Sí, puedes poner una casa a nombre de dos personas aunque hoy solo figure a tu nombre. Basta con firmar ante notario una compraventa o una donación del 50% o, si estáis casados, una aportación a gananciales. Para una mitad valorada en 100.000 euros, el impuesto va de 0 a más de 12.000 euros.
- Compraventa del 50%: tu pareja paga ITP sobre el valor de la mitad (el 6% estatal, el 4% en el País Vasco o el 10% en Cataluña).
- Donación del 50%: tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que muchas comunidades bonifican casi por completo entre cónyuges.
- Aportación a gananciales: solo para matrimonios; no paga ITP, AJD ni Donaciones.
- Quien cede su mitad: puede tributar en el IRPF por la ganancia y pagar la plusvalía municipal.
¿Se puede poner una casa a nombre de dos personas?
Sí. Una vivienda puede estar escriturada a nombre de dos o más personas, casadas o no, en el porcentaje que pactéis. Cada uno es dueño de su cuota, en lo que se llama propiedad en proindiviso, y vender o hipotecar la casa entera exige la firma de todos.
Lo que cambia es el momento. Al comprar, basta con escriturar a nombre de los dos; si la casa ya es tuya, hay que firmar una escritura nueva que transmita la mitad a tu pareja, y esa transmisión tributa.
Escriturar a nombre de dos personas al comprar la vivienda
Es la opción más barata, porque pagáis una sola vez los impuestos de la compra de una vivienda y cada uno figura con su porcentaje desde el primer día. Al comprar una casa en pareja, el porcentaje de cada uno debería seguir lo que aporta, porque las diferencias tienen consecuencias fiscales.
La hipoteca no tiene por qué coincidir con la escritura, pero el banco pedirá la firma de los dos propietarios, aunque uno firme solo como hipotecante no deudor. Si hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca, conviene dejar por escrito cómo os repartís las cuotas.
Comprar una casa y ponerla a nombre de tu pareja
Puedes, pero Hacienda lo trata como una donación del dinero: tu pareja recibe una parte que no ha pagado y debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En gananciales no ocurre, porque el dinero ya es de los dos.
Lo mismo pasa si escrituráis al 50% y solo pagas tú: la mitad de tu pareja se considera donada. Para evitarlo, ajustad los porcentajes a lo que aporta cada uno o firmad un reconocimiento de deuda entre vosotros.
Pasa lo mismo si compras una casa y la pones a nombre de otra persona. Al poner un piso a nombre de un hijo, quien lo recibe paga Donaciones por el dinero que no ha puesto.
¿Cómo incluir a tu pareja en la escritura de tu casa?
Si la vivienda ya está a tu nombre, hay tres vías para dar la mitad a tu pareja: vendérsela, donársela o, si estáis casados, aportarla a la sociedad de gananciales. La elección depende de si hay dinero de por medio y de vuestro régimen económico.
¿Cuál es tu situación? |
Qué operación se firma |
Impuesto principal |
|---|---|---|
Tu pareja te paga su mitad |
Compraventa del 50% |
ITP: 6% estatal, 4% en el País Vasco y 10% en Cataluña |
Le regalas la mitad sin cobrar nada |
Donación del 50% |
Sucesiones y Donaciones, con bonificaciones de cada comunidad |
Estáis casados y la casa es privativa tuya |
Aportación a la sociedad de gananciales |
Exenta de ITP, AJD y Donaciones |
Ya sois copropietarios con otro reparto |
Compraventa o donación de la diferencia |
ITP o Donaciones solo sobre la parte que cambia de manos |
Vender el 50% de una vivienda a tu pareja: qué paga cada uno
En la compraventa, tu pareja te paga un precio por la mitad indivisa y lo firmáis ante notario. Es la vía más clara frente a Hacienda y la que mejor encaja si tu pareja necesita una hipoteca para pagarte.
- Tu pareja, como compradora: paga el ITP de tu comunidad autónoma sobre el valor de la mitad, además de la notaría y el registro.
- Tú, como vendedor: declaras en el IRPF la ganancia entre lo que te costó esa mitad y lo que cobras por ella.
- El ayuntamiento: te cobra la plusvalía municipal si el suelo ha ganado valor desde que compraste.
