Burbujas que realmente no serán

 

Parece que en los tiempos que corren todo son burbujas, tenemos una burbuja inmobiliaria, tenemos una burbuja de compra venta de coches de segunda mano, tenemos una burbuja de fruterías, tenemos una burbuja de tiendas de compro oro, tenemos una burbuja… de… ¿burbujas? 

Está claro que con el paso de tiempo y el devenir de los ciclos económicos tenemos épocas de bonanza y situaciones de zozobra. Ahora bien, tenemos que aprender a diferenciar las burbujas de simple mercados eufóricos, al igual que tenemos que diferenciar los sectores en crisis de los que simplemente tienen un periodo de recogimiento espiritual para continuar con su potencial anterior. Hace tiempo ya que la última crisis financiera e inmobiliaria nos pasó, quedó atrás como un recuerdo de un sueño vivido en POV y que nos hizo tanto daño. Pero realmente ¿hemos superado las crisis pasadas? O simplemente estamos en un periodo de crisis tras crisis y vivimos avocados a una espiral de destrucción de riqueza. 

Pues no, aquella crisis quedó superada, llego la pandemia con un virus que dio carta blanca a los Gobiernos para ser más tiránicos de lo que jamás habíamos imaginado, hemos tenido gobernantes que han sido más restrictivos que los más guapos dictadores del siglo XX. Como ciudadanos se ha dado al Gobierno el poder de decidir que la vida de una persona es más valiosa que la vida de otra persona, dejando sin tratamiento a personas que lo necesitaban porque teníamos a otras personas resfriadas. 

Esos momentos llevaron a los mercados a emanar sangre y vísceras, haciendo que personas ahorradoras, sin conocimiento ni estómago, se viesen forzadas a vender sus activos financieros, motivado seguramente por un inútil asesor financiero que les dijo algo así: “las cosas están feas, y vienen peores, vende ahora y salva lo que te queda”. 

Afirmación que cualquier inversor competente sabe que es absurda, cuando el mercado cae, debes comprar más, comprar todo lo que puedas, comprar, comprar y comprar. No se puede hacer de otra forma. Creo que lo he mencionado en mis artículos, las caídas de 2020, en la explosión de la pandemia, fueron la mayor ventana de oportunidad de inversión financiera de toda una generación. 

“Cuando veas la oportunidad de invertir con un buen margen de seguridad, no dudes” 

 

 

En los últimos tiempos nos bombardean con noticias sobre una posible burbuja inmobiliaria, bueno, esto es una estupidez. Os dejaré aquí el link al artículo que se ha publicado en la revista Buscando Valor, de Rankia al respecto, en el cual hablo sobre la situación del mercado inmobiliario y sostengo la tesis de la ausencia de burbuja, es cierto que los precios han subido, la inflación también ha llegado, ergo los precios subirán algo más. De eso no me cabe duda alguna, debido a que tradicionalmente el sector inmobiliario, sobre todo el inmueble residencial, ha sido una buena defensa contra la inflación y ha trasladado bastante decentemente la inflación al valor del inmueble para su propietario. Como spoiler por si no queréis leeros el artículo, los precios han subido de forma más limpia, tenemos precios más altos pero con menor dispersión. Cualquier individuo con unos conocimientos de estadística mínimos sabrá a lo que me refiero. 

Ahora viene cuando matizo, creo que existe una burbuja en el sector inmobiliario, pero no afecta a los inmueble, es una burbuja de agencias inmobiliarias, eso sí, al menos en las ciudades donde me muevo es habitual ver una agencia inmobiliaria en cada esquina, hace años eran las tiendas asiáticas, los compro oro… ahora son las inmobiliarias, no debería ser algo malo per se, pero si detecto varias corrientes en la forma de trabajar y está claro que las más anticuadas terminarán por fracasar. 

Nos encontramos con una larga lista, quizás mayoritariamente, de agencias inmobiliarias que son incapaces de generar valor añadido, os planteo una situación real en la que tengo disponibles algunos locales comerciales para alquilar.: 

Inmo: Hola, le llamo de inmobiliaria XYZ, nos gustaría poder anunciar su local, a nuestra cartera de clientes les podría cuadrar. 

