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Nuevo susto para los clientes del Banco Santander y sus filiales, esta vez porque anuncia que no podrá atender las peticiones de reembolso de su fondo inmobiliario, hasta hace poco el más rentable del sector. Voy a intentar aclarar un poco la situación porque se están leyendo muchas cosas raras en distintos foros.

El Banco Santander ha anunciado que suspenderá los reembolsos de su Fondo de inversión inmobiliaria Santander Banif Inmobiliaria FII durante dos años por las razones y en las condiciones que voy a resumir y explicar:

Ha recibido hasta el 13 de febrero peticiones de reembolso por un 80% del patrimonio del fondo. Hay que tener en cuenta que los fondos de inversión inmobiliaria no son un tipo de inversión de elevada liquidez, sino todo lo contrario. No invierte en activos que se puedan vender de forma inmediata en un mercado cotizado, como las acciones o la deuda pública, sino en inmuebles para su alquiler. Por lo tanto, si se acumulan muchas órdenes de reembolso es lógico que les falte liquidez para reembolsar ese dinero.

Estos fondos tienen la obligación de mantener en liquidez un mínimo de un 10% de su patrimonio, precisamente para poder atender las órdenes de reembolso que reciban, pero siempre que se mantengan dentro de unos patrones de funcionamiento habitual. Y es claro que las peticiones de un 80% no responden a tales criterios, sino a una crisis de la inversión inmobiliaria (y, de hecho, global, en nuestro contexto).

El Reglamento de las instituciones de inversiones colectivas del año 2005 prevé expresamente que si se reciben órdenes de reembolso que superen el 10% del patrimonio del fondo, la entidad que lo gestione podrá suspender los reembolsos. Ahora bien, esa decisión no puede adoptarla sin más, sino que debe autorizarla la CNMV. En el momento de redacción de este artículo, aparentemente la CNMV no ha concedido tal autorización, aunque el contenido de la información que proporciona a los interesados parece apuntar a que la vaya a conceder; y es que parece dar por hecho que los reembolsos se van a producir en la forma anunciada por el Banco.

Las condiciones de reembolso que anuncia el Banco son las siguientes: se repartirá un 10% del patrimonio del fondo a prorrata entre todos los solicitantes que hayan hecho su petición hasta el 27 de febrero de 2009 inclusive. La mitad de ese pago se efectuará el 9 de marzo y la otra mitad el 5 de mayo. El resto (el 90% que falta hasta completar el valor total de los reembolsos, porque es previsible que las peticiones vayan a afectar al 100% de las participaciones o un valor muy próximo) se pagaría dentro de un plazo de dos años, por pagos parciales cada vez que alcance un 10% de liquidez, sea por venta de los activos del fondo o por cualquier otro ingreso (por ejemplo, por las rentas que generan los inmuebles alquilados).

Creo que este plan de reembolso no se ajusta totalmente a lo previsto reglamentariamente: el 10% a pagar entre marzo y mayo creo que debería pagarse a principios de marzo de una sola vez. No veo razón ni amparo legal para esa demora, salvo error por mi parte. La entidad está obligada a tener un 10% como mínimo de liquidez y debe seguir el plan de reembolsos con normalidad en cuanto a esa fracción de su patrimonio. Por otra parte, si su liquidez superase el 10% del patrimonio, creo que debería abonar la parte que se correspondiese con su disponibilidad de líquido, sin tener por qué sujetarse al mínimo de esa barrera. Sí es correcto que el resto pendiente de pago se vaya abonando durante el plazo de dos años, por pagos parciales cada vez que se alcance ese tope del 10%.

Insisto en que los pagos se hacen a prorrata entre todas las peticiones, no debe haber preferencias por fecha de petición o por otras razones.

Mariposa Congo¿Cómo se van a valorar las participaciones? Hay mucha especulación y revuelo por el hecho de que en diciembre pasado se haya acordado realizar una nueva tasación de los inmuebles propiedad del fondo. Pues bien, el Reglamento ordena que se tasen al menos una vez al año, y que las tasaciones se ajusten al valor real del mercado. Por lo tanto, me parece correcto que se practique esa tasación y que sólo se pague a los partícipes en marzo en función del valor que alcancen sus participaciones a fecha de 28 de febrero, como está previsto en el Reglamento del Fondo. Si para esa fecha están tasados de nuevo los inmuebles, según el plan previsto, es muy probable que el valor de cada participación sea muy inferior al que tenían a la fecha del último reembolso, a fines de octubre (este fondo sólo tenía dos ventanas de liquidez anuales, según su folleto: al final de octubre y al final de febrero). Los sucesivos reembolsos probablemente se hagan con mayores minusvalías, ya que previsiblemente el valor de los activos seguirá depreciándose.

