Briconsejos antes de una refinanciación (III): Bienes y garantías

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"En anteriores capítulos...." así comenzaban algunas de las mejores series de TV que conozco. Y así debería empezar este post, que supone la continuación de los dos primeros de los briconsejos refinanciadores, el introductorio y el dedicado a la capacidad de pago. En este toca hablar de los bienes y las deudas, o sea el patrimonio. Y también acerca de las garantías.

Si hemos hecho los deberes del primer post tendremos una radiografía de nuestro patrimonio. Por un lado los bienes de los que disponemos. Y por otro las deudas que han servido para adquirirlos (o en el peor de los casos para financiar el consumo). Lo primero que debemos hacer es tener claro de que bienes hablamos, de como podemos clasificarlos y de su distinta capacidad para ayudarnos en una operación financiera.

A estos efectos, vamos a distinguir entre bienes inmuebles y bienes muebles.

1. Los inmuebles son todos aquellos en los que estamos pensando. Hablamos de pisos, de naves, de terrenos, etc...pero también lo son algunos que se nos suelen pasar, por ejemplo una concesión administrativa sobre un amarre en un puerto deportivo se puede considerar como bien inmueble. En general, salvando algunos casos, la principal virtud de los bienes inmuebles es que son susceptibles de ser hipotecados para garantizar una deuda. Aunque luego hablaremos concretamente de este tipo de garantía real, conviene señalar que, para poder ser hipotecados, estos bienes inmuebles deben figurar inscritos en el Registro de la Propiedad. Más de una vez alguien pretende hipotecar una casa del pueblo que no ha estado inscrita jamas en el Registro. Pues no se puede, al menos a corto plazo (algún día hablaré de las suspensiones de la fe pública registral). Pero es que no solo basta con que este inscrita. Aquellos que van a poner la casa como garantía deben gozar de la titularidad plena sobre el bien. Aquí surgen multitud de casos distintos: desde el que no se ha preocupado de inscribir el piso de la herencia a su nombre, y pretende hacerlo a la carrera hasta aquellos que son sólo propietarios de la nuda propiedad o del usufructo. También puede darse el caso de titularidades compartidas donde algunos no estan dispuestos a hipotecar. Pues bien, todo eso debe resolverse si queremos que esos activos nos ayuden a conseguir el crédito.

Uno de los principales problemas que la gente ve, que es que estén previamente hipotecados, no suele suponer mayor pega que el que limite la cantidad neta que podemos obtener, pues lógicamente el Banco nuevo que vaya a entrar exigirá su cancelación, restando de la cantidad que nos vaya dar la suma necesaria para su cancelación y el levantamiento registral de la hipoteca. Por eso, suele ser recomendable restar del valor del inmueble la hipoteca de la que responde a la hora de hacer nuestros cálculos.

Una vez tenemos claro que bienes inmuebles tenemos, y dentro de ellos cuáles son susceptibles de ser usados como garantía hipotecaria, deberemos centrarnos en la valoración de los mismos. Y aquí, como siempre con rigor. A estos efectos, no esta de más conocer los métodos de tasación que manejan las tasadoras de las entidades financieras, que son sistemas reglamentariamente fijados por el Ministerio de Economía. No debemos valorar del mismo modo un piso, un local del que cobramos rentas o una casa de pueblo. También deberemos saber cuales son las pegas que al respecto nos pueden surgir.

Independientemente del valor, a las entidades financieras les gustan más unos bienes que otros como objeto de sus garantías. Así, prefieren una vivienda a un local. Y una vivienda habitual a una de veraneo. Fundamentalmente ello es así por indicaciones legales pero también por pura psicología. Buscan la garantía de aquellos bienes por los que haremos un mayor sacrificio para que no lleguen a ser ejecutados en un procedimiento judicial. A pesar de lo que muchos creen las entidades financieras no quieren ladrillos. Eso si, juegan también con un criterio de conocimiento de mercado, donde en general, la vivienda sufre menos oscilaciones a la baja que otros inmuebles y es de más fácil realización en el mercado. Otro tanto podemos decir de los locales frente a un terreno. Sin embargo esto son reglas generales, y habría que ver caso por caso. No es lo mismo un local en un pueblo perdido que el mismo local en la calle Serrano de Madrid. Seguramente un banco prefiera una hipoteca al 80% en un local de Serrano que una hipoteca al 80% en un apartamento de mala muerte en Benidorm.

