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Blog de Consumerista
Reflexiones sobre consumo, responsabilidad civil, sanidad, medioambiente y ciudadanía.

Más sobre el Fondo Santander Banif Inmobiliario

Sobre lo explicado en mi anterior artículo sobre este tema, aún tengo que añadir algunos comentarios más por noticias y cosas leídas u oídas en estos días.

En primer lugar, creo pertinente recomendar la lectura de esta entrada del blog de Juan Sainz de los Terreros que contiene una explicación muy asequible y completa sobre cómo funcionaba el Fondo, cómo se ha llegado a la situación actual y qué pasará. Viene a ser un compendio muy completo del "FAQ" o preguntas más frecuentes sobre el corralito, sin el añadido de ninguna crítica o comentario; es una exposición totalmente objetiva, hechos puros.

Por otro lado, recomiendo también la lectura de este artículo de las páginas salmón de El País del pasado domingo, que enumera todos los fondos de inversión inmobiliaria existentes en España con algunas de sus características y perspectivas, para que nos hagamos una idea de la situación y perspectivas del sector.

Lagartija en Murchison FallsEn mi anterior artículo me refería a que el BBVA había solucionado una situación como la presente de una forma mucho más favorable para sus clientes, comprando las participaciones del Fondo. En idealista comentan que esa operación (y otras) pueden tener un efecto muy negativo en la contabilidad del Banco, que pagará con caídas en la cotización cuando esa circunstancia sea más visible. En blogahorro señalan que esto supone repartir "el dolor" entre los accionistas, en lugar de hacerlo entre los partícipies; pero muy oportunamente señalan también que los accionistas ganarán más o menos según los clientes que tenga el banco; puntualización que está en la línea de lo que señalaba en mi anterior artículo: el Santander da una pésima imagen que le hará perder mucha clientela, justo a la inversa que el BBVA, por lo que esta entidad podría considerarlo de hecho como una inversión en publicidad; además de que financieramente también será más ventajoso para el banco comprar las participaciones que liquidar el fondo, ya que al destinarse los inmuebles a alquileres y no a la compraventa especulativa seguiría teniendo unos ingresos recurrentes.

Otra cosa es que el banco pretenda hacer negocio incluso con el corralito, como cabe deducir del análisis que ha hecho Paco Álvarez, gran comunicador y divulgador de la (in)formación financiera a través de su espacio semanal "La Bolsa y la vida" los sábados por la mañana dentro del marco del programa "No es un día cualquiera". Este último sábado, por cierto que con programa emitido desde Oviedo, Paco Álvarez apuntó dos datos que ponen en entredicho la catadura moral de la directiva del Banco Santander.

Por un lado, hizo las cuentas de las comisiones que viene cobrando y va a cobrar la gestora del Fondo sometido al corralito. Así, partiendo del patrimonio acumulado hasta ahora, calculó en diez millones de euros las comisiones de gestión que cobra anualmente; y, tras la rebaja de comisiones que ha aprobado tras decretar el corralito, calcula que quedarán en dos millones y medio de euros (cálculo que creo excesivo porque no tiene en cuenta que el patrimonio debe ir bajando conforme se vayan reembolsando a los partícipes sus derechos, por los tramos del 10% que en su momento expliqué). Hay que recordar que la gestora es una sociedad del grupo del Banco Santander, de manera que mientras los inversores sigan teniendo sus ahorros retenidos en este fondo, el grupo Santander va a seguir lucrándose con las comisiones de "gestión" que les va a cobrar.

Por otro lado, informa de que el pasado otoño el Banco Santander hizo un cuantioso préstamo al Fondo, que va a generar intereses a cargo del mismo, lo que es tanto como decir de sus partícipes. Me supongo que ese préstamo está detrás de que el Fondo procediera a reembolsar a los inversores un porcentaje mayor del 10% de liquidez estipulado reglamentariamente en la ventana de liquidez de octubre. Pues la existencia de ese préstamo implica que los partícipes del fondo, que no van a poder recuperar la totalidad de su dinero por ahora, van a estar pagando intereses al Banco matriz de un préstamo que no solicitaron.

