¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Briconsejos antes de una refinanciación (II): La capacidad de pago, principios básicos.

En primer lugar pedir disculpas por las dos semanas de retraso en actualizar el Blog. Mucho trabajo y problemas logísticos con el ADSL. Pero en palabras de Fray Luis de León, decíamos ayer....
Pues decíamos ayer que era conveniente, tras esa labor nuestra de autoanálisis, cambiar un poquito de perspectiva y saber como nos va a ver la Entidad Financiera. Y hay dos variables que son auténticos clásicos en materia del análisis de riesgos. La capacidad de pago por un lado y el tema de las garantías por otro. Este post va dedicado al primero. Intentáremos explicar qué es, como se mide, su justificación, etc....
La capacidad de pago consiste en nuestro potencial para asumir nuestras obligaciones financieras. Hablando en román paladino, que pagos soy capaz de realizar en un periodo dado, normalmente mensual, teniendo en cuenta los ingresos de los que dispongo. Si hemos hecho lo que indique en el primer post, tenemos que tener una hojita que refleje fielmente este balance mensual de cobros pagos. De todos modos voy a dar unas pautas a la hora de confeccionarlo.
1. Realista: Se incorporan los ingresos y los pagos tal y como son, no como nos gustaría que fuesen. Esa subida de sueldo de la que nos han hablado pero no es segura no se incorpora. Esa previsible bajada en la revisión del hipotecario, no se incorpora. Se incorpora lo que hay. El variable, que realmente sea variable, no aconsejo incorporarlo. No al menos al 100%.
2. Limitado: Asumamos que es muy difícil cuantificarlo todo. Y además bastante inútil. En materia de ingreso es más fácil (nominas, alquileres, pensiones, rendimientos de capital mobiliario) que en materia de oblaciones de pago. ¿Pongo el gasto de comida? ¿y la luz? y...Yo me ceñíría estrictamente a las obligaciones de pago documentadas y que tenemos fijas y seguras. Así, las cuotas de los préstamos, pero también las pensiones que debemos pagar a nuestro exconyuge, a nuestros hijos, el alquiler de la plaza de garaje en el centro, etc....Sólo si nuestros hábitos de consumo contienen alguna variable con un volumen destacado y del que no se puede prescindir (colegio trilingüe para los niños, para algunos) deberíamos tenerlo en cuenta.
3. Me da vergüenza decirlo. Pero obviamente los ingresos y los pagos los prorrateamos en la misma unidad temporal, el mes.
Llegado este punto, nos vuelven a sonar conceptos muy clásicos. Así como todo el mundo habla del 80% de financiación con garantía hipotecaria, también es vox populi que a los Bancos no les gusta que nuestros recursos se vean comprometidos por nuestras obligaciones de pago en más de un 30- 40%. Es decir, si nuestros ingresos son de 3000, los compromisos de pago que hemos hablado no deberían pasar de los 1200. Pues aquí hay que hacer matices. Es cierto que era una formula muy utilizada por las entidades financieras. Pero como toda fórmula se basaba en una simplificación de la realidad. Esta es mucho más compleja de lo que parece. Hoy en día, aunque se sigue utilizando por muchos, los modernos sistemas de scoring (análisis estadístico del riesgo) no le hacen mucho caso, aplicando otro tipo de medidas más complejas. Incluso cuando se analizan operaciones a mano, sin apoyo de la herramienta informatica del scoring, su aplicación se matiza muy mucho. Veamos ejemplos.
  1. La formula puede ser correcta para unos ingresos medios, pero no para los extremos. El piloto de Iberia que se levanta 9000 euros limpios al mes, que tiene gran parte de sus gastos mensuales pagados vía dietas, podrá endeudarse en el 30, el 40 o el 60%. Con lo que le queda puede vivir muy muy dignamente. El chaval que trabaja en Movilpizza y apenas llega a los 600 euros mensuales dificilmente podrá optar a que le den un Préstamo Hipotecario para una vivienda por mucho que la cuota no supere los 400 euros, pues con lo que le queda no le da para vivir. Se que resulta una obviedad, pero a muchos se les olvida.
  2. Tampoco es válida para aquellos perfiles de gente que se aparta de los patrones de consumo o de vida habitual. Si, voy a pagar un 50%, pero es que voy a seguir viviendo con papi y mami, soy hijo único y mi único gasto va a ser la vivienda picadero del fin de semana. O bien, si, voy a pagar un 50%, pero le he demostrado al Banco durante año que mi propensión al ahorro es brutal, que soy una hormiguita especializada en el DIA y en el LIDL, y que regateo hasta en El Corte Inglés. O el caso contrario, voy a pagar un 20% pero el dinero me quema en el bolsillo, y tengo una afición patológica por las compras, los casinos, o lo que sea....
  3. Una variable fundamental es la proyección de futuro. No es lo mismo que este endeudado al 40% alguien a quien le quedan 5 años para jubilarse que un recién licenciado o un ingeniero, especialmente si es un profesional válido y demandado. La previsión sobre la evolución de sus ingresos es muy distinta.
  4. La competencia. La fortísima competencia entre las entidades financieras ha hecho que algunas hayan relajado este estándar. Sin embargo, en él último semestre, se ha recuperado cierta dosis de cordura.
  5. Siempre, siempre hay que guardar un colchón de seguridad para asumir posibles subidas de los tipos de interés, o pequeños desastres como la rotura de un coche y la necesidad de su reemplazo. Si agotamos nuestra capacidad de pago de primeras, no habrá margen de maniobra. Los eventos que debemos considerar son aquellos que sean razonables y previsibles. De todos modos, gran parte de esos imprevistos deberían contar con su correspondiente cobertura, vía seguro por ejemplo. Y es que aquí muchas veces no cabe hablar de mala suerte. Es mala gestión.
  6. La estabilidad de esos ingresos. ¿Eres funcionario, trabajas en una startup o tienes un huevo de años en una gran empresa privada? No es lo mismo, que diría Alejandro Sanz.

