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Doomsday Insight

Inversiones Inmobiliarias

Llevo ocho años invirtiendo en Bolsa, primero, como todos la Bolsa nacional, el Ibex pero después me fui metiendo más y más en el mercado y creo que he tocado absolutamente todos los activos y estrategias que pueden existir. Desde acciones del Banco Santander (que aún mantengo en cartera) hasta CFD’s sobre el Uranio y Warrants Put sobre algunas empresas e índices. Pero hoy quiero escribir sobre un campo que me parece interesante y que también estoy metiéndole mano.

Hablo de la inversión en bienes inmueble, o como suelen llamarlo Bienes Raíces. Y quiero escribir sobre el asunto en parte porque al realizar los diferentes estudios de posibles inversiones he encontrado datos curiosos, o al menos a mi me lo han parecido. Por lo tanto he llegado a la conclusión de que existen cuatro formas de invertir en inmuebles. La mala, la mediocre, la buena y la complicada.

 

La mala.

He decidido llamar “La Mala” a la primera opción que existe para invertir en Real Estate, como suele llamarse en Inglés, porque la historia así lo ha demostrado, y estoy hablando de hacerlo a través del Banco vía CDO que viene de Collateralized Debt Obligation, que no es otra cosa que invertir tu dinero en comprar la deuda que tienen los hipotecados con el banco. En este caso, y en especial antes de la crisis subprime, todo va bien mientras la gente paga sus hipotecas, pero en el momento de impago las cosas se complican, pudiendo llegar a perder lo invertido. Porque recordemos que estás comprando una deuda, no los derechos reales sobre el inmueble.

Para este tipo de inversión podemos cubrirnos con un producto llamado CDS pero es bastante complicado encontrar un proveedor que nos lo de. Así que el común de los mortales que invertían en los CDO perdió mucho dinero. Hoy en día podemos encontrar que nos ofrecen este tipo de inversión pero con divertidos nombres y de lo más variopinto, pero además, y esto es preocupante, no solo lo hacen con hipotecas, que al menos sabías que existía un subyacente con cierta resiliencia, si no que lo hacen con todo tipo de préstamos al consumo, para un coche, televisiones e incluso préstamos concedidos porque un puñado de gente quiere unas vacaciones que no puede pagar. Esto puede llevarnos a la próxima crisis, que no será de subprime, si no de deuda, simplemente una crisis de deuda. Además del riesgo moral que eso genera, pero ya daría para otro artículo y no es el tema principal.

La mediocre.

La forma “mediocre” recibe este nombre porque esta forma de inversión tiene unos retornos razonables, pero no son espectaculares, además si tenemos en cuenta que el asset allocation es muy importante en un entorno como el actual tenemos el deber de buscar las mejores soluciones de inversión. Entre ellas está la inversión, a través del mercado continuo, en socimis, que no es otra cosa que los REIT americanos y/o británicos (hablaré de ellos después). Las socimis que tenemos en España son interesantes, y no hay que confundirlas con constructoras ni con los big players del sector inmobiliario.

La mayoría de estas empresas han nacido de un banco, generalmente porque el banco quería deshacerse de todos los activos tóxicos y entonces terminaron en forma de socimi. Actualmente las socimis suelen repartir dividendos de 2% o el 3%, que está genial comparado con la renta fija, pero también tenemos que tener en cuenta que el retorno que obtiene una socimi por sus alquileres suele estar en torno al 6%, que tampoco es para tirar cohetes y menos teniendo en cuenta que las tasas de morosidad y ocupas están un pelín altas para mi gusto.

Muchos políticos actuales hablan de que las socimis son las causantes de las burbujas en el precio de la vivienda tanto en compra-venta como en el alquiler, pero los datos son objetivos y claros, las socimis solo tienen un 20% de su portfolio en vivienda, el resto son otro tipos de bienes inmuebles, además si tenemos en cuenta que las más grandes empresas del sector solo copan un  4% del mercado inmobiliario, podemos afirmar que estamos en un sector muy fragmentado y con poco poder de fijación de precios por parte de los big players. Lo que puede pasar es que un legislador poco iluminado (cualquier político) pretenda crear leyes y regulaciones restrictivas en un sector y en un tipo de empresas que son muy delicadas y especiales por su negocio concreto, por lo tanto veo un riesgo país importante a la hora de invertir en las socimis españolas, aunque no digo que sea malo per se, creo que para nuestro asset allocation si no queremos las otras dos opciones que tienen más riesgo podemos buscar otro tipo de activos y sectores.