El 6% es el tipo estatal supletorio del artículo 11.1.a) de la Ley del ITP y AJD. En el País Vasco es del 4% y el ITP en Cataluña arranca en el 10%. Si no hay pago real, Hacienda la tratará como una donación.
Ojo: hay regímenes especiales y exenciones en IRPF (p. ej., mayores de 65 años por vivienda habitual, reinversión en vivienda habitual). Si encajas en alguno, consúltalo antes de firmar.
Donar el 50% de una vivienda a tu pareja: cuánto se paga
Si no hay precio, tu pareja liquida el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y tú, el IRPF por la ganancia de esa mitad. El cambio de titularidad por donación también se firma ante notario.
Con la escala estatal de la Ley 29/1987, una mitad de 100.000 euros donada al cónyuge paga unos 12.415 euros. Si tu comunidad bonifica el 99% de la cuota, se queda en unos 124 euros. Si no equipara a la pareja de hecho, el coeficiente del grupo IV la duplica.
- Pareja de hecho: no todas las comunidades la equiparan al cónyuge; si no lo hacen, tributa en el grupo IV, con un coeficiente de 2.
- Base del impuesto: Hacienda toma, como mínimo, el valor de referencia del Catastro de esa mitad.
- Plazo: treinta días hábiles desde la firma para autoliquidar, según el artículo 67.1.b) del Real Decreto 1629/1991.
- IRPF de quien dona: la ganancia tributa aunque no cobres nada, salvo para los mayores de 65 años que donan su vivienda habitual.
Aportación a gananciales: la vía sin ITP si estáis casados
Si estáis casados y la casa es privativa tuya, por ejemplo porque la compraste antes de la boda, puedes aportarla a la sociedad de gananciales ante notario. En separación de bienes, antes tendríais que pactar gananciales en capitulaciones matrimoniales.
- ITP, AJD y Donaciones: exentos, porque el artículo 45.I.B).3 de la Ley del ITP y AJD exime estas aportaciones y el Tribunal Supremo descartó Donaciones en su sentencia de 3 de marzo de 2021.
- IRPF: tienes una ganancia o pérdida por la mitad del inmueble (TEAC, 23 de enero de 2024); si la aportación es gratuita, la pérdida no se computa.
- Gastos: notaría y registro, más las capitulaciones si cambiáis de régimen económico.
- Parejas de hecho: no pueden usarla, porque la sociedad de gananciales solo existe en el matrimonio.
Cambiar el porcentaje de titularidad de la vivienda si ya sois copropietarios
Pasar de un 70/30 a un 50/50 no es una extinción de condominio, porque la casa sigue siendo de los dos. Hacienda lo trata como una transmisión de ese 20%: compraventa con ITP si hay pago o donación si no lo hay (consulta V1020-26 de la Dirección General de Tributos).
La extinción de condominio solo existe cuando uno se queda con toda la vivienda, como al comprar el 50% a tu expareja. Entonces tributa por AJD sobre la parte que adquiere, no por ITP.
¿Cuánto cuesta poner una casa a nombre de otra persona?
Entre pareja, depende de la vía y de tu comunidad autónoma. Para una vivienda de 200.000 euros con la mitad valorada en 100.000 euros, estas son las cifras con los tipos de referencia:
Vía |
Impuesto |
Cuánto pagaríais |
Notaría y registro |
|---|---|---|---|
Compraventa del 50% |
ITP de quien compra |
4.000 € en el País Vasco, 6.000 € con el tipo estatal y 10.000 € en Cataluña |
600–1.200 € |
Donación del 50% |
Sucesiones y Donaciones |
12.415 € con la escala estatal entre cónyuges; unos 124 € con una bonificación del 99% |
600–1.200 € |
Aportación a gananciales |
Exenta |
0 € |
800–1.500 € con capitulaciones |
A esa cuenta súmale el IRPF de quien cede su mitad, si gana dinero, y la plusvalía municipal. Los aranceles notariales dependen del valor de la escritura. La tasación solo hace falta si pedís hipoteca, y el precio de la tasación de una vivienda varía según el tamaño de la casa y la tasadora.
Importes orientativos con los tipos de referencia: el ITP, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y sus bonificaciones los fija cada comunidad autónoma. La notaría y el registro siguen aranceles estatales (Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989). Confirma el tipo vigente en la agencia tributaria de tu comunidad antes de firmar.