Las peticiones de reembolso que se efectúen en este mes estarán exentas de comisiones de reembolso. La gestora seguirá devengando comisiones durante los dos años de "corralito", si bien muy reducidas frente a las actuales.

Si alguien no solicita ahora el reembolso, de cumplirse con el plan establecido por el Banco de Santander no podrá volver a vender hasta octubre de 2011.

Y digo "de cumplirse" porque es más que probable que no se pueda cumplir: el fondo debería liquidarse si redujese su patrimonio por debajo de 9 millones de euros. Como es probable que las peticiones de reembolso alcancen a casi la totalidad de las participaciones, tendrá que vender todo su patrimonio y liquidar el fondo tan pronto como rebase a la baja esa cifra. Si es que no decide liquidarlo antes, en razón de esas peticiones recibidas.

Se dice que en la ventana de liquidez de octubre pasado se reembolsó una cantidad que superaba bastante el 10% del patrimonio del fondo y se dice que pudo haber información privilegiada para algunos. Se me ocurre otra explicación más plausible: en ese momento el fondo había alcanzado una liquidez que superaba ese mínimo exigible del 10% y que cubría las peticiones recibidas; y hubo tantas peticiones porque era sabido que el valor de las viviendas estaba bajando, lo que hacía muy probable que el valor de las participaciones del fondo bajase, de manera que muchos inversores decidieron recuperar su inversión tras un muy simple análisis de la situación del mercado.

Quiero que quede muy claro que esta decisión del Banco Santander no quiere decir que el propio Banco carezca de liquidez o que no pueda afrontar las peticiones que recibe. Quien no tiene liquidez es el fondo de inversión inmobiliaria.

Tampoco significa esto que nadie se haya ido con el dinero de los inversores: simplemente, su inversión se ha depreciado como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria (algo que tiene mucho que ver con mis advertencias de que la economía española iba por mal camino cuando se basaba en un porcentaje elevadísimo en la construcción). Igual que pierden dinero quienes tengan su dinero en bolsa, en libras, en petróleo o en trigo.

Y es que hay que tener presente que los fondos de inversión no son productos necesariamente seguros: por mucho que nos hayamos acostumbrado a ver que los fondos inmobiliarios siempre subían, esa trayectoria no tenía por qué mantenerse. Una cosa es que sea una inversión con un perfil de riesgo bajo y otra que sea absolutamente segura. En el momento en que pincha la burbuja inmobiliaria, esos fondos pierden valor. Igual que los fondos monetarios pierden valor si tienen en cartera bonos de empresas que quiebran o que los fondos de renta fija pierden cuando baja la cotización de la deuda que tengan en cartera. En todos estos casos es aplicable la advertencia de que "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras." En el folleto del fondo expresamente se advertía de que la rentabilidad no estaba garantizada.

En definitiva, ni hay que pensar que nadie se haya quedado con el dinero de los inversores ni hay que echarle la culpa a nadie en particular de lo ocurrido, más allá de la crítica genérica al rumbo de la política económica que ha seguido este país (y otros muchos en el mundo, no somos el único en que ha estallado la burbuja inmobiliaria) desde hace bastantes años. En esta decisión el Banco de Santander se ha atenido a lo previsto en la normativa aplicable (salvo en el fraccionamiento y aplazamiento del pago del 10% inicial, que creo que debería abonarse de una vez en marzo y que esperemos que así lo imponga la CNMV).

Cuestión distinta es la imagen que ofrece al público el Banco de Santander, su política de atención a los clientes y la comparativa que puede hacerse con otras entidades. Y es que el BBVA se vio en una situación parecida a finales del año pasado, pero finalmente decidió actuar con más mimo para sus clientes: en lugar de encerrarles en un "corralito", asumió la falta de liquidez del fondo, compró todas las participaciones que fue necesario y atendió todas las órdenes de reembolso que recibió. Se ha calculado que el valor del fondo del BBVA rondaba los 1.660 millones de euros, el del Banco Santander estaba valorado antes de la tasación ahora en curso en 3.266 millones. Después de los beneficios que hace pocos días que anunció Botín, ¿está justificado que no actúe como el BBVA?