 

La buena.

Ahora llegamos a la que creo que es la forma “buena” de invertir en el sector inmobiliario, siempre que sea un profano del sector o no sea nuestro campo de actividad. La compra de acciones de REIT. (Real Estate Investment Trust)

Son las socimis del resto del mundo, que cuentan con la ventaja de estar fuera de España (los políticos son igual de ladrones y estúpidos en otros países, pero es que aquí les dejan entrar en las empresas y en el resto del mundo no), así como en las socimis terminan muchos cadáveres políticos en los REIT no suele ser el caso, de hecho, lo principal es que sean empresas familiares o al menos, tengan un gran accionista de referencia que no sea una empresa, si no un insider y esto es la clave, el skin in the game.

Las leyes americanas y británicas son mucho más amigables que las nacionales, no tienen la obligación de cumplir con porcentajes de alquiler, limitaciones en el tipo de inversiones, limitaciones geográficas… un REIT puede hacer lo que quiera su dirección y sobre todo lo que quieran sus accionistas. Por esto tenemos REIT especializadas en residencias de la tercera edad en la India, en hospitales privados en USA, en plantaciones en Colombia, en Infraestructuras extractoras en África y una infinidad de variedades donde colocar nuestro capital. También es importante ver la diferencia entre tesis de inversión de una socimi (“tenemos estos activos porque eran tóxicos para nuestro banco”) que la que ofrece un REIT en residencias de la tercera edad (“la clase media está en desarrollo en la India, y estos, enviaran a sus familiares mayores a residencias como ha ocurrido en países desarrollados, por eso estamos comprando todo el suelo de estas características”). Obviamente vemos las diferencias entre una persona que está trabajando para una empresa y otra que “es” la empresa. Recuerden, skin in the game.

Dado que no tienen limitaciones legales de ningún tipo, y por estar fuera de España no pensemos que no invierten en suelo nacional, también lo hacen, solo hay que echar un vistazo a los principales propietarios de centros comerciales, de terrenos y de edificios de rentas bajas, como es el caso de BlackStone. Además tiene la enorme ventaja de no contar con el sesgo del paleto, es decir, querer dividendos como un imbécil, este tipo de empresas suelen reinvertir todo lo posible en ampliar el negocio y buscar crecimiento orgánico. Por lo tanto, son un vehículo magnífico para colocar nuestro capital, y dicho esto también reparten dividendos, en este aspecto están en línea con el 2% / 3% comentado antes pero, es que el rendimiento las inversiones que realizan es mucho mayor, llegando a ser de dos dígitos, y para el crecimiento de la empresa y el aumento de valor es algo fascinante.

Para mí los REIT más interesantes se encuentran en USA, primero porque su legislación les permite trabajar totalmente alineados con el accionista, segundo porque su management suele ser bastante eficaz y no se dejan chantajear por los políticos de turno, además de la tranquilidad y libertad que se tiene al trabajar sin depender de los grande bancos, lo que me lleva al tercer argumento a favor, y es que no dependen de un banco, por lo que su balance no proviene de un balance con activos tóxicos, además que su nivel de endeudamiento es bastante razonable. Y sobretodo que son una maquina de tener flujos de caja muy constantes.

 

La complicada.

Para terminar el último vehículo de inversión el sector inmobiliario lo he llamado “la complicada” porque es complicada y requiere de una cantidad de liquidez importante. Es muy cierto que en España se ha estilado mucho, antes de la crisis en especial, lo de comprar una casa mediante hipoteca y alquilarla para que el inquilino page la hipoteca, y es una interesante forma de invertir, pero los flujos de caja que nos deja esta forma son bastante cuestionables, y eso de que el “ladrillo siempre sube” es un chiste de mal gusto que solo lo podría afirmar un paleto que lleva escrito en la cara “tímame”.