Pasos para poner la vivienda a nombre de los dos
Los trámites son los mismos que para cambiar la titularidad de una vivienda a cualquier persona. Lo que más pesa es respetar el plazo de cada impuesto para no pagar recargos:
- Elegir la vía: depende de si hay precio, de vuestro régimen económico y de si habrá hipoteca.
- Valorar la vivienda: el valor declarado no debe quedar por debajo del valor de referencia del Catastro; una tasación ayuda a saber el valor de tu vivienda.
- Hablar con el banco: si hay hipoteca, necesitas su visto bueno para cambiar los deudores.
- Firmar ante notario: la escritura de compraventa, donación o aportación de la mitad indivisa, con el DNI de los dos, la escritura actual y el último recibo del IBI.
- Pagar los impuestos: el ITP o Donaciones en el plazo de tu comunidad (el estatal es de 30 días hábiles) y la plusvalía en 30 días hábiles.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad: el registrador tiene 15 días desde la presentación para inscribir, y desde entonces tu pareja figura como titular frente a terceros.
Hipoteca a nombre de uno y vivienda a nombre de los dos
Es posible, porque cambiar la escritura no cambia quién debe el préstamo. Tu pareja pasa a ser dueña de la mitad, pero solo será deudora si el banco acepta incluirla en la hipoteca o si firmáis una nueva.
Entrar en la hipoteca que ya tienes con una novación
Tu pareja puede entrar como cotitular mediante una novación: el banco estudia su solvencia y firmáis la modificación ante notario. Si la entidad no acepta, las mejores hipotecas para subrogación sirven para comparar si compensa cambiar de banco.
Con dos titulares, revisa también el seguro de vida: los seguros de vida de hipotecas con dos titulares pueden repartir el capital al 50% o cubrir el 100% de la deuda por cabeza.
Una hipoteca nueva para comprar la mitad
Si tu pareja necesita financiación para pagarte, lo habitual es una hipoteca nueva sobre toda la vivienda, con los dos como titulares, que cancela la anterior si existe. El banco tasará la casa y estudiará vuestros ingresos.
Antes de pedirla, calcula qué hipoteca te puedes permitir según tu sueldo: en una compraventa del 50% financiada, el coste del préstamo pesa más que el ITP.
Entre las mejores hipotecas, estan:
- TIN bonificado:
- 2.75 %
- TAE bonificado:
- 3.67 %
Cuota
612,36 €*
hasta
694,67 €
- TIN bonificado:
- 2.85 %
- TAE bonificado:
- 3.76 %
Cuota
699,67 €*
hasta
779,38 €
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida
Financiación máxima:
80%
Precio personalizado para cada cliente
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Un préstamo personal para importes pequeños
Si la cantidad que te paga tu pareja es pequeña, un préstamo personal evita la tasación y los gastos de la hipoteca, aunque el tipo de interés es más alto y el plazo, más corto.
Si tu esposo o tu pareja no quiere poner la casa a tu nombre
No se le puede obligar: la titularidad solo cambia con el consentimiento de quien figura en la escritura. Ni la convivencia ni haber pagado parte de la hipoteca te hacen copropietario por sí solos.
Lo que sí puedes hacer es proteger lo que aportas sin tocar la escritura:
- Rastro bancario: transferencias con concepto y extractos de lo que pagas de hipoteca, entrada o reforma.
- Reconocimiento de deuda: el propietario reconoce ante notario lo que le has prestado y cómo te lo devolverá.
- Pacto de convivencia o capitulaciones: fijan qué pasa con la vivienda y con lo aportado si la relación termina.
Escritura a nombre de un solo cónyuge: de quién es la casa
Si la casa está a nombre de tu esposo o de tu esposa, depende del régimen económico. En gananciales, la vivienda comprada durante el matrimonio con dinero común es de los dos aunque la escritura figure a nombre de uno. En separación de bienes, es de quien aparece como titular.
Si la compró antes de casaros y es la vivienda familiar, hay un matiz. Las cuotas pagadas después con dinero ganancial hacen ganancial una parte de la casa, en proporción a lo pagado (artículos 1354 y 1357 del Código Civil).
Alternativas para proteger a tu pareja sin cambiar la escritura
- Usufructo: tu pareja usa la vivienda de por vida y tú conservas la nuda propiedad; tributa por el valor del usufructo, no del pleno dominio.