Yo: Oh, eso es estupendo, ¿Cuál es vuestro valor añadido? Porque supongo que si tenéis a ese cliente que le cuadra mi inmueble podemos quedar mañana mismo para que lo vea. 

Inmo: Bueno, eh, no tenemos un cliente en concreto, nosotros se lo ofreceríamos a nuestra cartera de clientes y esperaríamos. 

Yo: Ah… Ok, entonces cual es vuestro valor añadido en caso de que nadie de vuestra cartera lo quiera. 

Inmo: Lo podríamos en nuestra web, en nuestro escaparate y en los principales portales inmobiliarios del país. Además nos encargaríamos de preparar el contrato. 

Llegados a este punto veamos unos detalles, ponerlo en su web está bien, incluso en algunos casos es hasta muy beneficioso, porque las web de las inmobiliarias son bastante visitadas. Lo del escaparate, suele ser mentira, a menos que lo des en exclusiva es muy improbable que tu inmueble termine ahí. Los principales portales inmobiliarios es algo que podemos hacer nosotros mismos, y redactar los contratos idem, es más, un chimpancé estúpido podría sacar una plantilla de internet y hacer los cambios pertinentes. 

Sé que sueno duro con una gran cantidad de profesionales, y quiero dejar claro que no todos están incluidos en esta bronca, solo aquellos que son incapaces de generar valor para sus clientes, los que trabajan en inmobiliarias que se dedican a captar, poner el anuncio en idealista y no renovarlo en meses, aquellos que “mueven” tu inmueble los primeros dos meses y después se queda relegado en una caja a la espera del día de la muerte del propietario. 

Llegará un día que esta burbuja se pinchará, empezarán a cerrar agencias inmobiliarias y los medios de comunicación hablarán de crisis inmobiliaria, de forma incorrecta, porque no afectará al core del sector, solo a los intermediarios que trabajan en ello, a las agencias más arcaicas y trasnochadas, agencias que se quedaron viviendo en un pasado con la comodidad de una silla ablandada. 

Aunque no es la única burbuja que he observado en la ciudad, tenemos fruterías por todas partes, aunque ya sería tarde para hablar de burbuja aquí, lo hice en otros artículos y a día de hoy, muchas de las fruterías que solía ver, ya no están, liquidaron sus mercaderías y cerraron, dando lugar a un montón de locales comerciales en venta o en alquiler, dando lugar, a un exceso de oferta de locales comerciales, he aquí la razón por la que los locales comerciales han sufrido una caída en sus precios. A ver, entiéndase correctamente, no es una caída por el fracaso del frutero, pero en cierta medida se ha vivido el ejemplo de la frutería como variable de oferta. 

Por otro lado, también tenemos una burbuja de peluquerías y barberías, cuando mi peluquero se jubiló, dejo al cargo a otro hombre, al que estuvo durante un año entero enseñándole como trabajaba con cada cliente. Pero pasados dos años de aquello, cerró y ninguno de los clientes volvimos a saber más de él, algunos dicen que encontró otro trabajo por cuenta ajena, ser autónomo rara vez compensa en este país. Otros dicen que los clientes se fueron y se vio en la obligación de cerrar, la versión que más me gusta es que había tenido un accidente y perdió las manos. Da igual cual sea verdad o no, la épica es la que más me gusta y es con la que me quedo. 

El caso es que pasó un tiempo en el que andaba desamparado, vagando de peluquería en peluquería sin encontrar una que me convenciese del todo. Un buen amigo me recomendó ir a la peluquería que él iba, pero me advirtió: “Es unisex, habrá señoras” lo cual no es especialmente relevante, pero con el tiempo sí que lo fue, dejé de ir. 