Pero dicho esto paso a explicar esta estrategia, la inversión consiste en buscar, y buscar mucho, inmuebles que por algún motivo pueden ser adquiridos por debajo de su valor de mercado, y los motivos pueden ser de lo más raros, pero lo son y el precio es bueno. Recuerden que cuando se gana dinero no es con la venta, es con la compra. (Lección de primero de Value Investing). El plan es comprar un inmueble barato, realizar lo que haya que realizar, ya sea una reforma, pintar, expulsar a una familia de okupas… whatever. Después o bien venderla o alquilarla.

Actualmente mi cartera de valores, de la que he hablado mucho en mis redes sociales, lleva generando retornos superiores al 12% desde unos cuantos años, con solo un año en negativo desde que la empecé hace ocho años. Por lo tanto a mis inversiones no bursátiles les exijo un mínimo del 15% de rentabilidad, de lo contrario, lo invierto en acciones y no pierdo el tiempo. Así que, la idea es buscar inmuebles, que con la venta generen un beneficio superior al 15% o que el alquiler esté rentándonos un 5% anual como mínimo, porcentaje que puede parecer bajo, pero en realidad y a largo plazo resulta en una amortización de la inversión bastante rápida, además debido a la evolución actual de los precios del alquiler podemos encontrarnos con rentabilidades en algunas ciudades cercanas al 10% ya que los precios del alquiler han subido bastante.

Claro está que esta estrategia de inversión requiere de una liquidez importante, muy alta de hecho, porque hacerlo mediante apalancamiento tiene un problema importante, pedir una hipoteca conlleva una serie de gastos financieros asociados que pueden mermar nuestra rentabilidad, además de que es irresponsable que algún banco nos conceda una hipoteca al 100%, y si nos encontramos con problemas para encontrar un inquilino que sea buen pagador, o surgen desperfectos que se deben arreglar el propietario tiene un pequeño problema, que todos los ingresos generados se van por los pagos. Algunos dirán “pero tienes una propiedad a tu nombre” y no se puede discutir semejante argumento, pero de lo que estoy hablando es de asignar eficientemente el capital y el ahorro, comprar un piso para que tu hijo lo herede está muy bien pero no es el tema que nos ocupa, ni la forma más rentable para asignar tu capital.

Otro elemento a tener en cuenta es que hay que tener un profundo conocimiento del sector para poder meterse en ello, porque las variables son numerosas y un plan urbanístico absurdo (por un político con pretensiones o con traumas personales) puede hundir el precio de un inmueble más rápido de lo que lo hace un huracán.

En resumen y antes de que me ponga a divagar las ideas deben estar claras, para realizar una inversión tan compleja como esta, de comprar el inmueble y después venderlo o alquilarlo necesitamos dos cosas, tiempo para estudiar el sector y conocerlo, y dinero, mucho dinero en cash.

Y ahora mis divagaciones sobre algunos datos que me he encontrado a la hora de realizar este tipo de inversión. Mientras investigaba inversiones varias en inmuebles, a la hora de buscar un precio de mercado me he topado con datos curiosos, parece que la economía es una ciencia pero no es cierto, es más un arte subjetivo que otra cosa, y en el sector inmobiliario pasa igual, existe un precio de mercado que es más o menos la media de todos los precios que existen en un determinado mercado, en mi caso lo he reducido a distritos. Son seis ejemplos que me he topado y dado que me han dado datos curiosos eso me ha motivado a divagar e intentar encontrar una explicación de por qué ocurre eso.

Lo voy a sintetizar en dos casos, el caso A y el resto y todos se basan en una muestra de 50 inmuebles, por lo que los datos son medianamente representativos del valor de mercado de un piso tipo en cada ejemplo.

 

En el caso A tenemos un piso en lo que podríamos decir que es el centro de una capital de provincia.