Equo Va
  1. #8
    Anonimo

    Www.huelgageneralya.com ya esta bien demostremos que somos la generacion mas preparada de la historia.
    Perder 25 minutos de vuestra vida para conocer la realidad de como funciona la banca y luego decidir.
    Plataforma ciudadana.

    1 de abril huelga general por politicas realistas, NO ELECTORALISTAS.

    No te dejes enganar da igual como lo llamen todos sus productos son una ESTAFA.

  2. #7
    Anonimo

    Estimados lectores:

    He sabido por fuentes cercanas al Banco de Santander que todo esto ha consistido en una operación para derribar el fondo y que la familia Botín y allegados den un "pelotazo".

    Los hechos son los siguientes:

    1) El Santander Banif FII era el mejor fondo de inversión de España con fecha octubre '08.
    2) La familia Botín, y capitales cercanos a ellos se salieron en la ventana de liquidez de Octubre, retirando con precisión casi todo el líquido disponible, y sentenciando así a muerte al fondo.
    3) Los intermediarios, lógicamente (y no necesariamente por mala fe) no recomendaban la salida en octubre.
    4) La Gestora promueve una tasación extraordinaria para provocar la salida masiva de partícipes en la ventana de febrero-marzo '09. Los intermediarios ahora sí recomiendan activamente salir. De este modo, no se pondrá en evidencia que la gestora ya no dispone de líquido, ya que legalmente pueden suspender los reembolsos cuando las solicitudes superan el 10% del valor de los activos.
    5)Los activos deben venderse lo antes posible para reembolsar a los partícipes. La Familia botín y allegados van a comprar los activos, a precio de saldo y a su nombre o el de testaferros. Ya han comenzado con el edificio de Castellana, 33.

    Para más INRI, compran los inmuebles con el dinero reembolsado en noviembre.

    Todo esto podría calificarse de "estafa legal", habría que demostrar documentalmente si hubo información privilegiada y alteración del precio de las cosas [puntos 2) y 5)]. Desde luego, el momento es bueno para ellos, porque le pueden echar la culpa al mercado inmobiliario. Esto es totalmente falso, la crisis del mercado inmobiliario afecta muy levemente a este fondo.

    el punto 2), el que más me ha dolido y que muchos ya sospechaban, me ha sido confirmado en las últimas horas. Espero que las agrupaciones/plataformas/abogados consigan demostrarlo. El resto es público y notorio.

    Lo que a día de hoy está bastante claro es que:

    a) esto es una operación premeditada, no un accidente ante el que encogerse de hombros.
    b) la CNMV, que debiera tener el punto a) claro y por tanto investigar lo referido en los puntos 2) y 5) no ha movido ficha, de momento sólo acompaña en el paso de baile al Banco.

    Si alguien que lea esto tiene posibilidad de impulsar una investigación que conduzca a esclarecer si:

    -la familia Botín y allegados han inducido un corralito financiero provocando alarma social.
    -la familia Botín y allegados han utilizado información privilegiada para alterar el precio de las cosas.

    Por favor, que lo haga. Policía, fiscales, tribunal de cuentas, defensor del pueblo, periódicos...

    Yo pienso que lo mejor hubiera sido revocar todas las órdenes de reembolso, pero somos demasiados para ponernos de acuerdo, y los medios de comunicación no nos van a ayudar. De hecho es curioso, pero no se habla casi de este asunto. Sólo nos queda que se sepa la verdad, pero como veis, se tarda en explicar. Eslóganes cortos aburren a la gente y medidas exageradas resultan molestas. Basta con se se sepa la verdad.

  3. #6
    Anonimo

    Yo soy cliente del Santander más de 30 años, y mis ahorros son aplicados en lo fondo Santander Banif Inmobiliario,ahora no sé que me da ni cuándo mi dinero.Estoy rebelaron, indignado perjudicado y robado, porque YO CONFIABA en Santander. Santander nunca más. EL BBVA con su fondo inmobiliario, tomó la actitud más ética y honesta porque cumplió con los participantes y clientes del fondo. Más que nunca en estos tiempos, necesitamos confianza y honestidad, y BBVA ha demostrado que tiene estos valores, e Santander no los tiene.