Con todo ello resulta que los inversores atrapados en el Fondo inmobiliario del Banco Santander no pueden recuperar sus ahorros por ahora; y mientras sigan atrapados en el corralito van a estar pagando al Banco Santander por dos vías: las comisiones de gestión que cobra la gestora del Fondo y los intereses que genera el préstamo que el Banco concedió a esa misma gestora, que repito que es de su mismo grupo empresarial.

Todo es perfectamente legal. Pero ¿es ético? ¿Tienen los clientes del Banco Santander motivos para estar satisfechos con el trato que les concede esa entidad? Si pudieran elegir, ¿preferirían continuar trabajando con ese banco o irse a otro?






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Equo Va
  1. #1

    Anonimo

    Decía mi padre que el que le engañaba una vez, en realidad lo hacía dos veces: la primera y la última. En un país serio, huiríamos como de la peste de un banco que haga una jugarreta como Banif/Santander con su fondo inmobiliario, sea legal o no.

    Por desgracia, esto no es un país serio. Los que se han quemado no volverán, pero don Emilio no tiene más que inventarse un nuevo producto, lanzar una de sus grandes campañas publicitarias en la que el Santander presume de ser un banco chachipiruli, de confianza y de toda la vida ...y zas, otros 7.000 millones al bote. !Con razón no necesita avales del Gobierno! ¿Para qué, habiendo tantos pardillos que le creen?

    Como dice un proverbio USA, es fácil separar a un tonto de su dinero.

  2. #2

    Kretan

    Los defensores de los consumidores o un abogado debería pedir una investigación sobre los sucesos de éste fondo... varias cosas que huelen mal.

    1. Ventana de liquidez de Octubre... se debe investigar QUIEN saco el dinero entonces, hubo muchos reembolsos... quizá a algunos los avisaron y a otros, por lo visto, además se ganan un crédito
    2. Ventas de activos.. venden un gran edificio de oficinas a un precio realmente bueno además era de los que etaban bien alquilados... ahora además ponen en venta un centro comercial tambien en pleno funcionamiento... a quein van a parar estos inmuebles... pro que no se da transparencia y esas prisas

    Desde luego como dice arturo no se como le quedan clientes al SAN... será por las campañas?¿? A este paso en 4 días nadie confiará en el SAN y creo que se empieza a notar en la cotización incluso... por que a mi me da cierta grima el proceder del banco para con sus clientes.. yo fui cliente y no duré ni dos meses... que sableadas a comisiones dios mío!!! En mala hora se me ocurrió.

  3. #3

    Joaquim

    Parafraseando la conocida expresión, ni son la mujer del César, ni lo parecen,... ni les importa un carajo (con perdón).

    Salu2

  4. #4

    Anonimo

    Excelente Artículo.
    Lo mejor activo de todos los bancos és la confianza, la ética, e santander com el caso del fondo inmobiliario, ha demonstrado que nos los tiene.

  5. #5

    Anonimo

    ¿Qué es un fondo inmobiliario?

    Un fondo inmobiliario es un fondo de inversión, regido por la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva, que tiene diversos activos inmobiliarios, que explota en alquiler. En particular, el artículo 38 de la Ley anterior está dedicado a los fondos inmobiliarios. Está formado por una sociedad gestora (en este caso Santander Real State), un depositario (Banif) y unos partícipes que suscriben las participaciones del fondo.

    Como los inmuebles son menos líquidos que otros activos, sólo se permite la salida del mismo dos veces al año. Para mantener la liquidez está obligado a mantener al menos un 10% de su patrimonio en activos líquidos (efectivo, renta fija…)

    ¿Quién fija el valor liquidativo del fondo? ¿De qué manera lo fija?

    La valoración del fondo se regula por la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75 y otros. La gestora designa una sociedad tasadora, en teoría independiente, encargada de llevar a cabo la tasación. De manera resumida, cada inmueble del fondo inmobiliario se valorará por el menor de los siguientes dos valores:

    * El valor por actualización de rentas, que supone capitalizar, a una determinada tasa de descuento, los flujos de rentas futuros que proporciona el inmueble, en el caso de estar alquilado. Por ejemplo, supongamos una oficina alquilada por 1.000 euros al mes una vez descontados gastos (12.000 euros al año). Capitalizando estos 12.000 euros durante la vida útil de la oficina (se suele tomar 50 años), a una tasa de descuento, nos daría el valor por actualización de rentas. La tasa de descuento oscilaba en torno al 5,75%, según información recibida por Santander Real State. Con este valor, la oficina anterior tendría un valor por actualización de unos 319.500 euros.