 

Dándonos los siguientes datos:

Precio medio

1.706 €

Variación

+/- 665 €

Dispersión

0,39

 

 

Es importante observar que la media tiene pendiente ascendente, por lo que podemos intuir que, correctamente cuanto más grande es el inmueble, más caro es, pero también que cada metro cuadrado adicional genera un mayor valor del inmueble y por tanto la relación entre añadir espacio y precio es positiva. Dado que es un inmueble residencial en el centro de una ciudad, en un edificio de características “pijas” tiene mucho sentido que sea esta la conclusión obtenida.

En cuanto al ejemplo del resto son cinco inmuebles que he ido investigando en este tiempo, que por algunas características su mercado ha generado los datos que os muestro a continuación.

1-

Precio medio

1.879 €

Variación

+/- 639 €

Dispersión

0,34

 
2-

Precio medio

2.094 €

Variación

+/- 443 €

Dispersión

0,21

 
 
3-

Precio medio

2.094 €

Variación

+/- 443 €

Dispersión

0,21

 
 
4-

Precio medio

1.680 €

Variación

+/- 253 €

Dispersión

0,15

 
 
5-

Precio medio

1.943 €

Variación

+/- 498 €

Dispersión

0,26

 

 

Como podemos ver todos tienen una cosa en común, la pendiente de su media es negativa, con lo que podemos inferir que cada metro adicional que se añade en el inmueble tiene un rendimiento marginal decreciente. Puede estar condicionado a que estos inmuebles de pendiente negativa no están en el centro de una ciudad, más bien se encuentran en la zona exterior al centro de la ciudad y en algunos casos en el extra radio y en zonas humildes, por eso creo que el efecto marginal de añadir metros en el espacio del inmueble no solo es irrelevante, si no que es contraproducente, ya que la inversión a realizar por cada metro adicional penalizará nuestra rentabilidad obtenida.

En el caso A podemos añadir espacio y se verá recompensado por ello, pero están claras las necesidades en unos y otros supuestos, en uno prima el espacio y la “notoriedad” y en el otro la practicidad y la accesibilidad. En el ejemplo número 4 se aprecia que la muestra es inferior a los demás, esto se debe a que a la hora de analizar el mercado en ese distrito la oferta era muy escasa, sorprendentemente solo había 22 inmuebles a la venta, lo que provoca que ante la escasez de oferta, la demanda se ajuste mucho y por eso encontramos un grado de dispersión realmente bajo en comparación con el resto de mercados analizados. Esto puede inferirnos a pensar que es un mercado más eficiente que los demás, pero también podemos encontrarnos en un mercado bloqueado, porque no exista una demanda lo suficientemente fuerte para absorber más oferta de inmuebles, y tengamos en cuenta que también el efecto marginal de añadir metros puede generar que a largo plazo los precios en dicho mercado puedan ajustarse más e incluso que se empiece una guerra de precios. La dispersión no es mala.

 

Mis conclusiones.

Tenemos varias formas de canalizar nuestras inversiones en bienes inmobiliarios, a través del banco, del que no debemos fiarnos nunca jamás, porque siempre intentarán timarnos y colocarnos sus activos tóxicos como ya los he mencionado antes al hablar de los CDO’s y toda la deuda colateral que te meten alegremente.

La inversión a través del mercado de valores español en socimis, que son empresas dedicadas a comprar inmuebles y alquilarlos o venderlos, en función de lo que sea más rentables, aunque tampoco es una cosa que a mí me apasione porque el riesgo político en este país es realmente alto y por alguna extraña razón aquí dejamos que sean los políticos y gente incapacitada para llevar una empresa los que decidan sobre leyes y regulaciones empresariales, además de premiar a políticos ineptos con puestos en consejos de administración.

La inversión a través del mercado internacional en REIT’s, que son empresas como las socimis pero sin las cosas malas, con mucha más libertad de actuación, con buenos gestores y con grandes tesis de inversión, entre ellas las que invierten en el sector sanitario de USA o en residencias para ancianos en la India. Opción mucho más deseable, porque generan mayores rentabilidades y además no tienen el perverso incentivo que genera el reparto de dividendos.