  4. #5
    Anonimo

    El comentario del blog está muy buen excepto en un punto, QUE ES CRUCIAL EN ESTE ASUNTO. Dice: “el Reglamento ordena que se tasen [los inmuebles] al menos una vez al año, y que las tasaciones se ajusten al valor real del mercado”. Y no es así. Ordena que se tasen al valor más bajo de los dos siguientes: (a) el valor de mercado, (b) el valor que resulte de actualizar las rentas por alquileres. Por eso el valor liquidativo de este fondo no subió con la burbuja inmobiliaria (porque se valoraba según b, es decir, alquileres) y por eso no está justificado que baje con el pinchazo de esa burbuja. A la gente se le está haciendo creer (interesadamente, supongo) que era un fondo de especulación inmobiliaria y eso es radicalmente falso; era un fondo de inmuebles para alquilar y su rentabilidad provenía de los alquileres. Su rentabilidad durante los últimos diez años ha estado en torno al 6% anual, nada que ver con “pelotazos” inmobiliarios.

    Ahora el Santander retasa a su antojo, provoca la estampida entre sus partícipes y obtiene vía libre de la CNMV para vender los inmuebles a precio de saldo a sociedades del grupo (por ejemplo, Altamira) o a una SOCIMI que cree al efecto, esquilmando a sus partícipes, que no tienen medio ni amparo de organismo ninguno para controlar esas ventas. Negocio redondo.

  5. #4
    Anonimo

    Para mí, la señal más clara de lo que iba a pasar es la que indica Anónimo 1. Cuando don Emilio vendió todos los edificios del Santander, envió un mensaje más claro que un anuncio de portada en el ABC: sálvese quien pueda.

    Por supuesto que no resulta, digamos, ético que el capitán salte del barco. Pero, por mucho que grite que no pasa nada, que todo va bien, cuando lo vemos alejarse en su bote salvavidas, ¿no está claro que el barco tiene problemas?

    Al menos, los "listos" de Fernan2 abandonaron el barco a tiempo. Pero no creo que se tratase de información privilegiada, no había más que asomarse por la borda y ver los icebergs.

    Y, como siempre, no hay botes para todos.

  6. #3
    Anonimo

    Yo llevaba ya más de un año pensando vender este fondo, pero cada vez que iba a mi sucursal me aseguraba el subdirector que no me preocupase que este fondo no tenía nada que ver con la crisis inmobiliaria porque estaba vinculado a alquileres y por lo tanto era imposible que no siguiera con buena salud. Antes de Navidad me dijo que esperase a Febrero a ver como se tornarían los acontecimientos. Yo no soy un experto en fondos y supongo que como yo un montón de gente a la que nos ha acosado el Santander para invertir aquí y allá, no hablemos de los Fondos de Pensiones, todos los meses de diciembre me llaman por teléfono a ver si les doy un tanto para cumplir con sus objetivos. En fin me parece que el Señor Botín es más embustero que el que fundó Forum Filátelico, en este último caso, hasta que los malvados no decidieron hundirles, todo el mundo cobraba, cosa que a mí no me ha pasado con este fondo, jamás me advirtió mi sucursal de ningún peligro, al contrario, todas las veces que acudí a ellos, me animaron a conservarlo.

  7. #2
    Anonimo

    El año pasado, el Sr. Botín vendió todos los edificios propiedad de su banco. Eso quiere decir que barruntaba la que iba a caer. El se salvó de la quema pero no tuvo la menor consideración por los ahorradores del fondo Banif Inmo. Siguió cobrando una alta comisión, no avisó a sus suscriptores y mantuvo cerrada la rígida ventana de salida.
    Tengo dudas sobre la legalidad de la situación, pero no me cabe ninguna sobre la falta de ética de este banquero.
    J G Mardomingo

  8. #1
    Fernan2

    Para mí, lo de los paquetes de Marzo y Mayo no tiene más vuelta de hoja que lo que ya apuntas en el artículo: los "listos" [1] secaron la liquidez disponible en octubre, y ahora en marzo no tienen ni de coña ese 10% que deberían tener, por lo que hay que esperar a mayo para que puedan ir haciendo cash...

    [1] Tanto los "listos" porque han hecho un análisis correcto de la situación, como los otros "listos" que puedan tener información privilegiada.

    s2

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