Precisamente, la mayoría de las refinanciaciones se plantean por problemas en la capacidad de pago. A veces porque no se hizo un análisis mínimo como el que hablamos, en otras porque no se ha guardado ese margen de seguridad para imprevistos. También están los cambios sustanciales (divorcios, despidos, enfermedades graves....) Nos encontramos con que o bien la situación se vuelve dificilmente soportable o que para acometer un proyecto, una inversión, un gasto, etc...nuestra estructura financiera debe cambiar.

Cuando hablemos con la Entidad Financiera para refinanciar conviene tener clarisimo cual es nuestra capacidad de pago, que obligaciones de pago tenemos actualmente y como esperamos que queden tras la refinanciación. Lógicamente, lo primero que nos pedirán es que justifiquemos esa base de la que partimos. ¿Cómo lo hacemos?

En materia de ingresos existe una documentación fundamental. Por ejemplo en el caso de asalariados:

  1. IRPF, generalmente te piden 2 ejercicios. Si no se realiza, te piden documentos sustitutivos como el 10 T de las empresas para las que trabajas.
  2. Las 2 o tres últimas nóminas. Conviene explicarle al Banco como cobras si en 12, 14, 16, 24 pagas...Así mismo conviene aclarar algunos conceptos de la nómina. Las dietas y kilometraje son de verdad, o son realmente remuneración finja que se hace bajo ese concepto por motivos fiscales. La cosa cambia mucho. ¿El tipo de retención es el correcto, o acabo de incorporarme y es demasiado bajo?
  3. La estabilidad de esos ingresos. ¿La fecha que figura en la nómina con antiguedad es correcta, o llevas mucho más tiempo en la empresa? Ahí ayudaría una vida laboral, que se pide en un plis plas a la Seguridad Social. Deberíamos aportar también nuestro último contrato
  4. Hay que tener claro como funcionan y de que manera se documentan los complementos más allá del sueldo base. Especial atención a los variables que son un mundo.
  5. Los ingresos B. La madre del cordero. ¿Cómo justificarlos? hay de todo. Si son de un importe no muy elevado hay empresas que los pagan directamente con un cheque o una transferencia. El reflejo en los movimientos de las cuentas corrientes de una pauta en este sentido ayuda (y mucho). Incluso cuando te lo pagan directamente en metálico y tu todos los meses lo ingresas en la cuenta. Muchos recurren a pedirle a la empresa que les firme un justificante. Muchas empresas se niegan lógicamente, pero es que tampoco tiene mucho validez salvo que el Banco conozca a la empresa y le conste que sea así, en cuyo caso tampoco le haría falta.

¿Y los autónomos?

  1. Además del IRPF, se suele pedir el resumen anual del IVA del año pasado, y las liquidaciones trimestrales del año en curso.
  2. Contratos, pedidos, encargos de obra...
  3. Los que lleven una contabilidad ordinaria, un cierre al último mes.
  4. Los que estén en estimación objetiva o tengan fuertes ingresos en B lo tienen más complicado. Normalmente se analiza indirectamente a través de indicadores como su patrimonio, los movimientos de la cuenta o de la capacidad de pago que han demostrado al pagar prestamos en los últimos años. Conviene por tanto tener soporte documental de todo esto.

Luego queda el cajón de sastre de otros ingresos: Alquileres, con su correspondiente contrato y justificantes de pago, pensiones de exconyuges, con la sentencia adecuada y los movimientos bancarios correspondientes, etc....Creo que lo he repetido más de una vez, pero los extractos bancarios es una de las documentaciones que m´s se esta pidiendo ultimamente, al no reflejar la documentación tradicional de un modo real la vida financiera de las personas.

Las obligaciones de pago son más fáciles: Los dos o tres últimos recibos de cada préstamo, donde quede claro que se paga y cuanto queda, así como las escrituras o pólizas de dichos prestamos. Y por supuestos aquellos contratos de alquiler, sentencias judiciales, etc...que nos obliguen a pagos mensuales...

De todo eso conviene tener una copia disponible para hacer cualquier operación financiera, y máxime una refinanciación.

Seguro que se me quedan muchas cosas en el tintero, pero espero que las completeís en los comentarios...

Proximamente hablaremos de la solvencia y de las garantías...

  1. #1

    Anonimo

    Echevarri, otra cosa que tiene muy en cuenta los bancos a la hora de conceder una hipoteca es el uso del bien. Es decir, si ofreces como garantía tu vivienda habitual el banco lo valora más que si es la casa de la playa o el piso en el que vas a montar un despacho. El motivo es que es más difícil que alguien deje de pagar su vivienda habitual que otro inmueble que no relaciona como básico dentro de su escala de prioridades: si no se puede no se va a la playa, pero...tengo que tener un techo bajo el que vivir...

  2. #2

    Echevarri

    Cierto, Leila, pero lo quiero tratar cuando hable de las garantías. Es el siguiente post.

    También hay diferencias, sobre todo en determinadas zonas, en cuanto a la calidad de la segunda vivienda con respecto a la primera.

    Y todo ello incide en que su precio, especialmente en determinados lugares es más volátil que el de la primera vivienda.

Autor del blog

  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar