajos en Japón y moderados en la Eurozona), la hipoteca en yenes es muy rentable, y por eso la gente trata de autoconvencerse de que tiene que hacerlo.

Los tipos pueden subir, bajar o manenterse tanto en la Eurozona como en Japón, de manera que el diferencial que tenemos ahora a favor de Japón (tipos más bajos en Japón), podría verse alterado de aquí a un tiempo si en la Eurozona bajan y en Japón suben... Si hay algo seguro, es que ni en la eurozona van a subir eternamente, ni en Japón van a parmanecer tan bajos para siempre.

¿Es conveniente contratar la hipoteca en yenes?

Particularmente creo que no, y que no es el mejor momento; en cambio, si conoce los riesgos y desea asumirlos... ¿por qué no?
  1. #11
    Anonimo
    07/02/08 11:19

    Lo que yo no entiendo es esa expresión "el euro está mas fuerte"... ¿No será que el dolar está mas debil?

    He tratado de encontrar mas información sobre las hipotécas multidivisa pero no encuentro mucho.

    Una comparativa de hipotecas pero nada de divisas. ¿Alquien conoce alguna web donde comparen opciones?

  2. #10
    12/12/07 17:49

    Amigo anónimo... ¿Por qué llevas 6 meses queriendo hacerlo si lo tienes tan claro?

    Yo creo que es un mal momento pero no peor que otros.

    El Euro está muy fuerte respecto a otras divisas y creo que las posibilidades de que se devalue son mayores que cuando estaba más débil, y habrá más posibilidades de caída conforme más fuerte esté.

    Me permito hablar aunque sólo conozca el tema de oídas, como ocurre con otras tantas cosas; pero eso no impide el uso del sentido común: Nadie puede predecir la evolución de los tipos de interés ni de las divisas y yo al menos no estoy dispuesto a jugarme una deuda que para devolver tengo que estar trabajando varios años sin ver un céntimo... Una disminución de la misma en un 20% me vendría muy bien, pero una subida tal vez me pueda suponer la ruína.

    Pero, en serio, si crees que puedes asumir el riesgo ¡hazlo!, pero no te creas que es riesgo cero porque sólo te engañas a ti mismo.

    Respecto al cambio de divisas depende del producto que contrates lo podrás hacer al mes o a los 3 meses o cuando se estipule en contrato, con o "sin" comisión. Pero eso es como la bolsa, nunca sabes si es el momento bueno para cambiar o no, sólo puedes intuirlo.

  3. #9
    Anonimo
    11/12/07 20:17

    Hace 6 meses que quiero hacerlo. Tengo una hipoteca de 140.000, ya me hubiera ahorrado 1680 € en intereses sólamente, y mi deuda hubiera bajado un 6,6%. Total: 11.000€. Momento para pasarme a Francos Suizos y esperar una subida para volver al Yen.

    El euríbor sigue subiendo. El Yen sube y baja, pero sigue bajando.

    No me digas que no es un buen momento.

    Teniendo en cuenta que cada mes podemos cambiar de divisa, el riesgo no es tanto y si el ahorro.

    Creo que hay mucha gente hablando de algo que solo saben de oidas.

  4. #8
    10/12/07 16:54

    Gracias 837.

    En dicho enlace sólo he encontrado entradas a los blogs de Echevarri, Berbis y el de un servidor.

    http://www.drbolsa.com/?s=multidivisas&x=0&y=0

    ¿Te refieres a otro que no haya encontrado?

    Gracias.

  5. #7
    Anonimo
    10/12/07 15:32

    Me gusto tu blog y la forma en que tratas el tema---
    fijate www.drbolsa.com que tiene un enfoque similar
    saludos!

  6. #6
    19/11/07 17:17

    Amigo Javier,

    Y seguramente vas a seguir sin saberlo.

    Esto de las divisas no es una ciencia exacta y depende de muchos factores.

    Lo mismo ocurre con los tipos de interés.

    Sin irte al yen ni al franco suizo, fíjate en los tipos de la Eurozona... Hace un par de meses todo el mundo apostaba a que iban a seguir subiendo, llega la crisis subprime, se congelan y ahora hay hasta quién dice que pueden bajar.

    Pueden producirse miles de circunstancias que hagan que una divisa fluctue respecto a otra, o incluso que los tipos sigan al alza en Japón y bajen en Europa.

    Históricamente, y porque Suiza está en el corazón de la eurozona (aunque no dentro), está claro que estamos más cercanos al franco suizo que al yen y que las fluctuaciones son menores.

    Es menos arriegado hacerlo en francos que en yenes, pero también es cierto que los tipos son más altos en Suiza que en Japón.

    La situación de hoy no importa demasiado si miras a 20 o 30 años.

    Las condiciones que dices no me parecen demasiado buenas... He leído por ahí mejores ofertas... Me parece excesivo el libro + 0,90.

  7. #5
    Anonimo
    19/11/07 15:06

    Hola,sigo sin saber si es buen momento o no y que condiciones se entenderian por buenas,es decir,que comision de cambio,libor mas 0´90,2/00,comisiones cero en apertura,cancelaciones¿estaria bien?

  8. #4
    Anonimo
    15/11/07 15:14

    Hola meestan haciendo un estudio para 1800000e,haciendolo en yenes o francos ¿con cual seria mas interesante entrar?

  9. #3
    13/11/07 20:08

    Somos unos aguafiestas, le estamos quitandoi la ilusíón a la gente sobre ElDorado financiero.

    Eso si, tarde o temprano alguno acabará pidiendo responsabilidades al Estado por meterse en una multidivisa.

  10. #2
    20/10/07 12:35

    En realidad ambos hablamos del mismo producto, la diferencia es que vuestro enfoque trata de resaltar sus virtudes y yo prefiero resaltar sus riesgos.

    Tal y como lo veo, el riesgo es mucho más alto de lo que tratáis de hacer ver, y claro, cuando alguien está con el agua al cuello se agarra a lo que sea... ¿Pago menos? ¡Adelante!, sin pararse a ver que su deuda puede multiplicarse y caer en la absoluta ruína.

    Mi recomendación de este producto es para quién conozca los riesgos, sepa de que va, y que en caso de que la deuda y la cuota suban no tenga problemas económicos que le impidan salir adelante.

    Una persona que tras pagar la cuota se queda con lo puesto no puede arriesgarse a que, no sólo le suba con el tipo de interés, sino que además se le amplíe la deuda y la cuota con el cambio de tipo desfavorable.

    Existen recomendaciones muy saludables de personas que van en tu línea que hablan de tener una reserva en Yenes, pero para eso, tienen que tener dinero.

  11. #1
    Anonimo
    19/10/07 23:19

    Una exposición cualitativamente impecable, pero si se cuantifica con posibles escenarios se ve que en realidad no es tan malo.

    Coincidimos en que es mejor no entrar si no se entiende, por eso estamos tratando de explicarlo. Cada uno dando nuestro punto de vista, haremos que se entienda mejor.

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