- Testamento: con el Código Civil común, la pareja de hecho no hereda si no hay testamento; un testamento que proteja al cónyuge ordena quién se queda la casa.
- Matrimonio: el cónyuge viudo es heredero forzoso, con derecho a un usufructo, aunque no figure en la escritura.
Ventajas y desventajas de tener la casa a nombre de los dos
Compartir la titularidad protege a tu pareja y ordena vuestro patrimonio, pero tiene coste fiscal y obliga a decidir juntos cualquier venta o hipoteca futura.
Pros
- Propiedad inscrita: tu pareja figura en el Registro como dueña de su cuota
- Herencia: su mitad no depende de un testamento
- Gananciales: aportar la casa al matrimonio no paga ITP, AJD ni Donaciones
Contras
- Impuestos: la compraventa paga ITP sobre la mitad y la donación, Donaciones
- IRPF de quien cede: vender, donar o aportar puede generar ganancia patrimonial
- Hipoteca: el banco tiene que aceptar a tu pareja como deudora
- Decisiones conjuntas: vender o hipotecar exigirá la firma de los dos
- Ruptura: separaros obliga a vender o a comprar la parte del otro
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Nacho García Pascual
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
Si hay pago real, lo natural es compraventa; si no hay pago y tu CCAA bonifica, puede convenir donación; si ya sois copropietarios, mirad extinción de condominio (la más barata); si queréis que todo sea común, pensad en capitulaciones + aportación a gananciales.
Errores frecuentes al cambiar la titularidad de la vivienda en pareja
- Llamar donación a una compraventa: Hacienda califica la operación según haya o no pago real.
- Declarar menos del valor de referencia: Hacienda liquidará sobre el valor del Catastro.
- Olvidar el IRPF de quien cede: puede costar más que un Impuesto de Donaciones bonificado.
- Llamar extinción a un cambio de porcentajes: si nadie sale de la propiedad, tributa como transmisión.
- No avisar al banco: la hipoteca sigue igual aunque cambie la escritura.
- Ignorar el régimen económico: en una ruptura decide quién es dueño, y el cambio de titularidad de la hipoteca por divorcio tiene sus propias reglas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir a mi pareja en la escritura de mi casa?
Sí, siempre que tú, como propietario, lo firmes ante notario. Tienes tres vías: venderle la mitad, donársela o, si estáis casados, aportarla a gananciales. Cada una tributa distinto: ITP, Donaciones o ninguno de los dos, además del IRPF de quien cede su parte.
¿Se puede poner una casa a nombre de dos personas sin estar casados?
Sí: la escritura puede estar a nombre de dos o más personas, casadas o no, en el porcentaje que acordéis. Si la casa ya es de uno, la pareja de hecho solo puede usar la compraventa o la donación, porque no tiene sociedad de gananciales.
¿Puedo vender el 50% de una vivienda a mi pareja?
Sí: firmáis una compraventa de la mitad indivisa ante notario. Tu pareja paga el ITP de vuestra comunidad sobre el valor de esa mitad (el 6% estatal, el 4% en el País Vasco o el 10% en Cataluña). Tú declaras la ganancia en el IRPF y pagas la plusvalía municipal si la hay.
¿Cuánto cuesta donar la mitad de la vivienda a mi pareja?
Con la escala estatal, una mitad de 100.000 euros donada al cónyuge paga unos 12.415 euros del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Muchas comunidades bonifican casi toda la cuota entre cónyuges, pero no todas equiparan a la pareja de hecho. Quien dona puede tributar además en el IRPF.
¿Puedo poner la casa a nombre de mi pareja sin pagar impuestos?
Solo si estáis casados: aportar la casa a la sociedad de gananciales no paga ITP, AJD ni Donaciones, aunque quien la aporta puede tributar en el IRPF. Sin matrimonio, vender la mitad paga ITP y donarla paga Donaciones, que algunas comunidades bonifican casi por completo entre cónyuges y parejas de hecho equiparadas.
¿Qué pasa si la casa está a nombre de mi esposo?
Depende del régimen económico. En gananciales, la vivienda comprada durante el matrimonio con dinero común es de los dos aunque la escritura esté a nombre de uno; en separación de bienes, es de quien figura. Si has pagado parte, guarda los justificantes.
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