    * El valor de realización del mercado, que tradicionalmente suele ser más alto que el valor anterior. En este caso, supongamos que se han vendido oficinas similares por 380.000 euros, luego este sería el valor de realización.


    En este ejemplo, el valor que asignaría la sociedad tasadora sería de 319.500 euros, que es el menor valor. Por tanto, aunque el precio de las oficinas en el mercado cayese, tendría que caer mucho para llegar a ser menor que el valor de actualización de rentas.

    Hay que tener en cuenta que entre el 75 y el 80% del patrimonio Santander Banif Inmobiliario está y ha estado alquilado y, por tanto, produciendo rentas.

    ¿Cómo ha evolucionado Santander Banif Inmobiliario, en comparación con el mercado inmobiliario? ¿Cómo ha evolucionado el mercado del alquiler?

    Desde el 31-01-1996 hasta 31-10-2008, el fondo ha dado valores liquidativos mensuales crecientes, con una sola excepción: diciembre de 2006 con un -0,09 %. El crecimiento anual acumulativo en este periodo ha sido del 7,25 %. En 2007 y hasta 31 octubre 2008 también ha sido creciente. Desde el comienzo del año 2008 y hasta el 31 de octubre de dicho año (diez meses) el valor liquidativo de este fondo creció un 4,46%, aun cuando la situación del mercado inmobiliario ya venía siendo bajista.

    Coincidiendo con el cálculo del valor liquidativo del fondo a 31 de octubre de 2008, se produjo el mayor reembolso de la historia de este fondo, el 14% de su patrimonio (unos 560 millones de euros). El valor liquidativo se calcula después de las peticiones de reembolso, del 1 al 16 de octubre 2008, y precisamente su cálculo resultó ser el máximo de la historia del fondo. A partir de este fecha y de este reembolso, los valores liquidativos de noviembre y de diciembre han decrecido, con unos valores del -1,17% y del -1,81%, respectivamente. En enero de 2009 el valor liquidativo ha decrecido –4,21%

    ¿Qué es eso del “colchón” existente en el valor liquidativo del fondo?

    La forma de valorar los inmuebles (menor entre valor de actualización y valor de mercado) hace que, si el inmueble está alquilado, pueda ocurrir (y así venía ocurriendo) que el valor asignado al inmueble sea menor que su valor de mercado. Como el 80% de los inmuebles estaban alquilados, crecimientos o caídas rápidas del precio de los activos inmobiliarios no se trasladan al valor liquidativo del fondo. Esto era lo que los gestores denominaban “colchón” y así se lo explicaban a algunos partícipes: el valor liquidativo del fondo no había reflejado el enorme crecimiento de los precios inmobiliarios, pero tampoco iba a acusar de manera brutal la caída de este mercado.

    ¿Qué provoca las peticiones masivas de reembolso de los partícipes?

    La regla de valoración de este fondo, según su reglamento, es hacer tasaciones cada mes de la doceava parte de los inmuebles, con lo cual en un año estaban todos tasados. Sin embargo el 26 de diciembre de 2008, en plenas Navidades, los partícipes reciben una brevísima carta por correo ordinario, anunciando la tasación extraordinaria de todo el fondo durante enero y febrero del 2009, para adecuarlo a la situación actual del mercado inmobiliario. Los partícipes anticipan lo peor. Averiguan en la prensa que en noviembre 2008 se produjo la mayor salida de capital del fondo y se preguntan si ha existido información privilegiada. Están desinformados por parte de los gestores. La gestora cambia unilateralmente la frecuencia de tasación del fondo, pero: ¿por qué no la cambiaron cuando el precio de los inmuebles subía vertiginosamente, y sólo cuando baja?

    ¿Qué gestión ha hecho Santander Real State de la situación?

    El aumento de la frecuencia de tasación del fondo por parte de Santander Real State, así como el reembolso masivo que ocurrió en octubre, ha motivado las dudas de los partícipes, que en estampida han solicitado el reembolso. Santader Real State no ha efectuado una correcta política de comunicación hacia los partícipes.

