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¿Me interesa subrogar mi hipoteca?

La subrogación consiste básicamente en cambiar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. Con las últimas caídas en los diferenciales es bastante probable que si hemos pedido la hipoteca hace unos años podamos plantearnos la posibilidad de cambiar de banco.

Cuando se solicita una subrogación, la nueva entidad enviará una oferta vinculante a la antigua y ésta podrá hacer una contraoferta, en cuyo caso, también salimos ganando. Si no hace contraoferta podremos cambiarnos sin problemas a la nueva entidad.

¿Le interesa el tema? ¡Vamos por partes!

Conocer la hipoteca actual

Para saber si nos interesa cambiar de hipoteca, necesitamos saber una serie de cosas acerca de nuestra hipoteca actual:

  • El capital pendiente de amortizar
  • El tipo de interés que nos aplican. Si es a tipo variable, índice de referencia y diferencial (ejemplo EURIBOR + 0,60%)
  • El número de letras que nos quedan por pagar.
  • La comisión de subrogación que tenemos que pagar para pasarnos a otra entidad

También hay que tener en cuenta las condiciones que se han pactado con la antigua (y las que se van a pactar con la nueva): Domiciliación de nómina, tarjetas de crédito, seguros de vida, etc. Muchas de estas obligaciones conllevan un costo que también convendría evaluar (tanto en la vieja como en la nueva).


Calcular los gastos de subrogación

Para poder subrogar es necesario incurrir en una serie de gastos que son los que determinarán la viabilidad del proyecto.

  • Tasación del inmueble entre 200 y 300 euros aproximadamente (podemos evitarlo si tenemos una tasación reciente).
  • Comisión de subrogación sobre el capital pendiente (si la hipoteca actual tiene esta comisión), habitualmente el 1% del capital pendiente
  • Gastos de notaría
  • Gastos de gestoría
  • Gastos de registro

A continuación se detallan los gastos orientativos de formalización por cambio de hipoteca. No se incluye la comisión de subrogación.

 

 

 

 

CAPITAL PENDIENTE

30.000 €

60.000 €

90.000 €

120.000 €

150.000 €

180.000 €

Tasación

250 €

250 €

250 €

250 €

250 €

250 €

Notaría

325 €

360 €

390 €

400 €

420 €

450 €

Registro

160 €

180 €

190 €

205 €

220 €

240 €

Gestoría

200 €

200 €

200 €

200 €

200 €

200 €

TOTAL

935 €

990 €

1030 €

1055 €

1090 €

1140 €

Estos gastos son inferiores a la cancelación y posterior contratación de una nueva hipoteca.

Estos gastos, por lo general, se sumarán al capital pendiente para la consolidación de la nueva hipoteca, por lo que no será necesario hacer un desembolso inicial.


Existen infinidad de páginas que hacen este cálculo (con resultados dispares entre ellas), pero que sirven para tener una idea aproximada... Lo mejor llegado el momento es contactar con la entidad con la que vamos a subrogarnos para que nos informe mejor.

Algunas páginas que realizan el cálculo de gastos (aproximados) de subrogación son Caja España e Hipoteca gratis, aunque hay otras.

Pinche aquí si desea información adicional sobre los gastos de la subrogación.

Determinar la nueva cuota

Existen simuladores que hacen todas las cuentas, pero bastará con introducir los datos en cualquier simulador de cuota para ver si ésta es menor o mayor que la que tenemos actualmente, y por lo tanto si nos interesa el cambio.

Adjunto una hoja de cálculo en la que introduciendo los datos (incluyendo los gastos), nos permite jugar con los importes, ampliaciones y plazos para obtener en tiempo real 3 tablas de amortización de la hipoteca actual y otras 2 de las disponibles en el mercado, así como el resultado de la comparación de las 3.

