En la compraventa de viviendas los créditos puente conceden financiación para una situación transitoria en la que el demandante desea cambiar de piso sin que haya vendido el actual. Si el titular no vende dentro del plazo estipulado u obtiene un beneficio menor al previsto, una deuda inesperada le coloca en una situación de riesgo extremo.
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¿Qué es una hipoteca puente?
La hipoteca o crédito puente es un préstamo bancario concedido como financiación temporal ante la garantía de un ingreso futuro que permitirá al prestatario cancelar su deuda. Los demandantes son clientes a quienes se ha concedido una subvención, beneficiarios de una herencia, o que esperan recibir una indemnización o cualquier otro tipo de ingreso. El banco les anticipa el efectivo necesario con una carencia temporal. El cliente hipoteca su propiedad y evita la contratación de un préstamo personal con un tipo de interés más alto, la entidad se compromete a esperar un tiempo determinado para que el cliente venda su casa, reestructure su situación económica y concluya con la firma de una hipoteca tradicional por el montante necesario para cancelar el crédito puente y abonar el coste de la compra del nuevo inmueble.
El importe de esta segunda hipoteca es superior: al realizarse la compra sobre plano, se concede por la cantidad que sumen la entrada exigida y los pagos acordados; la segunda hipoteca se realizaría por este importe más el restante necesario hasta pagar el total del precio de la vivienda. En la compra de una casa ya construida, sin embargo, el interesado tiene que abonar el 100% de su coste y solicitar la hipoteca por este importe, a no ser que cuente con efectivo disponible para minorarla.
El riesgo por impagos de las hipotecas puente
La hipoteca puente se solicita cuando el cliente prevé recibir un ingreso relevante, ya que si se plantea la adquisición de una única vivienda terminada, lo habitual es realizar una hipoteca normal en firme. Cuando el usuario confía en la venta de su propiedad para adquirir con su beneficio una nueva, puede conseguir una hipoteca de este tipo, peor son la carencia de uno o dos años a la espera de que se venda la primera. Este crédito se realiza con la garantía de cualquiera de las dos casas, e incluso de las dos, en función de los valores de tasación y del banco. Si el cliente no cumple lo acordado con al entidad, ésta ejecuta la hipoteca: embarga los dos pisos porque figuran como garantía de la deuda contraída. Si en la subasta se consigue cubrir la cantidad que se debe con la venta de una de las dos propiedad, se salva al menos uno de los inmuebles.
Esta práctica es considerada de riesgo por las entidades cuyo interés prioritario no es adquirir propiedades, sino recuperar su efectivo más los intereses. Puede ocurrir que el valor actual de la casa sobre la que se ejecute la hipoteca sea inferior a la deuda contraída por el cliente. En este supuesto, la financiera asume el riesgo:
No recupera su dinero y consigue en propiedad viviendas que han perdido valor, de difícil venta y con la amenaza de que su valor final no cubra la deuda contraída.
El cliente a quien el banco presta su dinero, sale mejor parado. Si no responde a los pagos de su deuda, vuelve al principio: se queda sin propiedad, pero también sin deuda.
Requisitos para acceder a una hipoteca puente
Ante una solicitud, los analistas comprueban con detalle la solvencia económica del candidato, así como su nivel de endeudamiento. Se solicita el contrato de venta que el cliente firma para asegurase de que el importe requerido coincide con la necesidad económica de la operación inmobiliaria. Tanto el tipo de interés que se aplica como las comisiones se reconsideran si se trata de operaciones de refinanciación: si el cliente no realiza la venta en el tiempo acordado y debe modificarse la hipoteca con nuevas carencias de pago,, los intereses exigidos se elevarán.
Si el cliente desea adquirir una vivienda nueva sobre plano y es propietario de otra, pueden darse dos situaciones. En el supuesto de que su casa actual no esté hipotecada, el banco o caja gestiona una hipoteca puente y le proporciona una carencia límite de uno o dos años, mientras dure la finalización de la sobras y consiga venderla. Si las circunstancias son favorables, cancela la hipoteca puente con el importe adquirido en la venta y gestiona una hipoteca tradicional con el montante necesario para afrontar la nueva compra.
Otro supuesto es que la vivienda del cliente esté hipotecada. La entidad financiera la amplía hasta el límite del 80% del valor de la propiedad. Si esta operación es inviable debido a que la tasación indique que su precio es insuficiente para garantizar el préstamos, se hipoteca también el inmueble que se pretende adquirir. Esto sólo puede realizarse con una compra-venta en firme, si las obras han finalizado y la casa es ya del interesado. Se gestiona un préstamo sobre le nuevo inmueble por la cantidad necesaria para su adquisición y se concede un periodo de carencia de un año para que el deudor venda el primero. El cliente sólo debe abonar las cuotas de su hipoteca actual. Con el montante obtenido en la venta, cancela el préstamo que pesa sobre la antigua casa y afronta los pagos de la nueva, que debe abonar al término del año de carencia.
¿Qué ocurre si finaliza el plazo acordado con la entidad y concluya la construcción de la futura vivienda, sin vender la actual? El cliente deberá contactar con su banco o caja para conseguir más importe. Pero se enfrenta a una doble cuota mensual, por lo que muchas veces se ve obligado a malvender con urgencia o se expone a que la entidad embargue sus bienes e incluso a la pérdida de la propiedad inmobiliaria.