    Algunos partícipes, como propietarios de una parte proporcional del fondo, han solicitado mayor información a Santander Real State: los informes de tasación de cada inmueble del fondo durante los últimos años, con las bases de cálculo del valor de cada uno, de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75. Santander Real State no lo ha proporcionado, aumentando la falta de información a los legítimos dueños de todos estos inmuebles que forman el fondo.

    El 20 de febrero de 2009 ha aparecido en la prensa que el edificio de oficinas Castellana 13, ha sido vendido por unos 4.300 euros por m2, cifra bastante baja teniendo en cuenta la representatividad y ubicación del inmueble (ver www.neg-ocio.com, número de 20 de febrero de 2009, donde afirma que el comprador del inmueble es un antiguo socio de Ana Patricia Botín).

    ¿Qué ha hecho la CNMV? ¿Qué responsabilidad tiene?

    Hasta el momento, la CNMV, que se rige por la Ley de Procedimiento Administrativo, se ha limitado a registrar los dos hechos relevantes de 12 de diciembre de 2008 (tasaciones extraordinarias), 16 de febrero de 2009 (suspensión reembolsos) y 19 de febrero de 2009 (venta de Castellana 13). Nada más.

    El art. 70 de la Ley 35/2003 de 4 de noviembre, además otras muchas normas, atribuye a la CNMV. las funciones correspondientes que garanticen la transparencia de los mercados, la correcta formación de los precios y la protección de los inversores.

    El art. 72 de la Ley 35/2003 faculta a la CNMV, dando cuenta razonada al Ministerio de Economía y Hacienda, para la intervención de la sociedad gestora.

    En la situación actual, la CNMV tiene que intervenir este fondo con la presencia en tal intervención de los participes, únicos propietarios del mismo, para que se tomen las medidas que realmente protejan al inversor. Los inmuebles valen mucho dinero, más de lo que se tasan, y no se pueden vender a capricho de la gestora deprisa y corriendo, cuya gestión desde 31-12-2007 no es de recibo.

    Otra forma de proceder de otros fondos

    El BBVA, bien sea por considerarse con cierta responsabilidad con sus clientes, bien por razones de marketing, compró las participaciones de los partícipes que pidieron el reembolso por 1.600 mill. de €.

    ¿Es constitucional la normativa que rige las Instituciones de Inversión Colectiva?

    El partícipe es el propietario en pleno dominio del fondo, pero sólo en teoria, en la práctica la gestora actúa como si fuera propietaria absoluta. Tanto la Ley de IIC como su Reglamento son inconstitucionales, en cuanto que anulan las facultades que corresponden al propietario, el cual no cuenta para nada en la gestión de su patrimonio a pesar de que es suyo y no de la gestora. Vulneran derechos fundamentales.

    El banco, la gestora y el depositario son del mismo grupo empresarial. En el caso de Banif Inmobiliario, el Santander y sus bancos filiales captan el dinero de los partícipes. Dominan la gestora y el depositario con participaciones mayoritarias o totalitarias en su capital. Decide tanto sobre el patrimonio inmobiliario del banco, del cual es propietario, tal y como aparece en la contabilidad del Santander y del patrimonio inmobiliario de Banif Inmobiliario, con la incompatibilidad que esto supone. Y los partícipes, legítimos dueños del fondo, no pueden ni disponer, ni gestionar, ni planificar, ni participar en la gestión, ni hacer nada más que entregar su dinero y esperar pacientemente a que se lo reembolsen si hay liquidez o a que se lo vendan a quien les de la real gana al precio que les apetezca. A pesar de que los fondos inmobiliarios han alcanzado en España un tamaño comparable a sociedades del BIES, la Ley no ha previsto nada similar a una Junta de Accionistas (partícipes en este caso) ¿No es esta situación legal propia de una tiranía? Pues aunque parezca mentira es la de España. Es más, cuando el participe pide información a la gestora del Santander sobre su patrimonio en inmuebles, se la niegan, porque la ley ordinaria interpretan que no les obliga.

Autor del blog
  • Consumerista

    Soy abogado especialista en Derecho del Consumo, sobre todo bancario y de seguros.

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