Y por último la parte más extensa de este post y que ya había dicho que era complicado. Que aunque no lo he dicho antes también requiere mucha paciencia ya que la inmensa mayoría del tiempo llegaremos a la conclusión de que el inmueble analizado no merece la pena, pero tarde o temprano aparece el indicado. La inversión directa en ladrillo, requiere que se analice muy a fondo el distrito donde se adquiere el inmueble porque como he mostrado pueden darse dos cosas, que el rendimiento marginal de cada metro sea ascendente o descendente, y para ello tendremos que calibrar muy bien el tamaño del inmueble a comprar, al fin y al cabo nadie quiere un piso enorme en un barrio marginal, además de muchos otros factores. Porque donde se gana dinero es en la compra, no en la venta.

Termino con una cita de Frank Underwood: “El poder es como las propiedades, todo se basa en localización, localización y localización.”

  1. #1

    Kalura

    Interesante articulo compañero.
    Gracias y saludos.

  2. #2

    Hokuto

    Un artículo interesante, sobre el que me gustaría apuntar algunas cosas:

    -Yo si creo que a partir de determinado tamaño, digamos 130-150m2 en una capital como Madrid o Barcelona, incluso en zonas premium, el valor del m2 disminuye. Es algo que he visto mucho, y la razón efectivamente es que no mucha gente puede permitirse ciertos precios y por tanto la demanda disminuye haciendo bajar el precio. Otra razón es que en materia de inversión los pisos de dos dormitorios en el rango de 60-100m2 son los que tienen mayor demanda, y por tanto el precio por m2 es mayor. No solo para compraventa, si no como inversión para poner en alquiler.
    Es por ello que se puede buscar pisos segregables, y a partir de ahi sacar valor a la inversión.
    Un punto también que estaría bien discutir es que para hacer una estadística así, se ha de conocer los precios reales de compraventa, y no solo los de oferta que aparecen en portales inmobiliarios. El margen de negociación además es muy diferente de una zona a otra y de un inmueble a otro. Es relativamente asequible obtener una estimación de un precio real de compraventa en una zona, pero para hacer una estadística es un asunto diferente.
    Respecto a la forma de obtener liquidez para todo esto, son muy interesantes los post del forero Geoff007.
    Saludos

  3. #3

    Nega16

    Muy buen articulo, una gozada.

    Enhorabuena

    Te queria preguntar tu opinión y valoración respecto a lo que has expuesto , de otra alternativa, los fondos inmobiliarios, puedes pasar del Banif quebrado, aunque lo puedes comentar. Me refiero por ejemplo a los que funcionan en Suiza, que son bastante populares.

  4. #4

    Joaquín S. Arana

    en respuesta a Nega16
    Ver mensaje de Nega16

    Tienes razón son un tipo de fondo muy popular y por su estructura se asemejan bastante a los REIT de USA aunque con sus diferencias. Son una opción de inversión muy interesante también y si queremos que nuestro capital se use para suelo nacional está claro que estos fondos suizos son de lo más interesante. Tengo entendido que algunos están haciendo grandes operaciones en Madrid por ejemplo.

  5. #6

    Joaquín S. Arana

    en respuesta a Dahardcuo
    Ver mensaje de Dahardcuo

    Pues ahora mismo que recuerde te diré que me parecieron interesantes:

    Simon Property Group
    Realty Income
    LTC Properties
    STAG Industrial
    Ventas (especializados en hospitales)
    BlackStone

  6. #7

    antonio.garry

    Muy buen estudio, especialmente el punto de inversión 'complicada'. Rompe muchos mitos sobre la cultura española de inversión en ladrillo.

  7. #8

    Analytics

    Antes de leer el articulo sabia algo de inversiones inmobiliarias, sabia ue las socimis españolas eran empresas con las alas cortadas.
    Despues de leer el articulo, se mucho mas de inversiones inmobiliarias, con otra vision de analisis, se que existen REITs muy interesantes, y otros puntos de vista sobre inversion y analisis en el sector inmobiliario.

    Un 10.


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