Aunque los datos son totalmente editables, he incluído como actual una al Euribor + 0,60%, la de ING Direct u Oficina Directa del Banco Pastor al Euribor + 0,33% y la de Uno-E al Euribor + 0,29% pero con un gasto adicional en el seguro de prima única de casi el 5% del capital inicial (incluyendo gastos).

La hoja no está protegida por lo que hay que tener cuidado de no modificar ni borrar las fórmulas... He marcado con fondo amarillo aquellas celdas susceptibles de ser modificadas.

El tipo de interés

La hoja nos permite definir el valor del Euribor a un año para cada uno de los periodos del préstamo en la pestaña Interés, casillas C6 a K15. Si se deja en blanco se asume el mismo del periodo anterior.

En la misma pestaña Interés, en las casillas C20 a C22 se nos permite introducir el diferencial del Euribor aplicado a cada una de las 3 hipotecas.

Introduciendo los datos de cada hipoteca

En las pestañas Actual, Opción 1 y Opción 2 se nos permite introducir cada uno de los datos referentes a cada una de las hipotecas:

  • A1 - El nombre de la hipoteca.
  • E3 - El capital pendiente (sólo en Actual).
  • E4 - El capital a ampliar (para probar con ampliación de capital).
  • E5 - Los gastos adicionales. En las pestañas Opción 1 y Opción 2 se calculan automáticamente según las siguientes casillas cuyos valores se pueden obtener de cualquier simulador o de la tabla superior:
    • N3 - Comisión de subrogación.
    • O4 - Gastos de notaría.
    • O5 - Gastos de gestoría.
    • O6 - Gastos de Registro de la propiedad.
    • O7 - Gastos de tasación.
    • N8 - Seguro de prima única (en el caso de Uno-E).
  • F8 - Nº de cuotas pendientes (meses) en pestaña Actual o E8 en Opción 1 y Opción 2 los años de la nueva hipoteca.

Una vez que estén los datos (con fondo amarillo) en las 3 pestañas indicadas, podemos volver a Interés para ver los resultados en las filas 20 a 22. En la hoja de ejemplo, vemos como nos interesa irnos a la hipoteca del Euribor + 0,33% porque nos ahorraríamos 816 euros.

De momento no me interesa... ¿algo más que saber?

Es posible que una vez introducidos los datos, veamos que no nos compensa. Aún existe la posibilidad de que la operación sea viable.

  • ¿Nos hace falta una ampliación del capital a cobrar en efectivo?
  • ¿Podemos amplicar el capital para reinvertirlo en otros productos?
  1. #12
    06/06/09 22:15

    Acabo de ver la cotización del Yen respecto al Euro y está en 137,93 yenes por cada euro... Lo cual es una revalorización bastante fuerte desde la publicación de esta entrada.

    Si se considera además que los tipos en la Eurozona estaban por encima del 4% y ahora 1,64%, lo más probable es que quién haya contratado su hipoteca en Yenes hace 2 años, hoy esté perdiendo dinero. Sin contar con los gastos.

    Alguien lo puede confirmar.

    Gracias.

  2. #11
    Anonimo
    31/01/08 15:17

    Me gustaria saber como funciona la subrogacion de hipoteca, pero no para trasladarla de banco. Sino para cambiar solo a un titular de la hipoteca que posee el 50 % de la propiedad. Otra persona quiere comprar ese 50% y subrogarse a los pagos de la hipeteca.
    Mi pregunta es si es posible y que gastos genera.Si la comision de subrogacion se calcula del total pendiente o del 50% del total pendiente.
    Muchisimas gracias

  3. #10
    Anonimo
    10/01/08 21:12

    Felicidades por el Post!

    A parte de la gran herramienta de analisis con sirves con estupendos comentarios cada dia.

    Sigue asi

  4. #9
    15/09/07 22:14

    Gracias Antonio.

    El cálculo de las aportaciones se reducen directamente de la deuda, y apartir de ésta hay varias formas de recalcular:

    Las más usuales son:

    1ª) Descontar importe, rehaciendo el cálculo con la nueva deuda para el mismo periodo restante (baja la cuota).

    2ª) Descontar tiempo. El cálculo es algo más complicado porque, aunque también se descuenta el importe de la deuda restante, se mantiene la cantidad a pagar aumentándose la amortización en cada cuota (y bajando las comisiones pagadas).

    Generalmente, si tu economía lo permite, la 2ª forma es más rentable (salvo que se prevean fuertes caídas de tipos en los que habría que hacer números).

    El momento en el que lo hagas prácticamente no va a influir salvo por motivos fiscales... ¿Cuando te interesa desgravarte la aportación?... Cuanto antes lo hagas, menos intereses pagas, pues los intereses se pagan sobre la deuda pendiente y al aportar, la reduces automáticamente.

    Espero haberte aclarado algo.

    Saludos.
    Rafa.

  5. #8
    Anonimo
    13/09/07 20:20

    Ante todo felicidades por esta maravillosa hoja de excel.
    Una cosa, ¿como se puede calcular amortizaciones parciales? ¿Interesa hacer la amortizacion antes de la revision del credito? antes de la revision... 4.30%
    despues de la revision... 5.30 %

    Gracias

  6. #7
    Anonimo
    04/09/07 20:12

    El Bbva, y los demás bancos, tienen libertad para poner en las escrituras la comisión de subrogación que consideren oportuna y el cliente acepte. Otra cosa es que por ley sólo puedan aplicar el famoso 0,5%. Pregunta: Sí solo se puede cobrar el 0,5% porque insisten en escriturar el 2%? Respuesta: Porque en el futuro las leyes cambian y porsiacaso ellos ya han fijado el 2%.

  7. #6
    Anonimo
    07/08/07 13:56

    Quisiera cambiar mi hipoteca del BBVA a Bankinter. La comisión de subrogación que tengo es del 2%, y yo tengo entendido que a partir del 2003 no puede ser superior del 0.5%. Bankinter me dice que me apañe yo con el BBVA, y no sé cómo solucionar el tema. Si alguien me pudiera ayudar se lo agradecería mucho.

  8. #5
    28/07/07 12:03

    Perdona que haya tardado en contestar, no me han avisado de que hab�a un mensaje.

    No es lo mismo.

    La cancelaci�n y posterior apertura incurre en m�s gastos. La consolidaci�n de una nueva hipoteca tiene m�s gastos que la subrogaci�n.

  9. #4
    Anonimo
    08/06/07 11:25

    Tengo una duda acerca de este tema.
    Te escribo un caso práctico para verlo con mayor claridad: si yo tengo una hipoteca con una comisión de subrogación y de cancelación total del 1%, y quiero cambiarme a otro banco que tiene una comisión de apertura del 0%. ¿Te da lo mismo cerrar la hipoteca y abrir una nueva en el otro banco que subrogarte en la otra entidad? Según las comisiones del ejemplo me imagino que sí, pero no sé si pasa lo mismo con los gastos/impuestos asociados.

  10. #3
    04/06/07 15:34

    Gracias.

    No, no sé aún los cambios, pero ten en cuenta que los gastos son aproximados, como bien dices, la herramienta te permite ajustarlo a lo que realmente te van a aplicar (te lo suele adelantar el banco, también de forma aproximada).

  11. #2
    Anonimo
    01/06/07 20:00

    Ole, ole, ole, que herramienta mas bien diseñada. Por cierto ahora con el nuevo proyecto de ley tendremos que variar los gastos, ¿¿¿sabes ya que es lo que va a cambiar????
    Muchas gracias por tu tiempo

  12. #1
    Anonimo
    21/01/07 14:58

    Jo, qué maravilla de explicaciones y de Excels. Me toca ahora la revisión de la hipoteca, estoy barajando opciones y gracias a tu Excel me he ahorrado mucho tiempo. ¡Gracias! :-) - Te incluyo en mis bookmarks. ;-)

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