2. Por otro lado están los bienes muebles. Como definición negativa, son todos aquellos que no son inmuebles. Un coche, por ejemplo. O el ajuar domestico, o....sin embargo, dada su volatilidad, depreciación y dificultad de obtener dinero de ellos en caso de ser embargados, son pocos los bienes muebles que se tienen en cuenta por parte de las entidades financieras. Aún recuerdo que había gente que hablaba de incluir su patrimonio filatélico dentro de sus garantías como deudor en las paginas de Rankia. Me temo que, hoy por hoy, los Bancos se fijan expresamente en unos pocos bienes muebles, y básicamente son activos financieros y similares: Hablo de dinero depositado en cuentas corrientes o plazos fijos, hablo de participaciones en fondos de inversión, hablo de acciones u obligaciones, de los derechos consolidados de planes de pensiones, de los valores de recate de las pólizas de seguros, etc...Esos bienes muebles son los que examinara el Banco en nuestro patrimonio y en el de nuestros avalistas.


Por otro lado están las deudas. Ya comente que era necesario saber el saldo, las cuotas que se pagan, comisiones de cancelación, garantías sobre las que recaen, etc...Como siempre, por si se nos olvida alguno, recurramos a la Cirbe que nos facilitan en el Banco de España para hacernos nuestra composición.

¿Y por qué son importantes estos bienes (y en buena lógica estas deudas)?

Nuestra legislación dice que los deudores responden con todos sus bienes presentes y futuros. Luego si firmamos un préstamo estamos comprometiendo este patrimonio y el futuro. Nadie nos impedirá vender o comprar activos, o endeudarnos, pero sobre nuestro patrimonio siempre recaerán esas obligaciones. Otro tanto ocurrirá con aquellos que nos avalen. Podrán disponer de sus bienes, pero saben que son igualmente responsables.

Pero es que además la composición de nuestro patrimonio le da una imagen a la Banca de nuestro comportamiento hipotecarios y un amplio patrimonio inmobiliario vera que somos amantes del ladrillo. Etc...debemos ser conscientes de que nuestro patrimonio va a hablar por . Si tenemos numerosos créditos pequeños y un escaso patrimonio, deducirá que somos unos consumistas natos. Si por el contrario tenemos grandes créditosnosotros, y tener preparadas las respuestas para aquellas dudas que surjan.

La relación entre nuestros activos y nuestras deudas dará lugar a la denominada solvencia (y no, no me refiero a la solvencia moral, que esa se presupone). A más solvencia, más posibilidades crediticias. Pero acordándonos siempre que en la operación financiera es básica nuestra capacidad de pago. Por ejemplo, una abuelita con un patrimonio de 1000 millones y unos ingresos de 30.000 euros dificilmente conseguirá un crédito de 600.000 euros, salvo que haya algún activo en proceso de venta. En mi opinión ambas variables, solvencia y generación de recursos son básicas, y so alguna flojea o bien se refuerza de algún modo externamente , o bien la otra variable debe ser muy muy superior a la media.


Bien, una vez tenemos claro nuestro patrimonio, debemos saber que tipo de garantía prestaremos a través de el a nuestros acreedores bancarios.

1. Garantía Personal. Es la que ya he indicado más arriba. Yo deudor, o yo avalista, respondo con todos mis bienes. Pero mis bienes los puede vender y gastarme la pasta, o bien pueden ser embargados por otros acreedores distintos, o...Este tipo de garantía es la que da lugar a los préstamos personales.

2. Garantía Real: Se responde específicamente con un bien en concreto (aunque salvo en los casos del hipotecante no deudor, esta también la garantía personal de forma adicional). Es decir, hay un bien concreto que garantiza la deuda. Y esa garantía esta afecta al bien, de modo que si se transmite va con la carga a cuestas y el que lo adquiera sabe que ese bien esta sujeto al pago de aquella obligación. Se trata de una garantía muchísimo más fuerte que la personal, lo que posibilita operaciones de más volumen y de más plazo. O sea, de más riesgo.

El ejemplo clásico es el de los bienes inmuebles y la garantía hipotecaria, facilmente articulable a través del Registro de la Propiedad. Sin embargo no es el único tipo de garantía real. También pasa con los bienes muebles a través de la garantía pignoraticia o prenda. Menos frecuente que la anterior, pero nada obsta a que se pueda dejar como garantía real unas acciones, un fondo de inversión, o un deposito a plazo, a través de la correspondiente intervención notarial. De este modo estos bienes quedan afectos a la obligación de pago, y no pueden ser movilizados sin el visto bueno del acreedor.

Teniendo estos conceptos claros, nos podemos poner a diseñar ya nuestra operación financiera. En próximos posts...

  1. #2
    Anonimo
    21/12/07 20:48

    Ivancito?? je je

  2. #1
    Anonimo
    10/12/07 14:26

    Buena info, gracias
    os sugiero visitar www.drbolsa.com/inversormillonario
    slu2

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