No por las señoras per se, pero sí por el efecto que tenían en algo que a mi me importa más que el propio pelo, el factor tiempo. La era covid nos ha enseñado a tener que pedir cita para todo, pero algo que siempre he hecho aunque fuese innecesario, era pedir cita para cortarme el pelo, y claro acostumbrado a una peluquería de caballeros, cambiar a una de ambos sexos… fue una pérdida de tiempo. Pedía hora y, como siempre puntual, era costumbre llegar y decirme “vamos tarde, necesitamos 15 mins” pero el caso es que no eran 15, solía ser media hora o más. Por observación encontré la causa de los retrasos, las señoras llegaban tarde y el personal de la peluquería interactuaba demasiado con sus clientes, mientras conversaban trabajaban más despacio. Lo que generaba retrasos e ineficiencias, un coste total de tiempo y dinero. Al encontrar a mi nuevo peluquero, espero que Dios lo mantenga en la profesión al menos 30 años más, descubrí la eficiencia plena, pido cita, atiende puntual, en muy rara ocasión he tenido que esperar máximo 5 minutos y en 15 minutos está despachado el corte de pelo, ¡ojo! Todo ello con una conversación mínima y sin tener que repetir cada vez que voy cómo quiero el corte. 

 

Las burbujas vienen y van, suelen hacer daño a las personas que no esperan que ocurra, o que son tan codiciosas que no pueden salir a tiempo de una inversión. Nos encontramos con dinámicas cambiantes en los mercados, de todo tipo, la demográfica es una de ella, a los fruteros les pueden hacer daño las grandes superficies, la huelga de transportista, los vaivenes del clima e incluso que hacienda les ahogue a impuestos. Pero jamás será nuestra labor salvar al frutero, nuestra labor será preservar la riqueza propia. 

En los periodos de incertidumbre tendemos a ahorrar, reducir nuestros costes de vida y comprar lo más barato posible, ahora mismo estamos en un periodo de alta inflación. ¡Y más que vendrá! 

Los Bancos Centrales subirán los tipos de interés, la vida se encarecerá y los combustibles… pues bueno, seguirán muy caros. Forma parte del ciclo de la vida, y merecido, porque nos hemos hablando mucho en estos últimos 20 años. 

El mundo es un lugar hostil y debemos protegernos, en los oscuros callejones de la corte se comenta que podemos tener caídas brutales en las Bolsas de todo el mundo, es algo que yo tampoco descarto, por ello es fundamental tener las armas listas para disparar, tomar posiciones y comprar empresas con un gran valor fundamental y productos resistentes a crisis. Será el momento de hacer aflorar las enseñanzas de Graham, Buffet, Munger y toda esa legión de dioses de la inversión, que por cierto, deberían enseñarse en los institutos. 

Para el español promedio, con miedo a la Bolsa y gran dependencia de su cuñado, la frase de “compra ladrillo, es lo más seguro” puede tener un gran sentido, la subida de tipos de interés encarecerá mucho las hipotecas, lo que afectará, como es lógico, a la demanda inmobiliaria, produciendo una caída de precios. En ese momento, comprar. El cuñado tendrá en su frase, no por conocimientos, más por suerte que otra cosa, pero lo importante es que tendrá razón. Solo hay que ver a qué precios de risa se encuentran muchos locales comerciales. 

 

Después de toda esta chapa sin sentido, tenemos que tener claro que el frutero es lo un ejemplo de los muchos negocios que han burbujeado en los últimos años. 

El exceso de fruteros, compro oro, peluquería – barberías, tiendas de vapeo… nos deben servir de indicador, ver a gente que abre este tipo de establecimientos sin tener un conocimiento profundo del sector nos indica dos cosas, (1) Estamos llegando la cima de un ciclo económico; y (2) El orden de prioridad que tenemos a la hora de invertir debe cambiar rápido. 

Cuando el mundo explote (aun no hemos visto nada de lo que está por venir) tenemos que tener liquidez para comprar, no hablo de salirse de la Bolsa al 100%, pero reducir los chicharros y solo mantener empresas de la más alta calidad. 

El día que la crisis llegue, tenemos que prepararnos para escuchar como el sector inmobiliario sufre, pero ser lo suficientemente inteligentes como para diferenciar quien está sufriendo. Es el sector inmobiliario en general, solo el comercial, residencial o son solos las agencias inmobiliarias. 

Por último. 

El beneficio se gana con la compra, pero se cobra en la venta.